万科商业新年开考卷 “老将”孙嘉作答

日前，万科宣布成立商业事业部，万科7区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，由原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人；丁力业继续担任印力集团董事长，同时兼任商业事业部首席顾问；王海武担任商业事业部核心合伙人。

显然，这是万科希望在商业地产实现突破性发展。对比以往，万科本次在商业板块的调整力度也是空前的。在未来的整合之路上，万科将开启更大的动作。

对孙嘉而言，这亦是一场巨大的挑战，他既需要解决万科区域商业业务与印力的融合问题，也必须带领刚成立的商业事业部做出让外界刮目相看的成绩。

开启巨变补短板

REITs东风起，是万科迫切寻求商业地产破局的催化剂。而从根本上看，这也是困扰万科多年的难题。

收购印力之初，万科就希望其能成为所在领域的“领跑者”、做到“数一数二”，这也是万科对其他经营性业务的要求。但到目前，印力都还未实现万科的预期目标。

于外，在商业地产赛道竞争上，其他龙头房企已经跑出领先姿态，如华润置地及其打造的万象系列，龙湖集团的天街系列等，不仅实现了全国性复制推广，也为集团贡献了可观的营收与利润。

去年上半年，华润置地经营性不动产业务录得营业额107.2亿元，毛利率为71.3%；龙湖运营业务板块不含税租金收入为63.3亿元，商业投资、长租公寓及其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。

万科方面，2022年商业业务（含非并表项目）营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。去年上半年，万科商业业务（含非并表项目）营业收入43.0亿元，同比增长7.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入27.4亿元，整体出租率94.7%，同比提高2.0个百分点。

值得一提的是，万科至今都还未将印力并表。

万科在商业地产领域打造过明星项目，但只能用“屈指可数”来形容。如本次中金印力消费REIT的目标基础设施资产杭州西溪印象城、上海南翔印象城MEGA，上海七宝万科广场、深圳龙岗万科广场，这几个项目也一直是万科运营管理的前十大商业项目。其中，仅有龙岗万科广场为深圳市万科商业管理有限公司运营，其他均为印力集团运营。

1月18日，一位商业地产观察人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，万科在商业项目的表现上参差比较明显，突出项目主要集中在江浙沪，大本营深圳除了龙岗万科广场稍有亮眼外，其他都较为一般。不过万科近两年在商业还是有进步的，尤其在一些非文旅街区性质的商业项目上表现还可以，如深圳南头古城、广州永庆坊等等。

盘活全局“一盘棋”

消费类基础设施REITs试点为商业业务提供了重要发展机遇。

在开发业务持续缩量的当下，资本市场对商业地产这类既能持续产生大量现金流、又有更多融资优势的业务格外看重。于内于外，万科都不得不马上做出改变。

一位商业地产服务机构人士表示，消费基础设施公募REITs的提出，意味着商业地产从开发到运营的全面转型时代已经到来，对运营的提质增效有了明确指标。消费类基础设施公募REITs可以有效盘活商业地产存量资产，改善房企资产负债表。持有物业也可以通过REITs产品长期运营分红，提升上市房企利润水平，同时推动商业地产行业的升级和转型。

在去年10月的媒体交流会上，万科董事会主席郁亮就表示，经营服务业务前期投入大，回报周期长，见效慢，然而随着REITs政策推出，这一问题已出现解决的希望。他认为REITs政策被大家忽视了，它的作用是非常大的，对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于“按揭贷款买房”，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，希望不久能够落地。

不久后，郁亮还在社交媒体上称，REITs将帮助万科从房地产开发商转型为不动产经营服务商，也为投资者提供了更多选择，其深远影响将随时间而显示出来。

REITs的兴起，既是机遇，也是挑战。RET睿意德指出，公募REITs产品的出现，为商业地产销售带来了一种全新的竞争形态，它打破了地域限制，使得竞争更加无界，这意味着投资客可以在全国选择投资型产品。为了在新的竞争环境中脱颖而出，商业项目需要在投资安全性、运营定位和主力区打造等方面进行深思熟虑的策略调整和优化。

从商业项目的数量和面积来说，万科不逊于同行，难点在于如何做优做强。截至去年上半年，万科累计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1,118.3万平方米；规划中和在建商业建筑面积为381.2万平方米。

在成立商业事业部以前，万科的商业业务由万科商管和印力分别负责。印象城、印象汇等都属于印力集团负责，万科商管负责房开业务旗下的商业业务，如万科里、万科广场等。

一直以来，两个运营团队都相对独立，融合度不高。从2021年开始，万科打破结界，促进双方融合。先是2021年年中，当时还在万科集团的王海武出任印力集团总裁，这一职位此前由丁力业兼任。次年，万科决定将万科商管旗下49个项目调整为印力管理运营，但这显然还不够。

这一次，万科又选择孙嘉成为新棋局的操盘手。万科内部认为，孙嘉是万科较早开始探索和实践经营性业务的前线管理者之一，其在上海任职期间，就开发和运营了多个商业综合体。同时，孙嘉在资产交易方面也有较丰富的经验，与多个投资基金、国有企业有过成功的合作。

面对新机遇与老难题，孙嘉如何以新打法带领万科商业实现破局，助力万科向不动产经营服务商转变，将是万科建立起长期价值必须迈过的一道关口。