消费REITs引热议，商业大咖共论行业变革机会

11月2日，由观点机构主办、《每日经济新闻》联合主办的2023观点商业年会在上海举行。本届年会以“看见未来”为主题，数百位商业地产行业人士和企业高管围绕行业形势、创新迭代、消费热点和资管运营等方面展开讨论，交流行业前沿声音。

今年中秋国庆长假期间，印力集团销售额实现了超过2019年同期水平的成绩，而且10月26日深交所受理了包括中金印力在内的首批消费基础设施REITs。印力集团董事长丁力业在年会上表示，这对公司来说是历史性机遇，给企业发展注入了极大信心。

在年会现场，也有专家作出冷静地分析。中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长、研究员蔡云在主旨演讲中指出，消费类REITs的收益率、投资者对企业的信任其实是很难的，要靠商业地产公司的核心竞争力，具备较好的运营能力。

消费基础设施REITs开闸引热议

就在大会举行的一个星期前，证监会官网发布消息，接收并受理首批4单消费基础设施REITs材料申报，分别是华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT以及中金印力消费REIT。

首批消费基础设施REITs资产类型包括购物中心、社区商业、超市等，原始权益人包括华润、金茂、印力、物美等，均为我国头部消费基础设施领域的参与者。

丁力业认为，消费类基础设施REITs的推出，市场空间巨大，发展潜力巨大，它将转变商业发展的逻辑。比如，会引导企业从买卖资产的投资型转向持续经营的能力型发展，行业格局发生较大变化。另外，REITs的核心资产是分配率，将倒逼企业提升底层资产的运营能力，筛选掉市场大量的机会主义者，进一步扩大专业运营商的优势。

“今年整个行业最振奋人心的利好，莫过于商业地产REITs政策的开闸。”华润万象生活有限公司执行董事、副总裁魏小华在演讲中直言，经过三年疫情，加上复杂的经济环境，我们所处的商业世界也在悄然发生变化，正是因为这些变化，给商业带来了更多发展的可能性。

与印力一样，华润置地也是国内首批申报商业地产REITs的4家企业之一，底层资产是华润万象生活负责经营管理的青岛万象城。

据观点指数发布的《表现力指数 · 2023年度商业地产表现报告》，今年1-7月，全国范围内共开业零售商业项目140个左右，新增商业面积超过1000万平方米，涵盖购物中心、社区商业、街区商业等多业态，以中小体量为主，大体量项目相对较少。地区分布上，经济发达的华东和华南地区开业数量较多，其中华东开业项目数量占比更是超过40%。

凯德投资(中国)商业管理首席执行官杨钦富认为，市场需要一定的时间重整，各种业态也进入调整期，很多疫情前就决定了的项目会集中入市。调整期过后，仍然对消费、对商业地产充满信心。

除了上述首批受理的4单消费基础设施REITs，《每日经济新闻》记者在年会现场和与会嘉宾交流中了解到，还有包括百联股份和万达等多家零售发展商亦在试水消费基础设施公募REITs，底层资产标的涉及上海、杭州、青岛等地。

在光大安石资产管理总裁周颂明看来，首批消费REITs对回报率、规范性的要求非常严格，但它至少让行业看到了一条资产的退出渠道，这种试点让企业得到极大的发展信心。

升级存量资管适应行业变化

现阶段，商业及商业地产正面临一场变革，已成为不争的事实。无论在零售端、消费端还是企业端，都必需适应消费方式和消费理念的变化，升级存量资管，优化消费供应，释放消费潜力。

招商商管副总经理贾晋燕在发表演讲时指出，在消费复苏的大背景下，商业面临着新的挑战和机遇。一方面，可以看到消费回归还是比较理性的；另一方面，出现了旅游大热、餐饮爆满、演出市场火爆的情况。“体验式消费增速远超实体商品消费，尤其体现在文娱、文体、旅游以及餐饮业态，旅游消费释放了活力，势头比较强劲。”

南国置业股份有限公司董事长李明轩在主题讨论环节表示，要从资产盘活、资产运营的角度看商业。“原来商业突出的是地产概念，在过去近30年城市发展过程中，是由土地作为货币信用背书产生的商业地产。未来将聚焦在商品、商业、服务端，这是一个核心，包括数字化、数智化，一定是服务于服务行业，而非替换服务，这是商业地产的一个发展趋势。”

“对我们来说，要认清自己，清楚知道能干什么。另外，创新上要不拘一格。”一元股份副总裁、商管总裁郜琰豫表示，这是一元股份“活下去的方向”。

与会嘉宾普遍认为，目前消费复苏并非全方位的，“一夜爆红”的传奇故事只是少数。如何将流量转为有效营收，重建消费者信心，取决于品牌长久经营的质量和口碑。

总体来说，虽然困难仍然存在，但更多呈现出来的还是信心和希望。