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实探上海房价“洼地”金山区

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从上海南站出发,乘坐“小火车”一路南下,穿过闵行和松江,约1个小时后到达终点金山卫站。

这里便是与浙江嘉兴相邻的上海市金山区。去年下半年以来,金山区领先于其他区域率先出台人才安居新政,放宽购房条件。为了吸引更多购房需求,金山区本月初更是发布消息,凡购房五年内可免费乘坐轨道交通上下班。

金山区住房限购政策调整,被市场视为一线城市上海楼市政策开始边际放松的信号。据多家机构统计,2023年,金山区新房成交均价约为2.7万元/平方米,而位于上海中心城区的黄浦区新房成交均价则为13.6万元/平方米。也就是说,金山区的新房成交均价仅为黄浦区的五分之一。

近日,《每日经济新闻》记者在金山区实地调查了解到,该区域的各在售楼盘售楼处已接到“免费轨交通勤”的客户咨询。由于该区的二手房价格低于新房,开发商还在通过不同的活动进行促销。

购房可免5年轨交通勤费

1月8日,每经记者驱车从上海徐汇滨江出发,途经沈海高速,1小时左右达到金山新城,全程约60公里。在金山新城,每经走访了建发观唐府、复地星愉湾、金山光明府和佳运汇龙府等在售商品房项目。

在金山光明府项目现场,置业顾问阮小姐介绍,项目分为一期和二期开发销售,目前在售的房源最高26层,户型面积90-125平方米,均价约2.9万元/平方米,总价最低231万元。


每经记者注意到,金山光明府项目处于金山新城的中心区域,附近便是万达广场。若乘坐公交车约20分钟即可到达距离该项目最近的轨交金山卫站,再乘坐“小火车”(金山铁路快线),最快班次32分钟左右可达上海南站。

该项目为现房销售,分为精装修交付和毛坯交付,装修方面包含中央空调、智能家居系统、实木地板和品牌厨卫,绿化率为35%,得房率为77%左右。

“去年以来房价降下来不少,相比市区来说非常便宜了。”阮小姐表示,开发商光明地产在金山的项目都参与了“购房免费乘坐轨道交通”活动,凡是现在买房,先一次性补贴未来五年的轨道交通费。“至于交通卡或者凭证,等后面办出来再交付。”

阮小姐为每经记者计算一套在售的124.29平方米房源,总价约为354.1万元,均价为2.85万元/平方米。“如今优惠价为343.4万元(不含轨道交通优惠),均价为2.76万元/平方米。”


每经记者初步估算,目前,金山区在运营的轨道交通主要是金山铁路快线,从金山卫坐金山铁路快线到上海南站单程需要10元,一天往返就是20元。按照一年365天来计算,全年花费7300元,累计五年便是3.65万元。如果换算成250个工作日,则约为2.5万元。

是否凡是购房就优惠3.65万元?免费乘坐轨道交通是以户为单位还是以人为单位?金山光明府对此并未明确。

“有关‘购房五年内免费乘坐轨交上下班’的活动,本质上是几家开发商的市场营销活动,不是政府的强制行为。”在金山区住房保障和房屋管理局,一位科室工作人员向每经记者表示,对于如何免轨道交通费,市场没有统一方案,各家售楼处按照实际情况定制专属交通卡。


据金山区住房保障和房屋管理局本月初介绍,1月2日起,购置建发房产、复地产发、华纺房地产、新华房地产、光明地产、佳运置业、北京建工、保利发展、新金山投控集团9家开发商在金山指定楼盘,享受置业五年免费轨交通勤。

上海购房门槛最低的区域

300多万元在新城中心地段买到一套124平方米的精装新房,在上海金山区还不算最低,坊间因此有人将金山比作上海楼市的“鹤岗”。

在金山新城的街巷里,随处可见大大小小的房产中介门店。每经记者注意到,这些中介店里挂牌了数百套二手房源,均价不到1.9万元/平方米。



万达广场海汇街是2015年建成的商业楼,共15栋、2554户。贝壳找房平台显示,该小区有26套公寓房源挂牌在售,总价46万元可以买到76平方米的房源,最低均价仅7630元/平方米。去年10月,该小区交易了一套22层的1室1厅户型,57平方米总价仅44.5万元。

金山区龙皓路上一家房产中介门店的店长告诉每经记者,最近有房东挂牌了一套约86平方米的两室一厅住宅房源,总价177万元。而在去年,这套房源至少要卖到210万元。如今,在金山区100万元可以买到89平方米的二手住宅房源。“这个房价比我老家河南南阳一些楼盘还要划算。”这位店长打趣道。


“这边的房价在上海范围内确实是很便宜的,”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示,2023年,上海市商品住宅共成交79742套,套均总价759万元,成交均价68039元/平方米;二手房累计成交18.01万套,套均总价336万元,成交均价40574元/平方米。

而金山区2023年的新房成交均价仅约2.7万元/平方米,二手房成交均价约为1.38万元/平方米。

据上海中原地产研究院统计,2023年,上海全市新房成交均价最高为黄浦区,达13.6万元/平方米;崇明区的新房成交均价为3.1万元/平方米,排在倒数第二;金山区也成为上海唯一的新房成交均价“2字头”区域。

在复地星愉湾营销总经理张佳峰看来,金山区是上海购房门槛最低的区域之一,虽然对上海来说是一块相对独立的市场,但是区域内农业、商业发达,适宜居住,而且创新创业成本低。长期以来,金山区在外界的印象中,距离市区较远,出行不方便。事实上,金山区交通十分便捷,1个多小时就能到达上海市区。

据金山区交通委2023年公布的上海轨交南枫线选线规划,启动建设西起金山,东至临港新片区的南枫线轨道交通,途经金山、松江、奉贤、浦东新区等4个区,共设置14个车站,可与轨道交通线网中多条线路换乘。

另据公开资料,2023年底,上海金山与浙江嘉兴签署协议,未来两地聚焦产业、交通、环保、治理、文旅和乡村振兴等领域强化工作联动,通过重点合作项目,推进两地经济社会高质量协同发展。


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