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百城库存去化周期创下近14年新纪录,专家表示“2024-2025年楼市压力很大”

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百城库存创下了历史新高。

易居研究院最新发布的《2024年1月中国百城库存报告》显示,1月份,百城新建商品住宅库存规模为50255万平方米,环比增长-0.5%,同比增长-4.2%;库存去化周期即存销比为22.9个月,属于2010年有数据监测以来的最高水平。

“春节前后各地楼市宽松政策出台频率高,市场预期也在积极调整。”2月22日,上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,随着各类政策效应的释放,后续各城市去库存周期都将迎来拐点,市场将朝着企稳向好的方向发展。

库存去化周期创新纪录

1月,全国百城新建商品住宅供应面积为1449万平方米,成交面积为1712万平方米,总体呈现供小于求态势。

截至2024年1月底,全国百城新建商品住宅库存规模为50255万平方米,环比增长-0.5%,同比增长-4.2%。这已是全国百城库存规模连续12个月同比下降,意味着2023年以来库存走势总体以下行为主要特征。

具体到城市能级来看,截至1月底,全国百城中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3480万、24406万和22369万平方米,环比增速分别为-2.5%、-0.7%和0.0%,同比增速分别为6.0%、-6.9%和-2.5%。总体上,一线城市供货能力相对强,而二三线城市偏弱。

一、二、三四线城市新建商品住宅库存同比增速 来源:克而瑞、易居研究院

“此类数据说明,部分城市的潜在供货能力受制约。近期全国各地融资协调机制推进以来,商业银行积极对接具体项目,客观上有助于改善房企项目的资金状况,也有助于房企供货能力的恢复。”易居研究院分析表示。

需要注意的是,1月份,全国百城库存去化周期即存销比为22.9个月,其属于2010年有数据监测以来的最高水平。其中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为16.6、19.6和30.2个月。总体上来看,一线城市去化周期相对好,二线城市居中,而三四线城市最长。

从排序可以发现,成都、三亚和杭州的去化速度相对较好,存销比分别为6.4个月、7.9个月和8.1个月;而去化周期超过100个月的有两个城市,分别是韶关141.7个月、晋江108.9个月。

严跃进表示,当前宏观经济环境总体趋于向好态势、购房政策效应在逐渐释放、房地产供求矛盾在逐渐化解,此类因素都将逐渐改善房地产的去化状况,“春节前后各地楼市宽松政策出台频率高,市场预期也在积极调整,去库存面临更好的环境,项目去化将迎来拐点,2024年房地产市场具有企稳向好的发展基础。”

“2024-2025年楼市压力很大”

需要注意的是,各城市新房库存量的增长不仅受整体环境影响,还与土地、人口等多方面因素相关。

一份来自同策研究院的报告显示,2014-2023年间,我国商品住宅销售规模为132亿平方米,期间,有198亿平方米的土地出让,无形中,增了66亿平方米的潜在库存。

在此基础上,大量城市广义库存去化周期超过3年以上,如长春、重庆、大连、沈阳等城市广义库存去化周期就达6年以上,就算是在热门的长三角热门地区,南京也需要3.4年、苏州2.54年,主要由于南京2023年商品房成交面积下滑24%,苏州下滑35%,但土地供给侧回调力度不足,南京2023年土地建面成交规模仅下滑6.9%,苏州仅下滑15.2%,导致南京、苏州广义消化周期出现了显著上升。

此外,居民买房偏好也发生了明显转变,2023年二手、一手成交比从2022年的0.77上升至1.06,绝对值发生了实质的逆转。

“随着二手房供应上量涨价跌、需求上行政干预下的税费优惠、购房人群增多等趋势下,二手房优势会更加明显,也将加速对新房市场的挤占,二手房对新房的替代效应也会更加明显。”同策研究院分析表示,2024-2025年全国将处于去库存阶段,楼市压力很大。

从市场反馈来看,2024年春节期间,各地推盘力度一般,营销力度大多延续节前冲刺水平,多地楼市表现较为平淡。

据中指研究院统计,春节期间一线城市日均成交面积增长108%、二线城市下滑46%、三四线城市下滑29%。

另据克而瑞数据监测,多数城市春节周(2024年2月9日-2月15日)近乎于0供应,50个重点城市在春节两周(2024年2月2日-2月15日)的新增供应量仅396.44万平方米,同比下降11%,较2022年同期下降53%。

不过,需要指出的是,近期,多地出台新一轮楼市政策。如海南、济南、天津等地先后出台公积金政策明确,调整首套住房公积金贷款最低首付至20%,二套最低首付比例30%;四川兴文县财政投3000万元建购房专项基金,并支持首付缓付、月供垫付。

中指研究院市场研究总监陈文静表示,春节后,居民工作、购房置业逐渐进入正轨,随着核心城市不断优化楼市政策,这部分城市市场预计将出现“小阳春”行情,也将对全国市场产生积极影响。此外,就在前两天,5年期以上LPR大幅下调,购房者置业成本下降,有望强化核心城市政策效果,也给楼市去库存创造了更好的金融环境。

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