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四季度“抢收战”开局遇阻?

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10月31日晚间,中指研究院、亿翰智库、克而瑞等多家研究机构公布百强房企前10个月销售排名。据中指研究院,保利发展1-10月累计销售3681.5亿元、万科累计销售3116亿元,领跑百强房企。千亿房企数量仍维持在14家,较去年同期减少2家,百亿房企100家,较去年同期持平。


“认房不认贷”政策落地后,10月多地市场情绪回落,中指研究院认为,政策效果持续性不足,房价普跌、一线城市政策优化预期等因素依然制约着购房需求释放节奏。

从企业端来看,1-10月,TOP100房企销售总额为52977.0亿元,同比下降13.1%,降幅相比上月扩大2.8个百分点。保利发展单月销售超360亿元、绿城中国超304亿元,成为头部房企中仅有的单月销售超300亿元的房企。

作为2000亿元军团的碧桂园,尽管不敌绿城,但与第8名龙湖仍然保持了500亿元优势,按照两家企业以往的单月业绩来看,今年内被龙湖赶超的可能性不大。

滨江集团本月被挤出TOP10,被金地集团以不到7亿元优势取代。本月除保利、万科两家3000亿元房企外,2000亿元阵营达到5家。房企百强门槛值100.7亿元,最后一位挤进百强的是大唐地产。

值得注意的是,不同梯队销售业绩同比降幅仍在高位。其中,TOP100房企10月单月销售额同比下降33.5%,环比下降7.5%;销售额超千亿房企14家,TOP100房企权益销售额为36181.6亿元,权益销售面积为21297.6万平方米。

上市房企短期偿债压力缓解

截至10月31日,已有85家沪深上市房地产公司发布三季度财报。

据中指研究院统计,上述上市房企短期有息债务同比下降13.1%,现金及现金等价物余额均值同比下降6.8%,现金短债比踩线企业较上年同期持平,短期流动性压力略有缓解,总有息债务同比下降2.1%,长期债务负担仍较重。从现金流结构来看,经营性净现金流同比显著增加,筹资性现金流持续净流出,现金流量净额仍为负。

从企业性质来看,央企、地方国企现金及现金等价物余额均值同比增长8.8%、7.1%,短期有息债务均值同比下降4.1%、8.1%,短期偿债能力有所提升;民营企业、混合所有制企业现金及现金等价物均值同比下降33.3%、24.5%;短期有息债务均值同比下降20.5%、16.2%,短期流动性改善不明显。

10月,各地优化政策进一步落地推进,但多数城市限制性政策已基本放开,政策频次较9月减少。杭州收窄限购范围、上海优化金山区三个重点区域人才购房政策,上海、北京优化住房公积金贷款套数认定标准,成都执行公积金“认房不认贷”,同时成都、济南、合肥等地取消地价上限。

从各城市销售初步统计情况来看,供应端萎缩也制约了市场销售。10月,重点100城新房成交面积同比下降约10%,在9月集中推盘后,企业推盘意愿回落,重点50城批准上市面积环比下降超50%,同比下降超四成,供应规模处在低位。

分区域来看,长三角、珠三角中南京、苏州、广州等城市新房销售面积环比增长,其中南京、广州在去年同期低基数下同比也出现增长。但多数城市10月市场表现较为平淡,销售面积环比下降,其中上海环比下降20%左右。京津冀、山东地区、中西部地区除个别核心城市外,市场整体延续低温运行;北京市场活跃度持续性不足,10月新房、二手房成交规模环比均回落。

中指研究院预测,从市场趋势来看,预计短期成都、杭州等政策优化力度较大的城市市场活跃度有望保持一段时间。若一线城市政策进一步优化,市场有望逐渐企稳恢复,而多数二线及三四线城市市场调整压力仍较大,短期市场或延续低迷表现。

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