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“每户约100万”,杭州市中心13幢老旧危房,居民自筹4.7亿原拆原建,能复制吗?

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13幢危旧楼房、548户居民、4.7亿元自筹资金,杭州这个小区最近出圈了。

与浙江工业大学朝晖校区一路之隔的浙工新村,是朝晖六区社区的中的一部分,曾是浙江工业大学教工宿舍。早在2014年前,浙工新村已有4幢房屋被房管部门鉴定为C级危房,其中最早的一幢危房认定于1993年。

整个朝晖片区分成一到八区,其中朝晖六区始建于上世纪80年代,即有福利分房、也有动拆迁安置房。据当地媒体报道,最早的一栋房屋建成于1983年,已有40年房龄。

近日,关于该小区居民“每户出资100万元,自掏腰包重建小区”的消息在网络流传,实际情况究竟如何?居民如何自行协调大规模的小区重建?

“整个过程中困难太多了。”杭州市拱墅区大木桥社区负责浙工新村相关业务的某负责人由衷地说。

杭州朝晖六区 每经记者 包晶晶 摄 

成片老旧房屋等待改造

《每日经济新闻》记者从朝晖六区其中一个入口进入,沿路看到的都是年代久远的多层预制板结构房屋,特别是与拆除楼栋一墙之隔的29幢、30幢,灰色墙体斑驳,徒手就能抠下墙面的沙土,居民用红砖填塞阳台的缝隙,甚至部分电线“飞跨”外墙,在风中飘荡。

记者爬上其中一栋楼的六楼,可以很清楚地看到,62-68幢、72-76幢、77幢共13幢危旧房早已拆除,如今工地一片热火朝天,桩基、吊车作业繁忙,混凝土运输车不断进出。

围绕工地外墙查看,不难发现,工地与相邻楼栋最近的距离仅能供2人同向而行,甚至二楼居民的防盗窗几乎已“贴”上了工地外墙。

浙工新村有机更新项目外围 每经记者 包晶晶 摄

“据说我们也快了!”记者采访到一位住在朝晖六区的老人,“他们(浙工新村的房龄)比我们老一点,一开始说他们是危房,后来一直没动,2023年就来说要改造。”

“我们是1983年前后杭州市区改造拆迁过来的。”阿婆说,“朝晖六区这一片很大,现在改建的都是浙工大的房子。”

记者注意到,为了进一步排摸周边房屋结构情况,附近楼栋的醒目位置,还张贴了房屋结构入户勘察的公告,1月8日-9日对首批三幢房屋的三个单元做了入户勘察。

虽然是房龄老旧的住宅区,但朝晖六区所在的大木桥社区管理服务非常到位。小区内农贸市场、超市、学校一应俱全,社区服务中心和居委会内,工作人员不断接待到访办事的居民。

记者亮明身份希望获得此次改造的相关信息时,居委会工作人员表示需要向拱墅区相关单位报备后方可进行。不过,记者数日内多次拨打该单位电话,均无人接听。

业主承担1350元/平改造费

对于“居民自发重建”的说法,事实上,根据公示,浙工新村的房屋业主被认定为此次更新主体,杭州市拱墅区人民政府朝晖街道办事处为组织单位,并由拱墅区城市发展集团公司负责实施更新。

业主承担的改造费用为1350元/平方米,并且保证重建后原地置换的房屋套内面积保证与原房屋基本相等。

这意味着,一套80平方米的旧房,改造成本为108000元,如果业主既不选择扩充面积、又不另外购买车位的话,需要支付的费用并不高。

另外,政府还有一笔临时租房补贴,按照63元/平方米的标准发放,每户每月不低于3000元,这笔补贴先行预付12个月,此后每次发放6个月。

据《杭州日报》报道,浙工新村业主喻伟林有一套面积为76.35平方米的房子,按照套内面积不变的原则,房子更新后变为87平方米,又按最多能扩面20平方米的政策,选择扩面至106平方米。扩面的价格是每平方米34520元,重置费为每平方米1350元。喻伟林又买下一个22.1万元的车位,所以一共需要支出99.43万元。此外,她还能领到10万元装修补偿款以及临时租房补贴,实际上,总的费用支出(不含车位)不到60万元。

目前朝晖六区二手房成交参考均价38672元/平方米,以低成本获得重建之后的新房,对于居住在危楼中的居民而言,无疑是巨大利好。

对于集资出钱的问题,据上述负责人介绍,“居民选择不扩面积也可以,方案里有相应的房型可以选择,大家基本都选择了适当扩大面积,很多老人的子女还是愿意出钱资助父母改善居住环境。”

根据政策,小区有机更新要达到100%同意才能进行,在这期间也曾经出现过不同意更新的意见。

记者求证得知,确有其事,但当时只有一户反对。他们不是浙工新村的老住户,原本购入二手房,认为有机更新的方案,和原先对“拆迁补偿”的预期相差甚远。

“很多人都认为拆迁是有钱赚的,不可能自己掏钱来更新,而且有机更新是2023年刚刚提出的,新事物很难被理解。”

“但随着工作逐渐推进,绝大部分居民都同意了,慢慢地他们也接受了这个方案。”

方案保障改建后的实际面积不小于现有面积,并且提供了多种户型供居民选择,而多出来的面积,则来自新的建筑方案中层数增加、面积增加、楼栋减少,原先13幢5层、6层的旧楼,将被改建为11层的住宅,并且实现人车分流,增加了地下车库,单独向居民出售。

“居民自筹4.7亿”

曾经,一到台风天,朝晖街道危房中的住户就要转移出去,而危旧房有机更新后的小高层共有7种户型,从65平方米到117平方米不等,旧貌彻底换新颜。

据《浙江日报》报道,“整个小区的更新费用约5.3亿元,其中居民自筹资金大约4.7亿元,其余资金由政府部门本身就要用到老旧小区改造上的旧改、加梯、未来社区改造等专项资金解决,从而达到收支平衡。”

拱墅区住房和城市建设局在年末总结中提出,以浙工新村更新为试点,探索在城市危旧小区推进居民自主更新。将政府角色从出资者、实施者变为引导者、助推者,形成政府引导、居民出资、市场参与的多元化更新推进模式,实现居住条件改善、环境质量提升、居民主体获益的多赢局面。

朝晖片区一位长期关注浙工新村有机更新的中介小陈对《每日经济新闻》记者表示:“杭州还有非常多老旧小区亟待改造,浙工新村的特殊居民结构,更容易协调达成一致,浙工新村模式能否复制到其他住宅区,也是居民们非常关注的。”

上海易居房地产研究院研究总监严跃进对记者分析,浙工新村的模式要大范围铺开比较困难,个人资金压力比较大。浙工大老教师的群体比较一致,想法、收入状况都比较相近。但是这一案例仍然是有启发的,比如当年福利分房或团购的房屋,可以用这种方式进行更新,但放到别的小区肯定难以推进。它的信号意义也很明显,是城市更新的一个重要范例,也是居民自我管理、自我协调驱动力的表现。

不过可以看到,杭州的推广决心也很坚决:

2024年1月初召开的拱墅区一届五次全体(扩大)会议报告明确提出:推广浙工新村危旧房有机更新做法,用好“居民主体参与、资金总体平衡、小区整体提升、服务保障兜底”模式。

1月11日,浙江省住房城乡建设工作会议也要求总结浙工新村等老旧小区改造的经验做法,开展城镇老旧小区自主更新试点。

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