一线城市以价换量减少，部分城市迎来“先旧后新”趋势

进入2024年，核心一二线城市接连优化楼市政策，政策力度不断增强，春节假期作为新政后的第一个长假，也是一年一度“返乡置业”的高峰期，在楼市底部调整新形势下，政策效果能否显现？市场情绪和购房者意愿如何变化？

尽管各地节前陆续开展了促销活动，并喊出“春节不打烊”口号，多数城市售楼处到访量提升，但“叫好不叫座”，实际成交仍然保持平淡。从区域看，长三角区域城市表现分化、北方及山东地区整体降温、中西部地区除个别城市表现活跃，局部出现“返乡置业”行情外，整体仍不理想。

政策方面，个人房贷利率迎来了历史罕见的大幅下调；住房和城乡建设部会议透露，涉及给予融资支持的房地产项目“白名单”，截至2月20日已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。

需求端和供给端同时发力，“小阳春”能否如约而至？

上海某项目售楼处 每日经济新闻资料图

一线城市以价换量将逐步减少

从春节假期8天（2月10日-17日）成交面积数据看，据中指研究院统计，四个一线城市之中，上海成交0.44万平方米，深圳成交0.32万平方米，日均成交面积同比2023年春节7天分别上浮126%和125%；北京为0.21万平方米、广州为0.15万平方米。

一线城市由于需求规模基数较大，因此即便在春节返乡、出游等影响之下，仍然保持了一定的成交，并且从年初至春节的成交情况来看，市场对于“温和修复”的预期更为强烈。

以假期前的上海为例，记者结合中指研究院相关数据整理发现，1月份上海住宅销售TOP10项目合计销售金额达到141亿元，大幅超过2023年月均平均水平；而北京TOP10项目合计销售更是达到145.6亿元，销冠“亦生悦”项目成交1264套，销售金额超过38亿元。中指研究院认为，北京楼市整体平稳运行，通州限购政策优化对成交起到一定促进作用，但成交数据尚未显现，未来楼市政策仍存优化预期，市场运行预计更为稳健。

一线城市部分项目出现了收回优惠措施的迹象，中指研究院市场研究总监陈文静分析认为：“当前购房者置业较为理性，短期企业保持较大营销力度、加快回笼资金仍是主要目标，以价换量现象或仍在，但随着未来需求端政策进一步优化和调整，促进市场活跃度提升，预计以价换量情况或将有所缓和。”

部分城市出现“先旧后新”趋势

作为2023年市场交易最为活跃的二线城市，成都走出了“先旧后新”的独立行情。春节假期项目到访及成交出现减少，除返乡出游因素外，购房群体在重要节点对政策和市场观望情绪也成为重要因素。

陈文静向记者展示了一组数据：成都自2023年3月起二手房挂牌量突破20万套，限购政策放松等因素带动二手房单月成交套数多月超过2万套，2023年成都二手房成交套数为新房1.5倍，2022年为1.05倍、2021年之前约0.5倍。

不仅如此，在高基数的情况下，成都二手房热度仍然继续上升。根据58安居客研究院对2024年百城二手房找房热度同比变化的统计，成都找房热度同比上升13个百分点。

“整体来看，部分城市已经呈现出一定‘先旧后新’的居住消费趋势。”陈文静分析，“二手房市场的活跃将给新房提供更多改善住房需求。”

此外，武汉和南昌也表现出了相同趋势。

2023年武汉二手房成交量首次超过新房成交量，进入2024年，武汉二手房春节期间找房热度同比继续上升11%。今年1月，南昌（含南昌县、新建区）二手挂牌量同比小幅增加，以价换量下二手房成交量占比增加，与新房占比基本相同，春节期间南昌找房热度增幅高达15%。

陈文静预计，未来随着新房二手房置换链条进一步打通，新房去化速度也有望加快。

“返乡置业”来了又走，房企怎么办？

值得注意的是，龙年春节“返乡置业”显得颇为平淡。三四线城市中的鄂州、淮北、德阳同比正增长，并且德阳、汕头、徐州、茂名、梅林出现了“返乡置业”行情，日均成交超过1.5万平方米，远远高于上海、深圳等一线城市，其中徐州日均成交高达6.42万平方米，德阳也达到2.2万平方米。

直辖市重庆的情况略有不同。根据中指研究院调研，重庆中心城区节前加速发力，2024年1月13-14日，重庆举办“2024年重庆返乡置业线下展示服务活动”，17家参展企业提供了商品房项目63个，可交易商品房面积212.9万平方米。春节前售楼部来访量和成交量均有所增加，其中改善型客户购房意愿较强，部分项目售楼部现场热情较高。

此外，2024重庆春季房地产暨家居展示交易会于今年2月1日-3月31日在线上展示，延续“返乡置业”热情的意愿明显。

而对于依赖“返乡置业”去化销售的三四线城市而言，销售黄金期短叠加需求减弱，将成为项目和企业共同面临的困境。

对此，中指研究院企业研究总监刘水建议：“短期来看，随着节后人口外流，‘返乡置业’区域的房地产需求将减弱，一是房企要调整供货节奏，等待市场回升时再放量销售；二是已经进入销售的项目，积极作为，加大打折力度，创新营销方式，紧抓地方政策调整放松窗口期，加快促销。”

长期来看，刘水指出，“返乡置业较多的区域，也是人口流出较多的区域，需求支撑较弱，房企要减少投资，减少资源投放，优化资源布局。”

“调整压力仍在”

值得注意的是，2022年下半年以来，部分城市陷入去库存难的境地，其中既有二线城市如郑州、天津、重庆，也包含了大部分三四线城市。

中指研究院数据显示，2023年天津商品住宅成交1735亿元，虽然受2022年市场基数较低的影响同比增长24.76%，成交金额也仅仅是略高于2014、2015年的水平。天津供给端的问题较为严重，直接表现为居高不下的库存，部分区域新房可售面积出清周期超两年。

同样，郑州市场整体供过于求，出清周期偏长，库存去化存压，进入现房销售的项目逐渐增多，但出于对新房交付的担忧，刚需客户倾向于购买二手房。目前市场整体处于下行、内部分化严重的阶段，产业、教育等资源配套比较丰富的区域市场表现相对坚挺，外围远郊区域市场快速下滑。

对于此类城市能否在传统旺季迎来改善，陈文静认为，当前郑州、天津、重庆等地市场调整压力仍在。短期来看，融资支持项目梳理有望进一步扩围，相关资金将继续落位，有利于进一步带动当地市场情绪修复，叠加落户政策、公积金政策等的调整，在传统“金三银四”节点，市场活跃度有望好转。但值得关注的是，去年同期销售数据高基数效应逐渐显现，预计未来2-3个月新房、二手房成交规模同比表现或较弱，这部分城市扭转市场调整态势预计还需要时间。