执掌恒隆33年后隐退，陈启宗的地产“哨声”长鸣

执掌恒隆集团长达33年后，陈启宗即将退休。

1月30日午间，恒隆集团（HK00010，股价9.4港元，市值127.99亿港元）和恒隆地产（HK00101，股价9.05港元，市值407.18亿港元）联合宣布，陈启宗将退任集团董事长、执董及执行委员会主席职位。同时，已建议并推选本陈文博为集团董事长及执行委员会主席，于2024年4月26日周年大会完结后生效。

当日下午，陈启宗、陈文博父子现身恒隆集团和恒隆地产2023全年业绩发布会现场。

发布会气氛轻松，在接受《每日经济新闻》记者提问时，陈启宗表示：“对我来说，退休或不退休，生活没有太大的影响。反正我一般一天该做10件事，也尽可能在做15件事。如今少掉一件，还有14件，忙得不得了。看书、旅游……相信退休生活还是多姿多彩的。”

坐在左侧的陈文博不时望向陈启宗，感谢父亲多年的管理指导，表示公司管理方式和工作习惯将不会出现大的变化。

陈氏父子74岁交棒41岁，是“创二代”向“创三代”传承，亦是这家港资房企向内地推进高端商业地产的讯号指针。

陈启宗（右二）和陈文博（左一）在2023年业绩发布会现场 来源：恒隆集团提供

地产“吹哨人”

陈启宗对资本市场投资者来说，印象最深可能不是恒隆集团董事长头衔，而是他撰写的《致股东函》。

自1991年接任董事长职务起，陈启宗坚持30余年在财报里写下100余封《致股东函》，有的数千字，有的上万字，内容涉及房价、公司发展战略、宏观经济形势、国际地缘政治国际等，偶尔还会穿插一两件友人轶事。

陈启宗在《致股东函》的观点入木三分，认真与股东对话，言之有物，力求坦陈，内容堪比巴菲特的《致股东信》。

比如，在2016年，陈启宗写道：“房地产属长期资产，盖楼房需要多年时间才能完成。因此，周期性问题是无可避免的。可是只要人们在财务上不操之过急，并善于把握周期，他们便不仅能在周期中生存，业务更可因此而变得兴旺。”

彼时，内地房地产市场迅猛发展，头部房企的销售额接连突破千亿元规模。雄厚资金加持之下，疯狂扩张包括香港在内的重点区域。

陈启宗表示，有新人加入并非新鲜事，而且市场的主要参与者亦时有改变。香港的整体情况发生根本改变，行业中出现内地的参与者。他同时提醒道，内地发展商在过去数十年发展至极庞大的规模，而债务规模与他们的市值也不相伯仲。

他在多个场合表达了自己“吹哨人”的角色。

在1月30日的业绩会现场，陈启宗由粤语换成普通话。他表示对内地房地产的高周转模式早有担忧，并向开发商朋友说过多次。只是当时“音乐”没有停止，大家玩得还很高兴。

在2023年8月8日的2023博鳌房地产论坛上，陈启宗曾在主旨演讲中表示：“政府帮了好多房地产商的忙，以往这30年你应该破产的没有破产，你熬过去了不是因为你本领大，是因为政府不愿意你破产，给了你一次又一次的机会。”“地产行业必须回归理性，希望这次的教训让仍然在房地产行业里继续下去的朋友们能够回归理性。”

中国商业文明研究中心联席主任、人文财经观察家秦朔在《可惜，内地没有一个陈启宗！》一文中感叹：“A股有3000多家上市公司和上万家新三板公司，海外上市的‘中概股’也成百上千。这些公司的创始人、董事长、CEO、总裁、总经理们能认真思考三不朽的问题，我们难有陈启宗的家庭背景、时代机遇和独特才具，但起码应该用‘立德’的标准约束自己，用‘立功’的标准激励自己，用‘立言’的标准对照自己。”

昆明恒隆广场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

市场“抱熊者”

恒隆集团由陈启宗的父亲陈曾熙于1960年在香港创立，1972年在港交所上市。得益于早期香港房地产市场发展红利，恒隆集团在陈氏家族管理下成为香港顶级地产发展商之一。

公开资料显示，陈曾熙祖籍广东顺德，曾留学日本，学习土木工程。1948年从广州到香港定居。“打工仔”出身的他，从籍籍无名的银行职员一步步白手起家，之后在建筑工程生意站稳脚跟，并与在复旦大学求学的胞弟陈曾焘创办恒隆集团。

