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合肥市委书记主持的这场座谈会,16家受邀房企说了什么?

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“全市房地产成交面积超2100万平方米,房地产开发投资超1500亿元,同比增长4.6%、增速创近6年新高,房产保值率、土地溢价率、市场化拿地率等均居全国重点城市前列。”

据《合肥日报》报道,2月25日下午,合肥市召开房地产开发企业座谈会,介绍房地产市场有关情况,并披露了一系列合肥市2023年房地产发展数据。

另据当地媒体安徽交通广播报道,会议通报了2023年合肥全市房地产开发投资1524亿元,居全国40个重点城市第16位。全年土地溢价率15.4%,“房产保值力”为99.2,均居全国第一位。

合肥市2023年GDP排名全国城市第20位,为何“房产保值力”如此之高?这一指标是如何测算的?

16家受邀房企说了什么

《每日经济新闻》记者在采访中了解到,座谈会由安徽省委副书记、合肥市委书记虞爱华主持,16家受邀房地产企业代表先后作了发言,并围绕加强收储土地管理、延长地块公告时间、扩大房票使用范围、优化住宅设计导则、完善公共服务配套、建设高品质住宅、提升物业安全管理水平、参与“三大工程”建设等方面,提出意见和建议。

一位参会嘉宾向每经记者透露,会上提到了“房产保值力”指标,不过是通过引用民间机构的报告,他也是第一次听到这个概念。

“房产保值力”主要体现的是一座城市的房产抗跌能力,侧面反映城市的经济活力和发展潜力。

《财经》产业研究中心在2022年做过一次测算,利用城市的土地拍卖价格变化、流拍率、溢价率等因素对部分城市进行排名,理由是,土拍反映市场对未来房价的预期,并且通过多种渠道实实在在地影响未来房价。

根据“100 X(成交总金额-降价地块成交金额×降价程度系数-兜底地块的成交总金额)/供地起始价总金额”的计算公式,合肥的“房产保值力”为99.2,为20座样本城市中最高。前十的城市还包括杭州、成都、宁波、南京、苏州、长沙、无锡、青岛、佛山。

合肥大学房地产研究所咨询专家凌斌认为,根据土地交易数据来体现一座城市的“房产保值力”有一定的合理之处,土地交易金额高、面积大,降价和兜底地块交易少,说明开发企业的利润更多,交易积极性更大。

如果在某城市的土拍中,流拍地块占比非常高,或者成交价格大幅下降,那么该城市房产价格的下行压力就较大,房产保值性能就较弱。

合肥房地产交易网统计数据显示,2023年,合肥市共出让5252亩地块,总揽金582.8亿元,不过相比前两年,土地供需缩量较为明显。

去年合肥第一批集中供推出6宗涉宅地,结果吸引了40余家房企报名,5宗地块触顶竞品质,1宗高溢价收官。

中指研究院分析师孟新增表示,在土拍热度方面,合肥加大了推出优质地块力度,这些地块企业关注度较高,多次以竞品质或高溢价成交,平均溢价率15.4%,位居22座重点城市第一。不过分化仍在,非核心地块多底价出让。

房价表现两重天

据凌斌介绍,房地产企业座谈会在合肥并不鲜见,相关部门每个月都会组织,通过政企交流,共同谋划房地产市场发展策略。

另一位参会房企代表人士透露,参与上述座谈会的16家开发企业包含央企、地方国企,也有民企,主要是当前市场上拥有项目体量较大的公司。

“会议一个重点意义是,为几天之后的全市土地竞拍作准备,届时将挂牌4宗共计223.54亩涉宅地块,自己公司已经报名参拍。”

对于“房产保值力”指标,该人士认为,企业是否投资拿地主要的考虑因素是城市人口总量、宏观经济指标、房价涨跌幅以及去化速度等,“房产保值力”作为一项微观指标会当作参考,不过不是主要因素。

“合肥市场表现还不错,政府对价格的指导也比较合适,推出的项目量少却利润率相对优质,”其表示。

在土拍规则方面,合肥也进行了相应优化,从竞自持到竞装配率、竞品质,从要求毛坯出售再到精装修。如今,合肥已取消地价限制,取消摇号政策,恢复开发商举牌,价高者得。土拍规则经历多轮变化,每一次规则调整,事实上都是根据市场的行情变化而来。

如果从房价角度来看,合肥与二线及新一线城市房地产市场的大趋势表现是一样的。

凌斌分析,目前合肥房价是“冰火两重天”,热点区域的新楼盘价格突破4万元/平方米,而非热点板块的房价降至1.5万元/平方米也很难成交。

一个新的市场表现是,合肥新房市场还出现了“项目分化”现象。同一个热点区域内,有的大户型洋房项目推出即售出,表现抢手,但小户型或者产品力不强的项目则相对难卖出价格。

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