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想收房得先补差价!

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最近,河南省郑州市千亩大盘郑东龙湖一号(开发商河南美商置业有限公司,与上市公司龙湖集团无关)的烂尾处置方案备受关注。业主们一方面感到欣喜,小区延期交房三年多,终于有新的进展。

可另一方面,业主们被告知,如果要收房,需再按照每平方米1357.6元的标准补交房款。以该楼盘已售出的小户型房源计算,每位购房业主若想拿到房子,至少需补交10万余元……

11月6日,多位专家在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,各地政府推进“保交楼”工作顺利完成,盘活无法交楼的项目,让购房者尽快拿到房子,出发点很好。但是,通过让购房者多交钱的方式,从合同法律角度来说是不合理的。当前,房企资金链断裂,地方政府又没有经费托底,成为保交楼工作中新的矛盾。

购房者:我们无法理解

郑东龙湖一号位于郑州市金水区北三环中州大道附近,黄河南侧,郑州龙湖水利风景区以北。小区占地2100亩,分多期开发,规划住宅户数5000余户,并涵盖高端公寓、地铁广场、公园、商业、酒店和甲级写字楼等多种业态。

按照计划,郑东龙湖一号本应该在2019年底就启动交房,可是因开发商陷入债务纠纷,资金被冻结,项目交付延期至今。

近期,郑州市金水区郑东龙湖一号问题楼盘项目攻坚化解工作指挥部发出了两份“保交楼”处置公告。

其中一份公告显示,为了保障美商黎明园(7-1地块)、美商清韵园(7-2地块)、郑东·龙湖一号春晓(4-1地块)购房业主利益,确保项目建设与交付,原团购业主选择继续持有房源的,按照政府主导下业主自救的原则,根据第三方机构的测算结果按照1357.6元/平方米的标准补交房款,并鼓励一房配购一车位、一储藏室。

另一份公告介绍了郑东龙湖一号4-2地块、5号地块的处置方式。按照省市区人民政府攻坚化解问题楼盘工作的总体要求,结合现实情况,研究决定以退还房款或置换房源的方式予以解决。

原团购业主选择退还房款方式的,按照“本金+资金占用费(截至发布公告之日)”的方式进行退款,资金占用费按照年化率4.75%的标准执行。资金兑付组将对原团购业主提供的资料进行审核,经审核无误后,半年内有序退款到位。

原团购业主选择置换房源方式的,不再补偿资金占用费,并按照凤起梧桐园(6号地块)置换单价12146.36元/平方米补交房款。

郑州市民陈女士早年间通过银行贷款,团购了美商黎明园一套80平方米房源,至今已向银行还贷四五年。

11月6日,陈女士告诉每经记者,接到开发商的通知,去售楼处看过上述公告了。她不同意公告里“补差价”的处置方式,要求开发商按购房合同交房。

“楼栋都建好了,为何不交付给我们,反而还另外要交钱?”陈女士感到无法理解,而且,她担心如果补交完房款,仍然不能交付,相当于钱打了水漂。

项目资金存在近5亿缺口

公开资料显示,郑东龙湖一号项目由河南美商置业有限公司投资开发,该公司成立于2013年,目前已被列为失信被执行人,涉及287件司法案件,案件金额约2.33亿元。

河南美商置业有限公司为河南本土房地产爱克集团旗下的控股企业,实际由河南投资集团有限公司持有。

每经记者调查了解到,郑东龙湖一号属于2014年郑州城中村改造工程,是金水区大河村大型城中村改造项目。河南美商置业有限公司负责村民安置和商品房楼盘开发,由于公司资金不足,在启动建设之初,就对外进行房源内购和团购活动,均价低至约6000元/平方米。

郑州360房产网显示,郑东龙湖一号的房源面积在68-275平方米不等。楼盘开发之后,郑州房价快速上涨,短短几年,该项目均价涨到了1.6万元/平方米。

房价暴涨的同时,郑州土地价格也水涨船高。开发商最终因资金链问题出现暴雷,项目自2017年后停工。

对于业主们提出开发商在该楼盘中是否存在房屋团购资金挪用和侵占的问题,上海市协力律师事务所合伙人、郑州市律师协会政府工作委员会理事孙立健认为,保交楼工作组在后续工作推进过程当中,一定会给予查明。如果开发商涉嫌房屋团购资金挪用和侵占,相关部门一定会追究开发商的法律责任。

值得一提的是,在多方努力下,郑东龙湖一号项目保交楼工作组于2022年10月份成立,2023年2月申请到政府保交楼专项借款资金支持。

但是根据孙立健提供的第三方专业机构尽调及审计信息,郑东龙湖一号项目保交楼地块剩余货值无法覆盖续建费用,按照政府主导下业主自救的原则,业主按照自平衡差价补交房款。团购楼盘续建资金大约需要6.89亿元,而剩余货值不到2亿元,其中的缺口达到近5亿元。

中南财经政法大学兼职教授、财经评论员谭浩俊表示,上述郑州楼盘的处置方式暴露了地方保交楼工作推进过程中的多重矛盾,开发商资金链断裂或跑路,造成政府工作陷入被动局面。

解决此项问题,首先政府对于保交楼推进工作的目标不能变,购房者的权益必须得到保证;其次,在处理资金不足的问题时,一方面引进投资者参与保交楼工作,另一方面,最大限度能够审批一部分资金来支持这项工作;最后,购房者可以适当地拿些资金来支持房屋交付,前提必须是自主自愿,通过合理协商。

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