国泰君安城投宽庭保租房REIT上市首日破发，第二个交易日再跌7.41%

REITs市场开年首单产品正式在上交所挂牌上市。

在1月12日上市首日，国泰君安城投宽庭保租房REIT即跌破发行价，盘中一度下跌11.28%。临近下午收盘才有惊无险跌幅收窄至0.07%，不过仍处于破发状态。1月15日收盘，该基金报2.822元，跌幅为7.41%。截至1月16日午间收盘，该基金报2.810元，跌幅为0.43%。

《每日经济新闻》注意到，国泰君安城投宽庭保租房REIT自申报成功以来持续受到市场关注，一级市场方面表现火爆，在公众投资者募集期第一天的有效认购规模便超过初始募集规模上限，随即宣布提前结募。

据悉，国泰君安城投宽庭保租房REIT是目前市场规模最大的保租房REITs产品、长三角企业首单保租房REITs产品和上海市国企首单保租房REITs产品，也是2023年唯一一单获批的保租房REITs项目。

对于该基金上市即破发的原因，有市场分析人士向《每日经济新闻》记者表示，一方面受到开年以来REITs市场震荡下跌的行情影响，另一方面也是由于投资人对类似保租房REITs处于了解和认识阶段。“后续经过持续发展扩围，市场有望得到回升。”

上市前增持基金份额

国泰君安城投宽庭保租房REIT的发起人为上海城投（集团）有限公司，原始权益人为上海城投房屋租赁有限公司，运营管理机构为上海城投置业经营管理有限公司。基金管理人、资产支持证券管理人为上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称国泰君安资管）。

该基金不仅是上海国资首单保租房公募REITs，也是迄今为止募资规模最高的保租房REITs，募资规模达30.50亿元。在此之前，四单保租房REITs发行规模均在12亿-13亿元。

2023年12月25日，国泰君安资管发布公告表示，国泰君安城投宽庭保租房REIT原定的公众投资者募集期为2023年12月22日至12月25日，结果截至12月22日，公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限。

按照有关规定，该基金提前结束了公众投资者的募集，不再接受公众投资者的认购申请。

今年1月11日，城投控股（SH600649，股价3.61元，市值91.32亿元）发布公告表示，公司第十一届董事会第七次会议审议通过了《关于增持保障性租赁住房公募REITs项目基金份额的议案》，同意公司全资子公司上海城投控股投资有限公司通过二级市场，增持国泰君安城投宽庭保租房REIT的基金份额。增持金额不超过3.60亿元，增持基金份额不超过11,806万份，占该基金已发行基金总份额的11.81%。

对于城投控股在公募REITs上市前一日增持的行为，有市场分析人士指出，国泰君安城投宽庭保租房REIT未雨绸缪，在上市前即发布增持公告，可能是为了防止在当下公募REITs二级市场承压的情况下，价格出现异动的时候能够有备无患。

不过，亿翰智库方面表示，与其他四只保租房REITs上市以来下跌全部超过20%相比，国泰君安城投宽庭保租房REIT表现最为坚挺，这主要与其底层资产相对优质有关。

上市首日遭遇破发

据招募说明书披露，国泰君安城投宽庭保租房REIT的基础设施项目是上海市杨浦区江湾社区项目和光华社区项目。“城投宽庭”是上海城投集团于2019年发布的租赁住房品牌，聚焦于上海市保租房体系建设。

“城投宽庭”共有四大在营社区，包括江湾社区、光华社区、浦江社区和湾谷社区，已入市的租赁房源总计达到6207套。

本次“入池”的资产江湾社区和光华社区，截至2023年9月30日出租率分别为91.70%和95.11%。两处项目均位于杨浦区新江湾城板块，分别于2022年11月和2023年3月投入运营，有可租房间1719间和1234间，周边的保租房供应稀缺，无其他项目。项目临近复旦大学和同济大学等院校和科技园区，租赁需求较大。截至报告期末，上述两处项目履行的租赁住房类的合同共2717份，租金水平在同地段同品质的市场租赁住房中较有优势。

招募说明书显示，江湾社区和光华社区运营时间未满三年，但是具有租金优势，客源较为优质。同时，上海城投置业经营配备有专业的综合运营团队，保障项目稳定运营。在完成前期运营提升后，第三年及以后租赁住房年度出租率预计可保持在较高水平（93%），实现长期稳定收益。

根据国泰君安资管的测算，上述两处项目在2024年营业总收入将达到1.79亿元，净利润及综合收益总额为8035.04万元。按照本次募集规模计算，可供分配金额1.3亿元，分派率（年化）达到4.28%。

上海城投集团董事长蒋曙杰在上市发布仪式上表示，上海城投集团早在2018年就深耕保租房领域，实施保租房建设战略，为市场筹措房源1.7万套，受益服务2万多人。这次抢抓发展机遇，顺利打通保障性租赁住房REITs基金的发行通道，成功打造上海市国资首单保租房公募REITs产品，为做大做强保租房蹚出了新路子。

不过，从REITs市场整体情况来看，受宏观经济与底层资产的运营情况影响，公募REITs市场开年来持续走低。

在一级市场“一日售罄”的国泰君安城投宽庭保租房REIT，并没有在二级资本市场受到足够认可。1月12日上市首日，开盘仅10分钟，该基金便跌超10%，截至午间收盘跌幅收窄至6.23%，下午临近收盘2分钟才有惊无险跌幅收窄至0.07%。截至1月15日收盘，报2.822元，跌幅为7.41%。

对此，国泰君安资管1月16日在上交所官网解释称，截至公告发布日，国泰君安城投宽庭保租房REIT投资的基础设施项目经营稳定，基金投资运作正常，未涉及对项目运营有重大影响事项。

亿翰智库方面认为，亿翰智库方面认为，上市首日下跌主要因为受到2024年开年整体REITs市场的影响，从国泰君安城投宽庭保租房REIT确定发行价格到正式上市，整个二级市场已经下跌超过10%，导致其发行首日价格下跌。此外，该基金的现金流分派率相较其他保租房REITs相对偏低。

另外，保租房市场产品同质化的背景下市场竞争激烈，并且租赁市场租金持续下行，未来随着供给的提升，其出租率、租金价格也确实有可能受到一定的影响。

第一太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳向每经记者表示，保租房REITs本质上来说是一种资金稳健型产品，不像股票型基金一般的收益率。相对于国外，国内REITs市场尚处在起步阶段，投资人需要更多时间进行了解和认知。