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政府工作报告定调2024年房地产方向

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3月5日9时,十四届全国人大二次会议开幕,国务院总理李强代表国务院向大会作政府工作报告。

对于2024年,李强强调,要更好统筹发展和安全,有效防范化解重点领域风险,标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,维护经济金融大局稳定。

在业内人士看来,本次政府工作报告释放了积极信号,较高的GDP增长目标或意味着宏观政策将进一步加力,房地产政策也有望继续发力,推动供求关系尽快达到新的均衡,进而为经济平稳运行提供支撑。

“更好统筹发展和安全”

此次政府工作报告关于房地产的表述,是在“更好统筹发展和安全,有效防范化解重点领域风险”这一框架下进行的。

李强强调,要稳妥有序处置风险隐患,2024年要优化房地产政策,对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持,促进房地产市场平稳健康发展。

“这意味着房地产要统筹做好发展和安全两手抓的工作”,易居研究院研究总监严跃进认为,这体现了“以进促稳”的工作导向。客观来看,房地产风险依然较大,相较于此前的发展长效机制、管理长效机制,此次提及“健全风险防控长效机制”,意味着今年防范化解房地产风险会有大招,且有一些制度性方面的突破和创新。

“房地产领域的风险点有可能波及全行业和稳健经营的企业。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,必须将一个个风险点,特别是房企债务违约风险有序处置,包括企业自救、债务重组、收并购、破产清算等,避免风险无序蔓延导致爆发系统性风险。

需要注意的是,本次政府工作报告再次提及“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”,延续了去年年底的中央经济工作会议精神。

在2023年11月中旬,央行、金融监管总局、证监会等召开座谈会,强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资,对正常经营房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”;此后12月召开的中央经济工作会议又再次强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”“加快构建房地产发展新模式”等重要要求。

今年1月城市房地产融资协调机制工作部署以来,各地和相关金融机构迅速行动。截至2月28日,全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制,共提出房地产项目约6000个,商业银行快速进行项目筛选,审批通过贷款超2000亿元。

“预计各地融资协调机制将加快建立,推动房地产白名单项目融资资金落地,改善企业流动性的同时,稳定购房者预期。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

构建房地产发展新模式

在保障民生方面,今年的政府工作报告提出,要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式,加大保障性住房建设和供给,完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

“城镇化支撑房地产发展的大逻辑是没有变化的。”严跃进表示,过去新型城镇化的概念,主要是从房地产发展的规模和前景角度进行的,而此次搭建了“新型城镇化-房地产发展新模式”的概念,意味着新型城镇化依然是我们理解房地产发展和发展新模式的关注要点。

李宇嘉则认为,新模式、基础性制度、管理机制等都是新提法,都是从源头上的模式、制度和机制入手,而不是就问题解决问题。这意味着,当前稳定房地产及控制行业风险蔓延,仅仅靠融资支持、需求端刺激等无法解决问题,必须靠长效机制。

这个长效机制,就是行业的新模式,即顺应新型城镇化过程中,3亿-4亿新市民、年轻人、工薪阶层、人才群体等对于低成本、配套好、区位好的租赁住房和产权住房的需求,打造出新的供给模式。

“现在以高价商品房为主的供应模式无法解决这一问题,存在无法弥合的供求错配和失衡。因此,必须从供给侧结构性改革入手,加大保障性住房建设和供给,完善商品房相关基础性制度,实现良性循环。”李宇嘉说。

对于2024年房地产政策的判断,李宇嘉表示,一方面重点在打造新模式、基础性制度,解决结构性住房需求,以激活内需潜力;另一方面要解决房企常态化融资需求,防范风险蔓延,避免行业大起大落。

未提“房住不炒”并不意味着退出

“房住不炒”是过去几年房地产调控的主要思路。

2018年,全国两会政府工作报告首次提出“房住不炒”,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,此后的2020年、2021年、2022年政府工作报告也都提及这个关键词。

《每日经济新闻》记者留意到,与2019年、2023年一样,今年的政府工作报告未提及“房住不炒”,李宇嘉分析指出,一方面是市场预期已经比较悲观了,再提“房住不炒”,会进一步打压市场预期,对稳定房企资金链、避免债务风险蔓延不利;另一方面,当前各地销售数据显示,投资需求已经退潮,再提意义不大。

“但不提不意味着就可以炒了。”李宇嘉表示,落实“房住不炒”,在于搭建新模式、新制度的“立”,即以保障性住房为核心的“人房地钱”联动。

此外,今年政府工作报告还提出,要满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求,这也是近年来在各大官方会议、政策文件中被频繁提及的。各地也通过松绑限购、限贷、限售以及降首付比例、降房贷利率、住房公积金支持、购房补贴等手段,支持我国居民的刚性和改善性住房需求,推动住房消费复苏。

在中原地产首席分析师张大伟看来,从当前监测的数据来看,多个城市利率均出现了轻微变化。但当前购房是收入稳定问题,叠加人口结构问题,依然影响房地产市场的稳定。

“整体看,当下房地产市场需要购房者恢复信心,部分三四线城市依然处于调整中,未来房地产市场依然期待更多有利政策出台。”

陈文静也表示,对于需求端政策,预计各地将最大限度发挥调控自主性,因城施策、因需施策,一线城市有望继续优化限购政策,二线城市或全面放开限购,核心城市降低首付比例、降低房贷利率依然具备空间。保障性住房建设、城中村改造加快推进,也有助于稳投资、稳预期。

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