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国贸地产上半年净利润“止跌回暖”后,第三季度却现亏损

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在今年前10月,厦门国贸地产集团有限公司(以下简称国贸地产)销售业绩增长明显。

在克而瑞10月31日发布的今年1-10月房企全口径销售金额榜上,国贸地产以421.1亿元排在行业第31位,较去年同期的第51位(310.3亿元)大幅提升20位。

净利润方面,据国贸地产2023年半年报数据,上半年国贸地产实现净利润为4.49亿元,已接近去年全年4.64亿元的净利润,实现“止跌回暖“。不过10月31日发布的2023年第三季度合并利润表显示,国贸地产1-9月净利润为2.79亿元,也就是说,第三季度的净利润亏损为1.7亿元。

作为老牌房企,创始于1987年的国贸地产,系世界500强企业厦门国贸控股集团有限公司(以下简称厦门国贸)的核心成员企业,业务版图包括房地产开发、城市更新与代建、物业服务和资产运营。

不过,国贸地产自2021年从厦门国贸剥离后,除了在部分城市的土拍市场中偶尔能看其身影外,其他发展动态较少。

在10月25日结束的上海上海三批次第二轮土拍中,国贸地产参与了嘉定新城地块(上限总价34.63亿元)的竞拍并进入摇号阶段,但最终未能摇中该地块。据克而瑞数据,今年1-10月,国贸地产以244.8亿元的拿地货值排在行业第22位,低于去年同期362.3亿元(行业第21位)的拿地货值,跌幅超过30%。

上半年净利润“止跌回暖”后,三季度却现亏损

官网显示,国贸地产目前已进入厦门、福州、北京、上海、广州、成都、杭州、南京、宁波、南昌、合肥、泉州等20个重点城市,不断推进深耕福建、长三角、长江中游、大湾区、成渝、首都都市圈六大区域的全国化战略布局。

虽然今年以来行业整体仍处于调整期,但国贸地产的销售业绩却实现了逆势增长。在克而瑞发布的今年1-10月房企全口径销售金额榜上,国贸地产以421.1亿元排在行业第31位,较去年同期的第51位(310.3亿元)大幅提升20位。据此计算,今年前10月,国贸地产的全口径销售金额比去年同期多了110亿元。

每经记者梳理国贸地产近几年利润变化情况发现,其净利润在2020年创下16.76亿元高点后,之后每年的净利润均呈现出下滑态势,到2022年时的净利润已下降至4.64亿元。

从国贸地产的净利润和毛利润情况来看,2022年均处于低点。2020年、2021年、2022年和2023年1~3月,国贸地产的营业毛利率分别为23.25%、18.53%、15.74%和15.67%;2020-2022年,国贸地产的净利润分别为16.76亿元、16.38亿元和4.64亿元。

从净利润的变化情况来看,今年上半年国贸地产的净利润出现明显的“止跌回暖”态势。据国贸地产8月29日发布的2023年半年报数据,上半年国贸地产实现营收68.24亿元,净利润为4.49亿元。上半年的净利润已接近去年全年的净利润(4.64亿元)。

每经记者注意到,国贸地产在2022年年报中曾提到,“2022年结转项目主要为公司2019-2020年度获取项目。公司抓住2022年市场窗口,获取较多优质项目,上述项目拟于2023-2025年陆续完工并确认收入,预计公司未来盈利水平将得到提升。”

不过,国贸地产10月31日发布的2023年第三季度合并利润表显示,国贸地产1-9月的净利润为2.79亿元,较去年同期的2.62亿元稍有增长,但较上半年的4.49亿元出现明现下滑。也就是说,国贸地产今年第三季度的净利润亏损1.7亿元。

另据克而瑞福建区域数据,在今年前三季度厦门房企全口径销售排行榜上,国贸地产以203.46亿元的成交额排在首位,成交面积也以42.05万平方米排在榜首。

从业绩构成来看,国贸地产在大本营厦门的主力贡献项目为岛内天琴海,其次为学仕里、天琴以及上城。其中,天琴海目是厦门上半年成交金额及面积双TOP1项目。

10月18日上午,厦门本地房产中介钟云燕向每经记者介绍,“天琴海所在的五缘湾片区,是厦门较为知名的豪宅片区,整体房价也较高。天琴海项目属于该片区的热销盘,不过现在卖得只剩下大户型的房子了。目前99平米的三房只有高楼层的房子了,大户型都是185至215平米的,中高楼层可以直接看到海景。”

此外,据国贸地产官微,除了在厦门部分项目热销以外,国贸地产在成都、广州等市场也有部分项目销售位居市场前列。其中,上海国贸鹭原、成都国贸鹭原、福州国贸学原等项目楼盘成交均位于区域前列。

不过每经记者注意到,从各区域的实际网签情况来看,国贸地产在其他区域的项目销售,能否复制其在厦门、福州区域的亮眼成绩(分别为今年3季度销售额第1和第3)仍值得观察。

以国贸地产在成都在售的成都国贸鹭原项目为例,截至10月31日,据成都透明房产网数据,成都国贸鹭原2期共有9栋房源在售,合计360套,已网签套数为228套,实际去化率约63.3%。成都国贸鹭原1期共有9栋房源在售,共计708套房源,已网签548套,实际去化率约77.4%。成都国贸鹭原两期的整体网签去化率约在7成左右。

前10月拿地货值同比下降超3成

在拿地方面,除了10月25日参与上海嘉定新城地块的竞拍外,国贸地产还于7月13日参与竞拍了上海浦东新区“十二五”保障房曹路基地15-01地块和宝山区大场镇地块,同样未能成功拿地。

而今年5-6月份,国贸地产分别在江西南昌、广东广州、福建福州厦门、四川成都和江苏南京获得地块。其中较近的一次拿地是6月21日,彼时国贸地产以6.62亿元拿下南昌市东湖区青山湖西岸住宅用地。

在新增货值方面,据克而瑞数据,今年1-10月,国贸地产以244.8亿元的拿地货值排在行业第22位,低于去年同期362.3亿元(行业第21位)的拿地货值,下降幅度超过30%。

值得注意的是,在国贸地产的管理团队中,有多名“万科系”高管的身影。

据企查查数据,厦门国贸房地产有限公司的董事长为林希、郑玮,经理、董事为李剑峰。据公开资料显示,其中,郑玮此前曾担任厦门万科中部事业部副总经理,李剑峰曾担任万科地产福州公司第一事业部总经理。现如今,具备“万科系”背景的郑玮跟李剑峰均已身居国贸地产要职地位。

除了集团董事长和总经理外,在国贸地产的其他分支公司中,也有万科背景的经理人担任要职。如此前在万科地产厦门公司担任东部事业部总经理职位的纪四化,2020年加盟国贸地产,现为厦门国贸房地产公司副总经理,分管工程、运营等板块;再如此前在万科地产福州公司担任漳州事业部总经理的傅良取,2020年加盟国贸地产,现为国贸地产南京公司副总经理。

针对今年以来的净利润变化原因及可售货值变化等情况,《每日经济新闻》记者于10月17日向国贸地产方面发去采访函,不过截至发稿,尚未获得对方回复。

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