恒隆集团涉足地产开发，最早在香港九龙太子道一带，利用受让的何文田山地块投资开发“恒信苑”等楼盘，逐步完成财富积累。成为香港知名地产发展商后，恒隆先后在港铁沿线开发地产项目。1986年，创办人陈曾熙因病去世，恒隆集团董事长由陈曾焘接任。五年之后，陈曾焘将恒隆集团的权柄交至侄子陈启宗手中。

陈启宗是陈曾熙的长子，拥有美国南加州大学工商管理学硕士学位。陈启宗二弟、香港晨兴创投主席陈乐宗，毕业于哈佛大学公共卫生学院，先后获得硕士及放射生物学博士学位。最小的弟弟陈絜宗同样毕业于美国南加州大学，与其父亲早年留学一样，攻读专业是建筑工程学。

外界将陈启宗称之为“抱熊者”，即拥抱熊市的人。他曾表示：“社会问题和疫情使得市场气氛相当低迷，不过30年的往绩证明，我们是趁低拾宝的能手。”

1月30日，在最后一次以恒隆集团董事长身份出席业绩会的现场，他旧话重提：“当地上满是鲜血的时候，就是入市买东西的时候。”

他在《董事长致股东函》中提到，自己任期大致分为三个阶段，各阶段为期七年，分别为“蓄势待发”“奋起直追”和“展翅腾飞”。

自1990年进军内地市场，恒隆集团在陆续在上海、无锡、武汉、济南、天津、沈阳、昆明和杭州等地开发恒隆广场项目，业态包含高端商场、办公楼、酒店和高端公寓。2001年在上海市南京西路落成的高达288米的恒隆广场，曾问鼎浦西第一高楼。

上海恒隆广场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

新任“掌舵人”

作为恒隆集团新的掌舵人，陈文博无论是求学之路还是职场之路都相对平坦。

陈文博拥有美国西北大学凯洛格管理学院与香港科技大学联合颁授的行政人员工商管理硕士学位，以及美国南加州大学国际关系文学士学位。毕业回国后，陈文博曾在毕马威会计师事务所、汇丰银行任职，从事金融、审计和风险管理等工作。

与父亲陈启宗接棒家族权柄时的年纪相仿，陈文博现年41岁，于2010年加入恒隆集团，从上海分部的基层租务及管理业务做起，逐步升迁至行政助理、高级经理、助理董事等。

2016年，陈文博担任恒隆集团执行董事，负责监督项目部门，并且主导了上海恒隆广场和港汇恒隆广场的翻新改造事务。

2020年9月，陈文博正式出任恒隆集团副董事长，负责发展及设计、项目管理（包括资产保证及优化）和成本监控。在当年恒隆集团的年报中，首次出现他撰写的《副董事长简函》。

每经记者查阅陈文博撰写的数封《副董事长简函》看到，记录频率最多的是他穿梭于内地多个城市出差期间的所见所闻所想。

在2020年恒隆集团年报中，陈文博介绍，自己从2021年1月中旬从香港来到上海，感受内地现况，视察运营和施工项目。而且过往每年到内地约20次，每次都走访几个城市，每趟出差三至四天。

2021年1月到上海后，陈文博在内地逗留四个月才回香港。中途，他走访了20个城市（包括四次到武汉），“得到的资讯既宝贵又令人惊喜”。

2023年7月下旬，陈文博走访了昆明、沈阳、大连和上海四座城市，感受内地消费情绪。他发现，大众搁置买车置房的大额消费计划，网上购物从价格相对较高的平台转到较地段平台，二线城市一些大众化购物商城经营惨淡。在一座新购物商场内走了6层楼，他只见到6位顾客。

最新年报数据显示，恒隆地产及恒隆集团的整体租赁收入分别为103.16亿港元、108.79亿港元，分别增加3%、2%；股东应占基本纯利则分别为41.37亿港元及29.31亿港元；恒隆地产营业额103.16亿港元，同比降低0.3%。

“今年头4个月的增长势头非常强劲，但从5月中旬开始逐渐减弱，并在下半年延续趋势，最终导致今年以人民币计值的租赁收入增长率为个位数。”陈文博表示。

零售商业和办公楼市场呈现运营压力。仲量联行发布的报告显示，2023年上海核心商圈的零售物业租金同比降低0.2%，非核心商圈租金同比降低4.2%；2024年市场将迎来10个新项目入市，入驻率和租金或将继续面临挑战。

恒隆集团及恒隆地产行政总裁卢韦柏在回复每经记者提问时表示，在未来几年，上海办公楼市场供应依然比较大，恒隆能做的是提高服务水平，坚持最好地段，营造整体消费氛围。高端商场运营方面，通过在周末或者节假日多策划活动，增加人流量，拉动销售额提升。