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广州探索房票安置政策,业内认为“未来北上深推广房票政策存在可能性”

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广州版房票要来了。

日前,第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过了《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》(下称《专项规划》),专项规划明确提到要通过探索房票安置政策机制破解城中村改造难题,提升改造效率。

《专项规划》还提出,至2035年,累计推进城市更新约300平方公里(含城中村改造155平方公里),通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举,推动低效存量土地的盘活再利用。

广州市规划和自然资源局表示,通过实施房票安置,降低回迁用地安置需求,实现集约节约用地,缩短城中村改造周期,提升城中村改造效率。同时节省安置临迁费,减轻财政资金压力,定向去库存,多路径保障村民回迁安置。

多名业内人士分析认为,本轮城中村改造,有望对房地产开发投资和商品房销售两方面产生显著提振作用,拥有城中村改造经验、当地资源丰富的地方国企有望率先受益。

又开一线城市先河

房票安置本不新鲜,但广州又开了一线城市先河。

对于未来十年改造目标,《专项规划》明确,至2035年拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个。其中:旧村庄全面改造项目252个(含城中村项目150个)、旧村庄混合改造项目24个(含城中村项目15个),“拆、治、兴”并举推动改造;旧城混合改造项目15个,综合运用“留、改、拆”方式推进。

对于未纳入全面改造和混合改造的旧村庄(城中村)以及老旧城区,鼓励推进微改造,鼓励城镇开发边界以外地区推进乡村整治提升。

一直以来,村镇工业集聚区是广州存量用地的重要类型,对于该类型用地的更新改造计划,《专项规划》提出,至2025年拟推进村镇工业集聚区项目206个、总用地面积约18平方公里。其中,采取政府收储约189公顷,单独改造约723公顷,纳入旧村改造约311公顷,微改造约565公顷,淘汰关停约10公顷。选取3-5批村镇工业集聚区试点项目,打造超过20个村镇工业集聚区试点园区,形成示范效应。

实际上,今年年中,市场上就有消息传出广州将探索房票制度,当时一份名为《广州市城中村改造房票安置实施办法(建议稿)》的文件广为流传。建议稿提出的鼓励政策有:给予2%至5%的政策性奖励和3个月的临迁费,享受税收减免优惠,使用房票所购买的商品住房不计入家庭限购套数,超过使用期限可兑换现金,名下已有一套商品房的村民还可将房票转让给符合条件的第三方等。彼时,官方回应媒体采访称政策正在研究中。

而在《专项规划》正式发布之前,广州城中村改造的补偿方式主要以回迁房补偿为主,现金补偿为辅。

在正式公布房票探索之前,广州楼市调控也在逐步宽松。

9月20日,广州发布的《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》提到调整住房限购政策实施区域范围,非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年,同时解除黄埔、番禺、花都、白云区部分地区的限购。

房票安置是一个大趋势

据不完全统计,目前已有郑州、南京、南昌、昆明、贵阳、厦门、宁波、无锡、温州、绍兴、蚌埠等超过30个城市,但广州是一线城市中首个提出房票安置的城市。在已提出房票安置的热门城市中,厦门已实现首批凭房票购买的国企资产交房,亦有部分城市在加大房票安置力度。

以近期发布政策的宁波为例,宁波住建局提出,减少安置房建设,提高房屋征迁货币安置和房票安置比例。进一步完善房票网上房源超市建设,实现商品房项目“应进尽进”和动态更新,落实房票购房政府奖励和企业优惠,实现房票跨区使用。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,房票安置是一个大趋势,在房地产供求关系发生逆转的情况下,加上地方财政比较紧张,未来拆迁安置的需求,政策上将更多地鼓励房票安置,这可以减轻城中村改造前期资金巨额投入,还有利于商品房去库存。

“但房票安置的匹配度可能不高,村民选择房票安置的比例不能太乐观,当然这最终取决于政策设计和扶持力度,以及各区域未来商品房市场的走势和预期。”李宇嘉强调。

东吴证券研究所分析师房诚琦认为,城中村改造有望成为拉动房地产投资、提振商品房销售的有力抓手,房票安置带来购房需求的确定性甚至高于货币化安置。传统的“原拆原还”安置模式,只创造商品房供给不创造需求。本次广州提出的房票安置制度,若能在全国范围内落地,在保持一定回迁比例的同时实施部分房票安置,将在保障民生的基础上创造大量购房需求,带动房地产销售市场企稳回升。

房地产资深专家、国家高端智库CDI研究员宋丁认为,房票政策是一线城市的一次破题之举,具有重要尝试意义。房票类似于一种可流通的票据,房票政策最大的优点是性价比高,且比实物补偿更加灵活。与货币补偿相比,房票政策不需要开发主体再大规模支付货币,从而减轻其现金流的压力。亦可为购房者提供了更多购房选择范围,这不仅有利于激活楼市,也能够提高房票的利用价值。

宋丁指出,但需要注意的是,市场上房票并不等同于货币,购房者仍受到一些限制。政府需要在激活整个楼市角度下功夫,扩大房票购买范围,特别是二手房对接起来,提高房票的含金量。

对于未来北上深是否会推广房票政策,宋丁认为存在这种可能性,每个城市的房票政策可能结合自身特点来推,总的来说,激活市场有利于整个房地产形势的好转,希望看到更多城市能够尝试并推广房票政策。

据中指研究院统计,2023年1-9月,广州新建商品住宅累计成交591.5万平方米,同比下降2.4%;9月成交63.1万平方米,同比仍下降17.2%。二手房方面,1-9月广州二手房累计成交6.4万套,同比增长19.7%。9月,二手房成交接近6000套,环比下降14.5%,与去年同期基本持平。

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