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房地产行业变化带来新的底层逻辑,未来长租公寓可能不再是过渡性选择

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“长租公寓这个行业很大,永远充满了机会。”

近日,乐乎集团创始人罗意在接受《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)专访时表示,随着保障性租赁住房等各项相关政策的推动,住房租赁行业快速发展,长租行业发展进入新阶段,从原先的单一发展变得更加多元。

与此同时,资产价格持续回调,原来算不过来账的痛点有所缓解,部分资管机构开始关注租赁赛道。各城市开始落实保障性租赁住房发展政策,地方平台公司集中进场。

罗意认为,这个行业更一个需要百花齐放的环境,“这与多年前开发商的境况颇为相似。我甚至认为,运营商的世界可能比那时的开发商还要丰富多彩”。

长租市场迎来理性健康多元时代

NBD:您作为从业者,观察到当下长租公寓消费和偏好存在哪些新的趋势和变化?

罗意:随着城市化进程的加快,长租公寓作为一种新兴的居住模式,正逐渐成为城市青年和新市民的首选。

长租公寓行业经历了五六年发展后,我们见证了从非组织化到组织化的转变,产品也从初级阶段逐渐成熟。2017年,国家开始重视租赁行业的发展,而房地产市场的变化也为长租公寓带来了新的底层逻辑。

不同的运营商有着不同的经营策略。一些运营商专注于打造大型租赁社区,为租客提供更为完善的社区设施和服务。而在华南地区,一些机构甚至将城中村进行改造,将其转化为长租公寓,以适应不同租客的需求。此外,还有一些运营商专注于服务式公寓的开发,满足高端租客对于品质和服务的追求。

除了运营商的不同,长租公寓的内涵也在不断丰富。大型酒店管理集团也开始涉足长租公寓领域,他们的长租公寓与地产背景的公司、创业公司所开发的长租公寓在理解和定位上都有所不同。

长租公寓行业正变得更加立体和多元,更深层次的变化则是租客端需求的多元化,推动供给端升级。以往租赁需求大多是被动型需求,居民因为买不起房而被迫租房。现在,随着房价快速上涨趋势发生改变,恐慌性购房需求逐渐消失,居民购房需求释放节奏明显放缓,部分需求主动停留在了租赁市场。

在此基础上,除了满足基本居住需求的开间外,商旅型、改善型、养老型和家庭型等不同类型的长租公寓正在萌芽。这些新兴的长租公寓产品,不仅提供了多样化的居住选择,也为行业发展带来了新的活力。

在我看来,未来长租公寓或租赁住房的发展将进入一个理性、健康且多元的时代。这种发展趋势不仅体现在产品形态上,更体现在市场需求的多样化和运营商的差异化竞争上。在2021年年终时,我向董事会报告时便提出了“理性健康多元的长租租赁时代”的到来,这一观点至今仍然适用。

集中式公寓在市场上占据上风

NBD:长租公寓存在集中式和分散式两种模式,您认为未来哪一种更有前景?

罗意:集中式公寓和分散式公寓两种产品各有优势。分散式公寓能够覆盖更广的区域范围,而且房源位于住宅社区,社区感更强。集中式公寓更多的是开间产品,但可以给租客更好的服务体验。这两种形式在未来都会长期存在,分别对应着机构化运营商和私有业主。

对于运营商来说,开展规模化的分散式业务难度相对较大。因为分散式公寓更离散,管理难度更大。尽管如此,也有公司正在摸索用更轻的代理行思维服务业主,推动整个行业的发展。

目前,集中式公寓在市场上暂时占据上风。原来的分散式公寓从业者更多,门槛相对较低。但要实现规模化,实现信息化和高效率的组织形式,难度并不小。

总的来说,集中式和分散式租赁住房各有其特点,适应不同的市场需求,而运营商在推动业务规模化的过程中也面临着不同挑战。

乐乎的产品之前一直是刚需型单身公寓产品,到目前仍然有约80%的产品是单身公寓。从2021年起,乐乎开始实施事业部制,进行多品牌布局。乐乎集团目前有五个产品系,包括:怀庭、芷岸、乐乎公寓、乐乎青年社区和乐乎起程,全面覆盖高端客户、追求轻奢品质生活的白领客户、新市民、青年人、企业蓝领客户等多样化的租客群体。

乐乎的产品线发展在一定程度上源于战略和机遇的双重叠加。比如,乐乎和CCB建融家园合作了金融街真武社区之后,对市场有了新的认识,顺势成立了服务式公寓事业部。乐乎也在考虑未来做养老型公寓,但在等待市场机遇。

与此同时,现阶段保租房筹集规模大,业务机会多,乐乎也在积极探索提供相关服务。乐乎成立了保租房事业部,主要是针对城投、城发、安居集团等地方平台型公司,提供保租房运营管理服务。2023年11月,乐乎中标郑州城发安居房屋租赁合作运营服务项目,规模达15000间,目前已经交付3个社区,每个社区2000多间,构成了社区闭环。

现在,越来越多的资管机构和服务商,包括我们,其实更倾向于专注于集中式公寓这一业态的发展。集中式公寓具有其独特的优势和市场需求,通过集中管理和运营,我们可以提供更加统一、专业和高效的服务,满足租户的多样化需求,同时也为资管机构带来稳定的收益和回报。

长租业务仍具备可观的盈利潜力

NBD:长租正在成为后地产时代的一个风口,受到资本关注,您怎么看这个现象?

罗意:展望未来,长租公寓可能成为城市居民住房解决方案的一部分,而不再是过渡性的选择。随着大型租赁社区的出现,长租公寓将提供更加丰富的基础物业服务、商业配套和社区公共服务,从而满足不同租客群体的需求。

资本方对长租公寓行业的兴趣日益浓厚。尽管面临挑战,但资本近距离观察后,发现长租业务仍然具备可观的盈利潜力。此外,其他资产价格的下降也为租赁住房提供了保值的投资机会。然而,长租公寓的运营模式需要时间来积累行业信誉和打磨能力,这是一个慢工出细活的过程。

在品牌和品质方面,长租公寓运营商正投入更多关注。品牌溢价能力的提升,不仅能够吸引更多的租客,也能在与资本方的合作中占据更有利的地位。资管所做的,就是根据资产的规模、禀赋、市场环境等特征,进行不同的策略组合来提升坪效,进而促进资产价值提升。

随着长租行业逐渐从单一向多元转变,市场中资产类别、产品类型、租赁客群都更加丰富,投资策略组合愈发多样,资管的价值逐渐显现。和单纯的运营管理相比,资管更多地涉及前端项目获取、产品设计等环节,内涵更加丰富,会覆盖长租公寓项目全周期,更类似所谓的“大运营”概念。

但资产的交易往往需要很长时间,一两年甚至三年也很正常。从资产获取到谈判、交易、产生现金流,都需要精心策划和执行。因此,虽然整个行业的交易量在上升,但具体到某个项目的快速增长并不现实。

目前,乐乎产品体系中只有青年社区、乐乎起程、保租房仍提供委托管理服务,而相对高端的芷岸、怀庭、乐乎公寓不提供单纯的委托管理服务,在这些品牌的合作中,乐乎从源头开始参与产品打造。

虽然目前乐乎的业务主要集中在投建管方面,募和退的工作主要由基金端负责。但整体上看,这个领域正逐渐进入一个比较良性的循环,前景比过去更加清晰和明朗。

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