实探上海房价“洼地”金山区

从上海南站出发，乘坐“小火车”一路南下，穿过闵行和松江，约1个小时后到达终点金山卫站。

这里便是与浙江嘉兴相邻的上海市金山区。去年下半年以来，金山区领先于其他区域率先出台人才安居新政，放宽购房条件。为了吸引更多购房需求，金山区本月初更是发布消息，凡购房五年内可免费乘坐轨道交通上下班。

金山区住房限购政策调整，被市场视为一线城市上海楼市政策开始边际放松的信号。据多家机构统计，2023年，金山区新房成交均价约为2.7万元/平方米，而位于上海中心城区的黄浦区新房成交均价则为13.6万元/平方米。也就是说，金山区的新房成交均价仅为黄浦区的五分之一。

近日，《每日经济新闻》记者在金山区实地调查了解到，该区域的各在售楼盘售楼处已接到“免费轨交通勤”的客户咨询。由于该区的二手房价格低于新房，开发商还在通过不同的活动进行促销。

购房可免5年轨交通勤费

1月8日，每经记者驱车从上海徐汇滨江出发，途经沈海高速，1小时左右达到金山新城，全程约60公里。在金山新城，每经走访了建发观唐府、复地星愉湾、金山光明府和佳运汇龙府等在售商品房项目。

在金山光明府项目现场，置业顾问阮小姐介绍，项目分为一期和二期开发销售，目前在售的房源最高26层，户型面积90-125平方米，均价约2.9万元/平方米，总价最低231万元。

每经记者注意到，金山光明府项目处于金山新城的中心区域，附近便是万达广场。若乘坐公交车约20分钟即可到达距离该项目最近的轨交金山卫站，再乘坐“小火车”（金山铁路快线），最快班次32分钟左右可达上海南站。

该项目为现房销售，分为精装修交付和毛坯交付，装修方面包含中央空调、智能家居系统、实木地板和品牌厨卫，绿化率为35%，得房率为77%左右。

“去年以来房价降下来不少，相比市区来说非常便宜了。”阮小姐表示，开发商光明地产在金山的项目都参与了“购房免费乘坐轨道交通”活动，凡是现在买房，先一次性补贴未来五年的轨道交通费。“至于交通卡或者凭证，等后面办出来再交付。”

阮小姐为每经记者计算一套在售的124.29平方米房源，总价约为354.1万元，均价为2.85万元/平方米。“如今优惠价为343.4万元（不含轨道交通优惠），均价为2.76万元/平方米。”

每经记者初步估算，目前，金山区在运营的轨道交通主要是金山铁路快线，从金山卫坐金山铁路快线到上海南站单程需要10元，一天往返就是20元。按照一年365天来计算，全年花费7300元，累计五年便是3.65万元。如果换算成250个工作日，则约为2.5万元。

是否凡是购房就优惠3.65万元？免费乘坐轨道交通是以户为单位还是以人为单位？金山光明府对此并未明确。

“有关‘购房五年内免费乘坐轨交上下班’的活动，本质上是几家开发商的市场营销活动，不是政府的强制行为。”在金山区住房保障和房屋管理局，一位科室工作人员向每经记者表示，对于如何免轨道交通费，市场没有统一方案，各家售楼处按照实际情况定制专属交通卡。

据金山区住房保障和房屋管理局本月初介绍，1月2日起，购置建发房产、复地产发、华纺房地产、新华房地产、光明地产、佳运置业、北京建工、保利发展、新金山投控集团9家开发商在金山指定楼盘，享受置业五年免费轨交通勤。

上海购房门槛最低的区域

300多万元在新城中心地段买到一套124平方米的精装新房，在上海金山区还不算最低，坊间因此有人将金山比作上海楼市的“鹤岗”。

在金山新城的街巷里，随处可见大大小小的房产中介门店。每经记者注意到，这些中介店里挂牌了数百套二手房源，均价不到1.9万元/平方米。

万达广场海汇街是2015年建成的商业楼，共15栋、2554户。贝壳找房平台显示，该小区有26套公寓房源挂牌在售，总价46万元可以买到76平方米的房源，最低均价仅7630元/平方米。去年10月，该小区交易了一套22层的1室1厅户型，57平方米总价仅44.5万元。

金山区龙皓路上一家房产中介门店的店长告诉每经记者，最近有房东挂牌了一套约86平方米的两室一厅住宅房源，总价177万元。而在去年，这套房源至少要卖到210万元。如今，在金山区100万元可以买到89平方米的二手住宅房源。“这个房价比我老家河南南阳一些楼盘还要划算。”这位店长打趣道。

“这边的房价在上海范围内确实是很便宜的，”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，2023年，上海市商品住宅共成交79742套，套均总价759万元，成交均价68039元/平方米；二手房累计成交18.01万套，套均总价336万元，成交均价40574元/平方米。

而金山区2023年的新房成交均价仅约2.7万元/平方米，二手房成交均价约为1.38万元/平方米。

据上海中原地产研究院统计，2023年，上海全市新房成交均价最高为黄浦区，达13.6万元/平方米；崇明区的新房成交均价为3.1万元/平方米，排在倒数第二；金山区也成为上海唯一的新房成交均价“2字头”区域。

在复地星愉湾营销总经理张佳峰看来，金山区是上海购房门槛最低的区域之一，虽然对上海来说是一块相对独立的市场，但是区域内农业、商业发达，适宜居住，而且创新创业成本低。长期以来，金山区在外界的印象中，距离市区较远，出行不方便。事实上，金山区交通十分便捷，1个多小时就能到达上海市区。

据金山区交通委2023年公布的上海轨交南枫线选线规划，启动建设西起金山，东至临港新片区的南枫线轨道交通，途经金山、松江、奉贤、浦东新区等4个区，共设置14个车站，可与轨道交通线网中多条线路换乘。

另据公开资料，2023年底，上海金山与浙江嘉兴签署协议，未来两地聚焦产业、交通、环保、治理、文旅和乡村振兴等领域强化工作联动，通过重点合作项目，推进两地经济社会高质量协同发展。