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在售新盘带看量蹭蹭涨,但部分项目准备不充足

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广州放开120平方米以上住宅限购,打开了外地购房者的新通道,无论新房还是二手房都趁热造势。

落地到市场层面,购房者看房积极性确有调动,但因临近春节等因素,成交量还未有明显反弹。

据广州中原研究发展部统计,1月第四周(1月22日-1月28日),越秀、天河、荔湾、海珠等中心四区来访量普涨,成交量从第3周盘均1.5套上升为盘均1.8套。新政落地的周末,即使存在春运返乡、天气不佳等客观情况影响,成交表现有提升(但暂不明显),部分大面积户型项目上涨1-2套。

1月31日,《每日经济新闻》记者从多家有在售项目的广州房企方面了解到,目前一线楼盘在成交上确实未见明显数据提升,但来访和看房量较前两周增长不少。二手房方面,在改善客、置换客比较集中的珠江新城等豪宅片区,带看和成交均有明显提升。

政策突然出台,项目准备不足

近年来随着楼市需求结构的变化,市场上改善性住房需求的占比越来越大。

从克而瑞的统计数据来看,2023年,广州120平方米以上的一手住宅共成交20090套,占比为27%,与2021年相比提高3.8个百分点。具体到目前广州仍在执行限购的区域来看,120平方米以上的一手住宅供求占比更大,2023年合计供应10456套,占限购区的42%;成交量是8409套,占限购区的37%。

去年9月,广州番禺、黄埔、花都等部分区域率先全面解除限购。本次放开120平方米以上住宅限购,主要影响的是越秀、天河、荔湾、海珠等中心四区。

“目前还没有明显的成交感知。”越秀区某改善型楼盘营销人士表示,客户目前大多数都还在接收和消化信息中,新政时间临近春节,市场和数据的反应都还需要一定时间。

另一家在海珠、天河有多个改善型楼盘的本地房企人士也对记者称,政策的出台有点措手不及,主要还是以宣传为主。项目上的看房量确实有增加,客户询问的积极性也在提高,但落到成交上来看,还没有明显的数据支撑。

合富研究院亦指出,广州市场仍处在“假期前后的传统淡季”中,地方政策出台突然,然而不少项目对“新政助销”的准备并不充足,不少项目此前降低电话销售及折扣力度。据市场监测,新政后仅中心区部分加大客户邀约的项目产生正向成交。

记者从某二手房平台的相关人士处了解到,珠江新城片区在新政后几天的咨询量、带看量甚至成交量,较新政出来前增长约50%。一方面,本次新政比较利好置换、改善型人群,珠江新城就是这类客群比较集中的区域;另一方面,珠江新城此前的带看和成交就相对低迷,所以相对来说反响比较明显。

“不用给予过高期望”

2023年,广州已密集出台“认房不认贷”、解除多个区域限购等政策,但新房市场依旧低迷,全年累计成交量同比下跌1%,为近年低位,主基调仍然是去库存。

广州中原研究发展部统计显示,今年1月,广州新房网签4256宗,环比下跌31%,同比下跌10%。截至1月末,全市库存量1151.23万平方米,去化周期20个月,1月成交对比去年12月下滑明显,导致消化周期维持近一年高位。

这既是广州本次新政出台的市场因素,也是需要新政去推动缓解的压力。

“市场对类似放开120平方米限购这样的政策,心态应该都较为平和了,所以对这类政策效果也不用给予过高期望。”广州中原地产项目部总经理黄韬告诉记者,当然有政策好过没有,新政在短期内仍然有刺激信心等作用。但现在恰逢春节时间,预计这个作用会在2月底3月初反映出来。

据克而瑞广佛区域调研,目前多家房企已经展开针对性宣传行动,但周末以零星成交为主,均为旧客转化,预计政策利好需要时间发酵,伴随多个市区新盘入市,真正的改善购买力将在春节后释放。

黄韬补充道,2月-3月本就是传统的小阳春,市场仍有部分购买力会在这个节点释放,现在只是看能否从低位逐步恢复。这两年的小阳春已经不能够同以往正常年份的小阳春比较,预计今年可能会跟去年一样出现一段反弹。

广州中原研究发展部认为,新政加持下,将刺激本地的改善、投资型需求施放,同时虹吸外来购买力进入广州楼市,带动二手市场升温,预计3月小阳春成交量会出现明显冲高。

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