曾单日花130亿元拿地！销售业绩逆势增长的建发房产，步伐也在放缓

建发房产的扩张仍在持续。

在上周结束的上海三批次首轮土拍中，建发房产以底价22.8亿元拿下了金山区金山新城地块。而此前的9月27日，建发房产单日豪掷超130亿元在北京、杭州抢地。

据中指研究院统计，今年1-9月，建发房产全口径新增土地货值已达1016亿元，紧随保利、华润、中海、绿城，排在了行业第5位。

与拿地金额同样增长的还有销售业绩。今年1-9月，建发房产累计实现销售金额1326.3亿元、销售面积598.6万平方米，同比分别增长约32.46%和约18.75%。

《每日经济新闻》记者注意到，今年前三季度，建发房产的销售业绩超过75%源于其控股的建发国际集团（HK01908，股价18.360港元，市值338.89亿港元；以下简称建发国际），而今年以来建发国际的销售业绩增速明显放缓。今年上半年，建发国际的销售金额和销售面积同比增长分别为约55.7%和34.4%；而今年1-9月，建发国际的销售金额和销售面积同比分别增长约36.6%和约18.0%；

销售业绩逆势增长，但增速明显放缓

当行业整体销售业绩下行时，建发房产的业绩却逆势实现了大幅增长。

中指研究院数据显示，今年1-9月，建发房产累计实现销售金额1326.3亿元、销售面积598.6万平方米，较2022年同期的1001.3亿元、504.1万平米分别增长约32.46%和约18.75%。可供对比的是， 1-9月百强房企实现销售总额48501亿元，同比降低10.3%，降幅相比上个月扩大1.7个百分点。

不过，需要注意的是，尽管建发房产销售业绩同比仍在增长，但其增长速度已明显减缓。上半年，建发房产的销售金额约953.3亿元，同比增加约53.71%，对应销售总建筑面积约426万平方米，同比增长约36.53%。

如在北京今年首轮土拍上，建发击退了保利、万科、中海等44家房企，以16.56亿元+1.2万平方米现房面积竞得了顺义新城第19街区19-69地块，在此打造的建发·观云项目于国庆期间开盘， 当日销售15.62亿元，去化率为62%。

对此，中指研究院发布报告分析称，目前北京的市场热度不及去年同期，市场情绪没有去年高，该项目不及同竞品中海湖光玖里去年9月首推成交40.5亿元、去化超7成的市场热度。

每经记者注意到，建发房产的销售业绩超过75%源于其控股的建发国际，但建发国际的销售速度也同样在放缓。

据建发国际近期发布的未经审核运营数据，1-9月，建发国际累计实现合同销售金额1013.3亿元、销售面积约458.8万平方米，同比分别增长约36.6%和约18.0%；而今年上半年，建发国际的销售金额和销售面积的同比增长幅度分别为约55.7%、34.4%。

在8月底举行的中期业绩会上，建发国际行政总裁林伟国就曾解释称，7月以来市场整体进入淡季，公司销售情况也有所放缓，但公司80%项目开盘达到了预期目标，总体还是比较顺利；三季度的供货量达400亿元。

对于全年销售目标，建发国际管理层多次在公开场合表示，希望今年依然能维持10%-20%的增长目标。而在2022年，建发国际销售金额为1215.2亿元，据此来算，2023年建发国际至少需要实现销售金额1340亿元才能完成这一目标。

不过，若按照建发国际当前的同比增速，以及其此前安排的四季度600亿元的供货量来看，建发国际完成既定目标难度应该不大。

新增货值居行业前五，拿地利润低于去年

事实上，对于建发而言，今年前三季度不仅销售业绩保持了增长态势，其拿地金额也在同步上涨，金额高、溢价高成为其显著特点。

仅在9月27日，建发房产就先后大手笔在北京、杭州拿地，单日拿地金额超过130亿元。在北京，建发以总价54.15亿元、溢价率3.93%夺得昌平新城地块，成交楼面价24670元/平方米。在杭州，建房产发击败43家竞争对手，以总价61.58亿元、楼面价32198元/平米、溢价率11.8%夺得杭州世纪城钱塘湾总部地块；此外，房发房产还以总价20.2亿元、楼面价32219元/平米、溢价率10.4%竞得滨江区桥南地块。

据每经记者不完全统计，今年上半年，建发房产所拿地块超过90%为溢价获取，其中佛山大沥河地块溢价率超过了51%，台州市椒江区地块溢价率也达到49%。在成都、合肥、北京等多个热门城市，建发房产所拿地块均是触顶竞价所得。

据中指研究院数据，今年1-9月，建发房产以508亿元的权益拿地金额排在行业第5位，以381万平方米的权益拿地面积排在行业第3位。在新增货值方面，前9月建发房产以1016亿元的全口径新增货值排在行业第5位。

不过，在建发国际管理层看来，上半年拿地整体符合销售需要。在兼顾项目流动性、安全性、盈利性的基础上，建发将继续实现土地获取，把握好土地市场的机会。“2023年拿地会比去年多，预计全年实现2000亿元左右货值。”

事实上，建发房产如此大规模拿地，除了来自规模发展的诉求外，补仓意图明显。如在上周举行的上海三批次首轮土拍上，建发房产以底价22.8亿元拿下了金山区金山新城地块。之所以选择落子此处，与其在金山区域的开发计划相关。

公开资料显示，2019年、2022年，建发房产已先后在金山新城拿地开发了金玥湾、建发观唐府2个项目。截至目前，金玥湾项目已经售罄；建发观唐府依旧在售，并于9月20日加推了309套新房源。此次落子金山新城，或在于补充板块内的土储。

在杭州，建发房产大部分项目已基本清空，带来了一定回款，需要抓住机会补仓。而在成都，建发房产基本在消耗此前的存量项目，最新一个项目是与华润合作的龙泉十陵地块，项目售楼部刚刚亮相。

但溢价拿地也让建发房产的利润走低。林伟国坦言，上半年所拿地块利润率约为7%-8%，比去年会略低一些。“可能会降低1到2个点的样子，这是因为整个土地市场的利润率水平应该都有所下降，预计后期利润率会回到比较正常的水平。”

一个值得注意的情况是，此前一直聚焦于布局一二线城市的建发房产，今年开始也在三四线城市跑马圈地，且经常高溢价拿地，表现出的豪气让同行惊叹。

如今年4月，建发房产经过133轮竞价，以溢价率41.01%拿下浙江丽水一宗地；6月，建发房产经过157轮竞价，以溢价率49.23%拿下浙江台州一宗地；7月，建发房产经过147轮竞价，以溢价率20.83%再拿台州一宗地块。

不过，这两个城市的房地产今年上半年下行明显。其中，上半年台州商品住宅供应面积约51万平方米，同比下跌75%；成交面积约47万平方米，同比下跌72%；丽水商品住宅供应面积约64万平方米，同比下降23%；成交面积约64万平方米，同比下降14%。

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