一线城市向来是全国楼市风向标，扭转市场预期要趁热打铁

1月22日，广东省政协十三届二次会议在广州开幕。

《每日经济新闻》记者获悉，第十二届广东省政协委员，第十三届广东省政协常委、港澳台委员会副主任，新世界发展（HK00017，股价10.16港元，市值255.69亿港元）执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚准备了多项建议，涉及优化广深限购政策、推动房地产健康转型等。

关于一线城市的楼市政策，黄少媚指出，一线城市向来是全国楼市的风向标，扭转市场预期要趁热打铁，让一线城市起带头作用。把握“房住不炒”的上限，除了谨慎保留北京、上海、广州、深圳核心区的限购外，对于库存压力突出的广州、深圳非核心区域，需及时进行政策优化。

新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁 黄少媚 企业供图

谈一线城市调控政策：放松限购是建立长效机制的开端

黄少媚提到，从2010年起，房地产限购政策已实施了13年。随着房地产基本面的改变，截至2023年12月，全国保留或部分保留限购政策的城市仅剩下10座，其中，限购力度最严格的是四大一线城市。

黄少媚称，应及时发挥四大一线城市的带头作用，研究全面放宽限购可行性，让房地产调控进一步回归市场。尤其是广州市场，作为四大一线城市里库存压力最大的城市，当下过严的限购政策存在已无必要；深圳市场，建议除了保留必要的核心区限购外，也要及时作出限购边际的调整。

“当下，大部分省会城市也尝试了限购政策边际的调整，广州作为调整限购政策的首个一线城市，也做了限购区域缩小、限购年限减少等调整。但从市场反应来看，政策对市场刺激力度并不理想。”黄少媚称。

对此，黄少媚建议，在广州，除了保留天河区、越秀区、海珠区（部分核心区）、南沙区（部分核心区）这些投资属性较高的区域外，白云区、荔湾区这些自住属性强的区域，均应全面取消限购。在深圳，除了投资属性较强的几个核心区域外，宝安、龙岗、龙华部分区域，以及光明、坪山、大鹏、盐田这些居住属性更强、库存压力大的区域都具备研究优化放开限购的条件。

黄少媚还提到：“放松限购，是建立长效机制的开端。”

中长期来看，经济复苏尚需时间，当下已缺乏炒房土壤，放松限购与“房住不炒”并无矛盾。全面放开限购，正是建立房地产长效机制的开端，从根本上引导市场健康发展。

全面取消限购，也为多年来一直在探讨、悬而不决的房产税落地打开一个缺口。我国房地产市场已进入存量时代，房产税的开征一定是未来的方向。房产税问题不能回避，房地产的未来良性发展也不能仅靠政策、文件等行政方式管理市场，让市场回归市场，才是未来建立长效机制的唯一路径。

谈房地产转型：企业要以长期主义心态深耕城市

当下，房地产业态的发展仍以住宅销售为主，仍未完全从粗放型模式转化。“价格战、快周转仍是房地产业当下未能摆脱的标签，开发商虽然越来越重视品牌力积累，但是仍未建立‘百年老店’的品牌意识，过于追求短期效益，市场对于房地产的信誉度仍然不高。”黄少媚表示。

黄少媚称，过去我们所理解的房地产业，大多就是商品房的开发与销售。随着新时代发展的要求，房地产阵痛调整期的过去，房地产业需要一场固化思维的变革。那就是要把房地产业与城市联系得更加紧密，房地产应该是人文的容器与经济的载体，是城市的“发光体”，将为城市发挥“筑巢引凤”的功能，带来长足发展。

“站在城市运营的高度，企业的目标就并非仅仅是利润最大化，而是追求与社会共赢。在传统的经营模式中，有一些发展商选择以销售为主，有一些企业则以租金收入为主，这两种模式都存在一定的发展压力与困难，难以兼顾短期现金流与长期受益的平衡。”黄少媚建议，房地产业的高质量转型，要改变过去盲目追求数量与规模的粗放发展模式，以“质”为先，以品牌意识培育企业，以长期主义的心态深耕城市。

她同时表示，一个成熟的城市运营项目，可以是城市的会客厅、产业的孵化器，是海内外英才的梦工厂。高端的写字楼可以成为总部经济的平台，敞开胸怀吸纳来自国内外先进生产力。