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同比增长超3成,法拍房数量再创新高,从业人员激增,成交情况如何了?

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在平淡的楼市交易期,法拍房开始逐渐走出独立行情。

“挺忙的,每个月都成交不错,法拍房这一两个月的参与人数明显多起来了。”近日,鼎泓易拍资深法拍经理曾小路表示。

另据中指研究院发布的2023年三季度全国法拍市场监测报告,前三季度各物业类型法拍房挂拍量58.4万套,创新高,较上年同期增长32.7%。

据机构统计,今年前三季度,与法拍房挂牌量同向增加的还有法拍房成交绝对总量,较上一年也实现了增长,不过这一增长量主要集中在头部省市地区。虽然绝对总量实现了上涨,但法拍房成交率不增反降。

挂拍量创新高

根据中指法拍公布的报告,截至2023年9月,全国法拍市场挂拍各类法拍房源58.4万套,相比2022年前三季度的44.1万套增长了32.3%,法拍房市场供给端升温显著,绝对量大幅增加14.2万套。

从挂拍物业类型来看,住宅、商业为法拍房主流,二者合计占总拍卖套数超过70%。其中,住宅2022年前三季度共挂拍20.6万套,占总体46.7%;2023年前三季度仅住宅类房源挂拍量28.4万套,占总体48.6%,住宅挂牌量占比较上一年明显增长。

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从全国范围来看,法拍房整体成交率处在较低水平。上一年法拍房限购政策全面执行,一定程度导致法拍房成交率下滑。据中指院数据,2023年1-9月共成交10.9万套,按套计算成交率18.6%,较上一年小幅下滑2.8个百分点。

可供对比的数据是,2022年1-9月挂拍44.1万套,成交9.5万套,总成交金额2222.7亿元,按套数计算成交率为21.4%。

具体到各城市法拍住宅房源挂拍量、成交量来看,法拍房挂牌交易主要集中于高能级城市,且住宅法拍房成交显著增涨。

“相对于工业类不动产而言,住宅和商业不动产产权更为清晰,税费也比较好计算,同时市场受众面更广。”曾小路分析认为,“这两年,不良资产的处置流程逐步健全和完善,以往需要两三年才能处置的资产,现在可以很快就在拍卖市场流通出去,间接吸引了不少参与方。”

据中指院数据,2023年前三季度,法拍房挂拍量、成交量整体上涨,其中各类法拍房源成交量接近10.9万套,住宅共成交7.29万套,占成交总量77.1%,成交总金额1128.5亿元,占成交总金额50.4%,法拍住宅项目占有量进一步提升。

虽然挂牌量、成交量有所上升,但市场似乎并不如楼市最鼎盛时热闹。曾小路观察介绍称,“以今年深圳法拍市场为例,从业人员激增,但整体竞价激烈程度和参与人数,主观感觉是没以往热闹的,一方面是当前楼市整体比较冷淡,此外法拍房信息逐步公开透明化后,反而大家不怎么猎奇了。”

值得注意的是,虽然今年前三季度法拍房的成交总量较上一年增涨显著,但成交率不增反降。

据中指院数据,2023年前三季度整体成交率为18.6%,较上一年小幅下滑2.8个百分点;其中住宅类法拍房成交率为25.7%,土地类法拍成交率最高26.8%,而商业类法拍房成交率仅为12%。而去年同期,住宅类法拍房成交率为30.5%,土地类法拍成交率达到37.2%,商业类法拍房源成交率为12.9%。

中指研究院高级分析师张晓飞认为,整体成交增长基于挂拍量增加,2023年前三季度,基于法拍挂拍数量增加,广东、江苏、四川、浙江等多个省法拍房成交绝对量较上一年明显增加,但成交率均出现不同程度下滑,整体来看,法拍房绝对成交量呈增长趋势。

有房源二拍价高于一拍价成交

折价率方面,据中指院数据,2023年1-9月,法拍项目整体成交折价率为76.9%,较上一年79.4%折价率略有下行。

不过,也有个别房源二拍成交价格高过一拍成交价格,且在法拍市场并非个例。

“在市场冷淡或者选择多的时候,习惯性忽略一拍。”有参与过房源竞拍的人士向《每日经济新闻》记者介绍称,“法拍房有个惯例,很多人习惯性等二拍,因为觉得一拍就是市场评估价的8折,折扣一般。等到二拍价格再降低时,市场才会关注到被拍房源的种种优势。”

对于法拍房参拍中的注意事项,曾小路强调了不动产税费计算等,尤其是商业和工业类,税种复杂多样,同时税费计算方式在不同的地区、不同的产权下,又各有不同,有部分商业工业类不动产,税费高达成交价的60%以上。

不良资产行业资深专家赵晓安则表示,法拍过程会涉及标的物的占用,纠纷、税费、欠费,沟通的部门会涉及法院、房管局、原业主方、物业方、占用方、律师等等,相对复杂,建议邀请专业人士进行尽调并协助处理,切勿盲目参拍,以免导致大额损失。

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