四季度“抢收战”开局遇阻？

10月31日晚间，中指研究院、亿翰智库、克而瑞等多家研究机构公布百强房企前10个月销售排名。据中指研究院，保利发展1-10月累计销售3681.5亿元、万科累计销售3116亿元，领跑百强房企。千亿房企数量仍维持在14家，较去年同期减少2家，百亿房企100家，较去年同期持平。

“认房不认贷”政策落地后，10月多地市场情绪回落，中指研究院认为，政策效果持续性不足，房价普跌、一线城市政策优化预期等因素依然制约着购房需求释放节奏。

从企业端来看，1-10月，TOP100房企销售总额为52977.0亿元，同比下降13.1%，降幅相比上月扩大2.8个百分点。保利发展单月销售超360亿元、绿城中国超304亿元，成为头部房企中仅有的单月销售超300亿元的房企。

作为2000亿元军团的碧桂园，尽管不敌绿城，但与第8名龙湖仍然保持了500亿元优势，按照两家企业以往的单月业绩来看，今年内被龙湖赶超的可能性不大。

滨江集团本月被挤出TOP10，被金地集团以不到7亿元优势取代。本月除保利、万科两家3000亿元房企外，2000亿元阵营达到5家。房企百强门槛值100.7亿元，最后一位挤进百强的是大唐地产。

值得注意的是，不同梯队销售业绩同比降幅仍在高位。其中，TOP100房企10月单月销售额同比下降33.5%，环比下降7.5%；销售额超千亿房企14家，TOP100房企权益销售额为36181.6亿元，权益销售面积为21297.6万平方米。

上市房企短期偿债压力缓解

截至10月31日，已有85家沪深上市房地产公司发布三季度财报。

据中指研究院统计，上述上市房企短期有息债务同比下降13.1%，现金及现金等价物余额均值同比下降6.8%，现金短债比踩线企业较上年同期持平，短期流动性压力略有缓解，总有息债务同比下降2.1%，长期债务负担仍较重。从现金流结构来看，经营性净现金流同比显著增加，筹资性现金流持续净流出，现金流量净额仍为负。

从企业性质来看，央企、地方国企现金及现金等价物余额均值同比增长8.8%、7.1%，短期有息债务均值同比下降4.1%、8.1%，短期偿债能力有所提升；民营企业、混合所有制企业现金及现金等价物均值同比下降33.3%、24.5%；短期有息债务均值同比下降20.5%、16.2%，短期流动性改善不明显。

10月，各地优化政策进一步落地推进，但多数城市限制性政策已基本放开，政策频次较9月减少。杭州收窄限购范围、上海优化金山区三个重点区域人才购房政策，上海、北京优化住房公积金贷款套数认定标准，成都执行公积金“认房不认贷”，同时成都、济南、合肥等地取消地价上限。

从各城市销售初步统计情况来看，供应端萎缩也制约了市场销售。10月，重点100城新房成交面积同比下降约10%，在9月集中推盘后，企业推盘意愿回落，重点50城批准上市面积环比下降超50%，同比下降超四成，供应规模处在低位。

分区域来看，长三角、珠三角中南京、苏州、广州等城市新房销售面积环比增长，其中南京、广州在去年同期低基数下同比也出现增长。但多数城市10月市场表现较为平淡，销售面积环比下降，其中上海环比下降20%左右。京津冀、山东地区、中西部地区除个别核心城市外，市场整体延续低温运行；北京市场活跃度持续性不足，10月新房、二手房成交规模环比均回落。

中指研究院预测，从市场趋势来看，预计短期成都、杭州等政策优化力度较大的城市市场活跃度有望保持一段时间。若一线城市政策进一步优化，市场有望逐渐企稳恢复，而多数二线及三四线城市市场调整压力仍较大，短期市场或延续低迷表现。

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