上海9240套新房集中入市，单价10万元+网红盘扎堆…

10月22日，记者从上海市房地产交易中心“网上房地产”获悉，今年上海第十批次新建商品住房近期将上市，共有9240套房源，备案均价为62567元/平方米。

据国家统计局最新数据，9月份上海新房价格环比涨幅0.5%，领跑70城，同比涨幅也达到4.4%。此次入市的9240套新房，是否会对上海的新房市场产生新的压力？

“第十批次新房源推出来，从企业角度来讲，今年最后两个月肯定还是要去冲刺一下销售业绩的。因为其他弱能级城市销售的状况都不太好，企业必须要靠上海这种一线城市来完成销售任务。”

镜鉴咨询创始人张宏伟当日通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，上海楼市的需求量相对比其他城市要足，企业要趁现阶段把供应做上去，最后两个月把业绩拉升上去。

单价10万元+房源占比14.4%

从上海第十批次供应房源情况来看，9240套房源共涉及32个项目，总建筑面积约103.3万平方米，备案均价62567元/平方米，分布在浦东、徐汇、静安、杨浦、闵行、宝山、嘉定、松江、金山、青浦、临港11个区域。

在这32个项目中，备案均价在6万元/平方米以下的项目共15个；6万-10万元/平方米的项目共12个；10万元/平方米以上的项目共5个。

其中，备案均价最高的项目是位于浦东新区的前康大厦，达13.20万元/平方米，入围比为2.5；其次是位于徐汇区的汇元雅苑（一期），备案均价为13.0414万元/平方米，入围比为2.5。

每经记者注意到，32个项目中，共有5个“10万元+”项目，供应套数合计超过1300套，占本批次房源的14.4%。

其中，位于徐汇区的两个高端住宅项目珺汇名邸（一期）和汇元雅苑（一期），均位于徐汇滨江板块，两项目开车相距仅4.3公里，汇元雅苑更靠近中心地带，但价格高出汇元雅苑7400元/平方米。两个项目同批次入市，未来竞争在所难免。

另一个“10万元+”项目隅璟尚庭位于杨浦区内环内，也是杨浦区唯一一个入市新盘。该项目由金隅集团开发，目前几批次房源均已开盘售罄，此次入市的是60套99平方米住宅，去化压力相对较小。

值得注意的是，在第十批次供应房源中，远郊项目占比仍然非常大，其中临港两项目共有1373套房源，金山两项目共计464套房源，占本批次房源的近20%。在今年前三季度上海远郊多个楼盘项目去化困难的背景下，年末冲刺能否取得好成绩仍待检验。

“上海新房供应节奏在加快，供应体量在增加，该批次供应的9240套新房源，是今年以来上海供应最多的一个批次。”

中指研究院上海数据总经理张文静通过微信告诉每经记者，上海新房的整体认购率正在下行，随着供应量不断增加，预计市场继续分化，部分供应量较多、能级较低的板块，新房的销售将会面临一定压力。能级高的板块，随着供应量增加，销售也有可能增加，好项目应该还会有市场。

上海9月新房价格涨幅领跑70城

事实上，今年上海新房供应与市场整体下行节奏已经达成了某种“默契”。

每经记者查阅“网上房地产”信息发现，尽管今年上海新房供应已达十个批次，但和2022年相比，每批次供应的房源数量均有明显减少。

回顾2022年上海8个批次的新房供应，除第五批、第八批供应数量低于一万套外（分别为9093套和7497套），其余六批次均超过万套，并且在第七批次供应量增加到16060套，几乎达到2023年单批次的三倍。

上海中原地产分析认为，基于“认房不认贷”等利好政策的落地，今年9月上海新建商品住宅成交面积77.9万平方米，环比增加39.6%。从交易节奏来看，9月初低开，周度成交量刚过5万平方米，之后开始小幅回升，月中成交量达到20万平方米，最后在翘尾效应下冲至33万平方米。

据国家统计局最新数据，9月份上海新房价格环比涨幅0.5%，领跑70城，同比涨幅也达到4.4%。

“基于政策导向，改善项目最活跃，尤其是大浦东、嘉定等交易主力区表现突出。成交前十榜单中，改善型产品占绝对主力，因此反映到房价指数上，上涨幅度较为显著，这也使得上海成为一线城市中新房价格上涨最快的城市。”上海中原地产分析认为。

即便如此，未上市的新房项目仍然充满未知。“真的是有点难。”某知名房企在上海的项目营销总张力（化名）向每经记者表示，“只能做好自己，用更好的产品，去回应市场。”

9月份成交套数排在第一的中建万科理想之地位于嘉定马陆，均价为50384元/平方米；第二到第四名均为10万元+的高端项目，其中包括单价16万元+的网红盘云锦东方三期和13万元+的海玥黄浦湾。

“从8月底以来，其实上海市场需求和购买力最坚挺的一批客户，就是高端改善客户，刚需可能比较理性，受到收入方面限制比较多；置换改善可能受制于能不能成功卖旧，对应8万元、10万元单价的改善型客群，其实购买力还是相对比较坚挺的。”张宏伟表示。