房地产行业出路在哪？住建部部长倪虹支招了，这类房企“该破产破产，该重组重组”

“对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组。”

3月9日，在北京梅地亚中心新闻发布厅举行的民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹对促进房地产市场平稳健康发展提出了明确要求。

倪虹表示，住建部将聚焦“稳市场、防风险、促转型”等方面开展工作，指导城市政府要用好调控自主权。房地产是不动产，上海的房子、广州的房子不可能搬到北京来满足北京人的住房需求，房地产是一个以城市为单元的市场，各个城市的供求关系又有很大差别，所以强调“因城施策、精准施策、一城一策”。

倪虹表示，党中央提出构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

3月9日晚间，中指研究院市场研究总监陈文静向《每日经济新闻》记者表示，此次会议倪虹部长就住房市场和城乡建设领域相关问题做出解答，涉及城市更新、房地产发展新模式、房地产政策等方面，其提到的观点可以概括成“城市更新”“构建房地产发展新模式”“城市政府要用好调控自主权”三大关键词。

“人、房、地、钱”要素联动

倪虹提到，现在已经充分赋予城市调控的自主权。城市政府就要扛起责任，根据人口情况、供需情况以及保障需求编制好、实施好住房的发展规划。因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场。

在机制上，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，也就是说从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。抓手就是指导各地编制好住房发展规划。

此外，要完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。倪虹称：“这是一项系统性很强的工作。在供给方面，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。在使用方面，要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，“人、房、地、钱”要素联动是新模式体制机制的核心内容。从部长的回答来看，除了阐述这一体制机制的内容，更体现了对这一新机制、新体制在短期和中长期内部署落地的路径和举措。

李宇嘉提到，短期看，这一机制已开始从配售型保障性项目规划建设遵循“以需定建”的基本原则中落实，近期各地谋划的第一批、第二批配售型保障性住房，均贯彻“以需定建”的供给机制，这就是“人、房、地、钱”要素联动。

“中长期看，近期部署‘十五五’期间住房发展规划以及2024-2025年年度计划，要求根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。同时，每年6月30日、12月31日前，各地要将有关规划计划实施情况和‘人、房、地、钱’要素联动机制运行情况报上一级住房城乡建设部门和住建部，这也体现了对‘人、房、地、钱’要素联动机制的落地实施。”李宇嘉表示。

“该破产破产，该重组重组”

而对于不同所有制房企的融资需求，倪虹称应一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求。

“当前房地产的难点是资金，在调研中好的企业也有困难的项目，困难的企业也有好的项目。为此我们会同金融监管总局，指导地方建立城市房地产的融资协调机制，按照一个项目一个方案提出项目白名单，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。”倪虹称。

对于市场所关心的房地产风险出清的问题，倪虹强调，对于严重资不抵债，失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则该破产的破产，该重组的重组。对于损害群众利益的行为，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。

倪虹介绍，2023年，面对个别房企资金链断裂、房地产市场调整的风险挑战，在党中央、国务院坚强领导下，住建部会同有关部门出台了一系列政策措施，包括“认房不用认贷”、降低贷款首付比例和利率、支持居民换购住房税费优惠等，指导地方政府因城施策、精准施策、一城一策，抓好保交楼工作，实现了守住不发生系统性风险的底线。

会上，倪虹披露了最新进展情况，截至目前，全国31个省312个城市已经建立了房地产融资协调机制，涉及项目超过6000个，其中82%是民营和混合所有制企业的项目。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。

易居研究院研究总监严跃进提到，这部分内容主要是提及房地产难点和风险，对严重资不抵债和失去经营能力的房企，明确破产和重组。该表述虽不是最新的，但从两会“化解风险”的思路来说，此类工作今年会全面开启。

今年将再改造5万个老旧小区

在抓重点方面，倪虹强调了老旧小区改造，并提出2024年将再改造5万个老旧小区。

倪虹提到，住建部一手抓配售型的保障房建设，一手抓租赁型的保障房供给，以一张床、一间房、一套房等多元化、多样化的方式着力解决好新市民、青年人和农民工的住房问题，让他们放开手脚为美好的生活去奋斗。

在陈文静看来，稳步推进城市更新是落实政府工作报告“稳中求进、以进促稳、先立后破”的具体表现。2018年以来，住建部已开始指导样本城市、试点城市开展城市体检工作。去年11月，住建部出台了《关于全面开展城市体检工作的指导意见》，提到城市体检对象包括住房、小区（社区）、街区、城区（城市），并从微观到宏观进行指标体系的构建。从创新性来看，部分指标结合了“三大工程”进行了设置，例如“平急两用”公共基础设施数量、保障性住房占比、城中村改造完成率等。

“从披露数据来看，2023年，全国实施各类城市更新项目约6.6万个，完成投资2.6万亿元。整体来看，城市更新仍是未来扩内需、促投资、惠民生的重要举措，在此背景下，企业未来的业务发展战略也可与城市的转型深度结合，在存量领域加快探索新的发展模式。”陈文静称。