一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求

据新华社，中央金融工作会议10月30日至31日在北京举行。

针对房地产，中央金融工作会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

易居研究院研究总监严跃进分析认为，此次中央金融工作会议对于房地产的表述有很多新提法，包括提及了“房企主体监管”“房企资金监管”“宏观审慎管理要完善”“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”等，应该说非常系统全面，非常高度地概况了当前房地产金融工作的范围和重点，对于各地各部门各机构开展房地产工作有非常好的指导效应。

对房企的监管上升到首位

此次中央金融工作会议对房地产金融的表述，最先提及的是“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管”。

“该表述过去是没有出现过的，所以信号意义非常强。”严跃进表示，最近几年出现的房地产金融风险问题，包括房企债务违约问题、保交楼问题等，都和房企的经营等有关。所以此次中央金融工作会议抓住了防范房地产市场风险的关键内容，即要把房地产企业主体的监管制度进行健全。

“既然提及健全，那就说明过去存在一些漏洞，如房地产企业金融问题的导火索‘商票违约’等。而从这两年房企债务违约事件中可以看出，各类融资规模非常大且错综复杂，这方面也显然缺乏监管，所以此次提及对房地产企业主体监管制度的健全具有非常好的导向。”

严跃进认为，此次中央金融工作会议提及的金融监管，也重点提及了资金监管。过去几年各类房企的资金存在乱象，所以导致了当前出现不少问题，如预售资金蒸发等。这说明此类制度必须健全和牢固，更好确保房企经营稳定。

此次中央金融工作会议明确“完善房地产金融宏观审慎管理”。

“宏观审慎管理，简单理解就是要采取宏观的、逆周期、跨市场的策略，重点要以防范系统性风险为主要目标，同时减少金融出现跨市场风险传染。”严跃进认为，这是房地产金融工作需要牢牢把握的大纲。尤其是房地产金融问题影响了各地金融系统、宏观经济、民生问题，更加需要坚持此类管理的理念。

严跃进表示，对于房地产金融宏观审慎管理，实际上在2018年的时候就已经提及。但当前房地产供求关系发生了重大的变化，对于此类金融政策和制度的市场环境需要有清醒认识，尤其要考虑到新情况和新问题。“就最近几年的新问题来说，房地产烂尾楼的问题、房企债务窟窿的问题、存量房贷压力过大的问题、二手房挂牌难以消化所产生的问题等，影响面都是比较大的。此类问题必须深入系统解决，要结合经济形势和改革内容，不断完善相关的房地产金融宏观审慎管理。”

强调房企融资要一视同仁

关于房地产融资政策，最早的表述是“对国有和民营等各类房地产企业一视同仁”，后来演变为“重点支持优质房地产企业的贷款融资及发行债券”，再后来则是“一视同仁支持房地产企业合理融资需求”。而此次中央金融工作会议则明确“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。

“从这里可以看出，各地金融工作推进存在误区，或者是有选择性进行。这种选择的判断标准已经不是企业规模的标准，而是企业所有制性质的标准。此次提及‘所有制’，定性比‘国企民企’的定性更严厉，其实是希望各地有大局观，要真正从企业公平竞争的角度理解融资政策。”

严跃进认为，当前对于此类融资工作的支持，进一步说明接下来在融资工作中，会严管“挑三拣四”“挑肥拣瘦”等操作，确保各金融机构积极有序、一碗水端平地提供各类融资，支持各类房企的健康发展。

同时，此次中央金融工作会议明确“因城施策用好政策工具箱”。

“这进一步说明，用好政策工具箱非常重要，这是助力金融工作开展的有效手段。”严跃进表示，“这也体现了当前政策工具需要打组合拳。这里的工具箱，包括行政、金融、财税等，这些工具是促进住房消费提振的重要保障。唯有此类工具用好，才能更好地促进市场平稳，也有助于房地产金融工作的更好开展。”

严跃进表示，此次中央金融工作会议提及“因城施策”，也可以和金融稳定工作做结合。各地的金融问题有差异，所以在因城施策等方面，除了关注传统的库存、交易、价格等内容，也需要关注金融内容，真正促进因城施策落实好房地产金融工作。

更好支持刚性和改善性住房需求

此次中央金融工作会议再次提及“更好支持刚性和改善性住房需求”。

“当前此类金融工作的开展，必须时刻和房地产交易市场的形式做结合。房地产销售工作提振了，房地产金融风险的防范就会更加容易。但是若是此类工作没有做好，那么客观上也会增加房地产金融工作的难度。”

严跃进表示，今年9-10月份房地产市场总体处于小复苏状态，包括全国房企销售规模在10月份也有个位数的环比拉升，但这显然还不够。类似销售的问题，在房企金融、购房者金融、地方政府金融等工作中都会产生问题，所以要进一步提振销售，要把刚需和改善性住房需求给予更好支持。

此次中央金融工作会议提及“加快保障性住房等三大工程建设”。

严跃进表示，这充分说明房地产金融工作对于这三大工程的重视。这一点是有别于过去的提法的。过去金融工作比较聚焦房企债务问题、保交楼问题和购房者购房问题，但是现在增加了一个重要内容，即“三大工程”，也说明在防范化解风险的同时，对于此类新命题和新任务也需要有新的金融支持。

按照目前的“三大工程”定义，应该是包括保障性住房规划建设、城中村改造、平急两用公共基础设施建设。严跃进认为，这“三大工程”是今年历次会议上持续提及的，也是金融部门要理解的和支持的重点领域。尤其是从房地产本身来说，保障房和城中村领域需要持续发力。就目前来看，全国重点城市大约有35个城市需要积极关注此类工作，或者说“三大工程的金融工作”应在全国35个重点城市中有更好作为。

此次中央金融工作会议还提及“构建房地产发展新模式”。严跃进表示，“从近期的各次会议上可以看出，房地产发展新模式的提法越来越多，也说明党中央对于此类工作的重视。而此次将其放入金融工作会议中进行说明，也说明房地产发展新模式和金融工作是有较大关联的。”