两年前36万/平，如今20万/平成交，北京顶豪也撑不住了？

2月24日，北京顶豪万柳书院成交了两套法拍房，单价约20万元/平方米。相比两年前36万元/平方米的高点回落明显，无限接近“腰斩”。

两套房源起拍价分别约2900万元和2990万元，最终成交折合单价分别约20.06万元/平方米和19.9万元/平方米，但总价均超过5300万元。

相比去年4月法拍仅1人报名的底价成交，此次万柳书院两套拍卖房总计有31位富豪报名，仅保证金就已超过1.8亿元。

万柳书院在北京“属于有钱也不一定能买到的稀缺优质资产”，不论是去年初出圈的“万柳少爷”视频，还是此后75套房源被打包抵押，都是分分钟引发热议的存在。但这一次，从36万元/平方米到20万元/平方米，有网友甚至感慨：万柳的房子现在都只能这个价了吗？

来源：京东法拍

从两年前的36万/平到如今的20万/平

据京东法拍，2月24日，北京市海淀区万柳华府北街9号院6号楼2层201房产以及其室内15项家具（以下简称201房产）和6号楼2层202房产以及其室内33项家具（以下简称202房产），分别以5365.6万元和5313.57万元成交，折合单价分别约20.06万元/平方米和19.9万元/平方米。

尽管如此，相比万柳书院辉煌的履历，这次法拍还是出乎了很多人意料。竞拍结束后，就有业内人士表示，相信很多观望的业主不太满意这个价格，客户和业主之间心态差距很大。万柳这一区域的豪宅在学区的加持下似乎也扛不住市场变化，进入了下行周期。如果业主心态不变化，似乎还是很难有成交。

2月26日，瀚海法拍经理孙克强在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，这次万柳书院的成交价还是比市场价低。比如起拍价约2900万元的202房产，前几手价格直接跳价到4000万元以上，竞价过程中甚至还有几位竞买人报名。

来源：京东法拍

每经记者留意到，202房产在开始竞拍后的10分钟内，就有参与人直接将价格从3000余万元拉升到了4500余万元。

“豪宅还是有市场的，年前年后市场变化也挺大。”孙克强表示。

从京东法拍信息看，201房产有13人报名、15397人围观，202房产有18人报名、18254人围观，两者保证金均为590万元。也就是说，这两套房仅保证金就已经超过1.8亿元。

这两套房产均涉（2022）京01执恢265号张X、肖X刑事案件，由北京市一中院进行资产处置。

拍卖公告特别提示，拍成后等法院通知，交付由法院负责，但无法承诺具体交付日期。

在北京豪宅市场，万柳书院向来带有神秘色彩，抛开项目本身的区位和业主圈层，仅从价格看，9年前开盘时约10万-12万元/平方米，2022年时法拍房达到巅峰价约36万元/平方米。

此外，从京东法拍给出的评估信息（评估截止时间是2023年9月）看，万柳书院去年以来的单价相对稳定，每平方米在18.2万-19.9万元之间，最高位是2023年6月的约20.3万元/平方米。

来源：京东法拍

二手房源极少，去年曾有75套房源被抵押

每经记者查阅发现，万柳书院这次法拍成交的两套房源，与2022年法拍成交的4号楼5层2单元502房产和14号楼7层702房产（即36万元/平方米天价成交那套）均涉张X、肖X案件。

据《每日经济新闻》此前报道，裁判文书网显示，张X利用资金购买以其母亲、朋友、朋友母亲的名义持有房产包括：“XX名下万柳书院的两套房产，其母XXX名下万柳书院的一套房产，XX母亲XXX名下万柳书院的一套房产，XXX名下万柳书院的一套房产、7个车位”（注：以上为一审判决书）。

值得一提的是，万柳书院在二手房市场上几乎没有比价空间，因为房源极少。据每经记者观察，目前在各大主流中介平台，仅专做豪宅的丽兹行挂牌了2套万柳书院房源，而贝壳找房、我爱我家等挂出的各1套与丽兹行系同一房源。

来源：丽兹行

这两套房源分别是挂牌单价17.4万元/平方米、面积467.25平方米的一层西边户，以及28.8万元/平方米、面积218.28平方米的次顶层三居。

而从法拍情况看，去年4月，万柳书院以6963万元成交过一套467.25平方米的房源，据此计算的单价约14.9万元/平方米。当时的特别提示是：物业欠费金额较大，物业、水、电、气、供暖费等由买受人承担。

去年5月，中国信达转让北京赫华恒瑞房地产开发有限公司46.9505亿元不良债权，拿出了万柳书院75套房产作为抵押物，一度引发争议。

据每经记者当时测算，如果根据债权上拍的46.9505亿元计算，这75套房源的均价约6266万元。若按中原地产这5套房源中面积最小的218平方米计算，单价也要约28.7万元/平方米。

目前，京东法拍、阿里法拍均无此条交易相关记录，北京产权交易所只剩一条转让信息，点击进入已无法查看。

来源：北京产权交易所

另据北京市住建委数据，万柳书院于2015年1月拿到首张2号楼的预售证，批准销售套数56套，拟售价格14.1万元/平方米；已签约住宅套数38套，成交均价15.36万元/平方米。

来源：北京市住建委官网

到了2015年7月，万柳书院拿到12号楼5套房的预售证，拟售价格来到16.5万元/平方米。目前网签2套，成交均价来到20.8万元/平方米。