万科A拟发行14.35亿元CMBS，为北京、福州等商写项目融资

11月28日晚间，万科A(SZ000002，股价11.75元，市值1402亿元）发布公告称，为满足公司业务发展需要、利用存量资产拓宽融资渠道，万科拟开展商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）业务，并于2023年11月27日获得深圳证券交易所关于本事项的无异议函。

具体发行模式方面，万科拟向六家子公司提供14.35亿元的借款（以下简称“股东借款”），其中四家是持有经营性不动产的下属子公司，两家是负责经营管理前述部分不动产的下属子公司（以下统称“项目子公司”）。公司作为原始权益人，拟将前述的14.35亿元股东借款作为基础资产，转让予由华泰证券（上海）资产管理有限公司作为管理人设立的“华泰资管鹏新资产支持专项计划”（暂定名，专项计划名称以实际设立时为准，目前简称“专项计划”），并发行资产支持证券，万科及下属子公司提供符合发行CMBS一般商业惯例的增信方式。

具体来看，股东借款的债务人是北京联星房地产开发有限责任公司（以下简称“北京联星”）、北京翰御企业管理有限公司（以下简称“北京翰御”）、北京万御企业管理有限公司（以下简称“北京万御”）、北京芮驭商业管理有限公司（以下简称“北京芮驭”）、福州市万磊投资有限公司（以下简称“福州万磊”）和福州市万科商业管理有限公司（以下简称“福州万科商管”），上述六家公司都是万科直接或间接控股的公司。

其中，北京联星持有北京奥林项目，拟获得的万科股东借款为8.64亿元；北京翰御持有北京住总万科广场3号楼的部分物业，与北京万御作为共同债务人拟获得的万科股东借款总额为1.2亿元；北京芮驭持有北京住总万科广场4号楼的部分物业，与北京万御作为共同债务人拟获得的万科股东借款总额为1.2亿元；福州万磊持有福州白马路万科里，与福州万科商管作为共同债务人拟获得的万科股东借款总额为3.31亿元。

本次资金用于公司经营范围内符合国家法律法规及政策要求的生产经营活动的资金支出，包括但不限于偿还贷款、补充流动资金、项目投资，但不能直接用于支付土地款（以监管机构审批为准）。

本次发行CMBS的期限不超过18年（3+3+3+3+3+3年），每2年附公司提前赎回及终止权，每3年附投资人回购权/回售权及票面利率调整权。

万科方面表示，在无异议函出具之日起的12个月有效期内，公司将统筹考虑资本市场环境、公司资金使用需求等因素，自主安排发行时间。

截至2023年10月31日，万科担保余额303.86亿元，占公司2022年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为12.52%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额302.15亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额1.71亿元。公司及公司控股子公司不存在对外担保。公司亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。

本次担保发生后，本公司对外担保总额将为318.21亿元，占万科2022年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为13.11%。