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持续重仓上海,华发股份在沪项目缘何开年销售“遇冷”?

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3月15日,上海今年第一批次集中供地首轮土拍收官,5宗涉宅地块全部成功出让。其中最热门的闵行区七宝镇古美北社区地块,过11个小时激烈争夺,最终被华发股份和中铁置业联合体以总价34.7亿元夺得,溢价率为10%。

《每日经济新闻》记者注意到,自2022年以来,华发股份持续拿地布局,成为重仓上海区域市场的房企代表之一。据好地研究院统计,华发股份近两年累计在上海拿地11宗,权益拿地额349.1亿元,位列同期所有房企第二。

销售方面,在克而瑞公布的2023年上海房企销售排行榜中,华发股份以约301亿元的全口径销售金额上升至第四位;权益金额则以285.11亿元上升至第三位。而在2022年,华发股份的全口径销售金额和权益金额均排在上海第五位。

不过,今年开年的市场形势似乎对华发不利。年后开始销售的海上都荟项目(位于上海松江洞泾板块)于3月12日公布开盘摇号结果,共计315套房源参与摇号仅吸引到114组购房者认筹,认筹率仅36.2%。

近35亿再夺上海热门地块

在此轮上海集中供地之前,七宝镇古美北社区地块就被市场提前预定为热门项目。

目前,古美板块的房价约在8.5万元/平方米,但新房供应量不多,去年只有两个项目开盘,认购率均保持在300%以上,几次开盘都在当日售罄,购房热度可见一斑。

据每经记者获取的竞拍企业名单,七宝镇古美北社区地块吸引了中海、华润、保利、绿城、建发、越秀、招商、华发+中铁置业、象屿+金茂、中铁建、安徽高速、大华共14家房企报名,创下上海本轮集中供地之最。


七宝镇古美北社区宅地采用招标方式出让,规则是:当地块的报名房企数量超过10家,需要先对房企经济实力、主体信用评级、百强平均排名、一线城市住宅总面积和一线城市装配式住宅总面积等指标进行打分考核,再进行淘汰末位,留下10家房企最终角逐。

3月14日上午9点30分,该地块开始投标,到晚上7点30分左右才公布评审结果。在残酷的“12进10”打分环节,民企代表大华集团和区域国企安徽高速地产被淘汰出局,华发股份和中铁置业联合体最终幸运地摘得七宝镇古美北社区宅地,成交总价34.7亿元,成交楼面价5.51万元/平方米,房地联动价8.58万元/平方米。

值得一提的是,这是华发股份继古美华庭和古美华府之后在古美板块开发的第三个项目。自2014年进军上海市场,华发股份两年时间内在上海投资超百亿元,陆续拿下大宁、张江、杨浦等区域地块。2022年,华发股份再次集中大量资源投入上海,全年总拿下8宗地块,总耗资约230亿元,仅次于招商位列第二。2023年,华发股份共获得5宗地块,总金额超267亿元。

华发股份相关负责人3月17日在接受每经记者采访时表示,上海集中供地重新采用企业打分机制后,公司就在各项核心指标方面作出了努力,以提高参拍的积分。公司在古美北社区地块的最后触顶摇号环节幸运中标,将对接下来在上海发展有着积极意义。“前面两个盘销售表现很好,拿到第三个项目相当于是‘好上加好’。”

在华发股份内部,华东区域一直有着“压舱石”的地位。财报显示,2023年上半年,华发股份实现销售金额769.3亿元,其中华东大区完成销售406.16亿元,销售占比52.80%。2022年,华发股份实现销售收入1202.41亿元,其中华东大区完成销售779.09亿元,销售占比64.79%。


据克而瑞发布的上海房企销售排行榜,2023年华发股份实现全口径销售额301.29亿元,排名上升至第四位(2022年为第五位);权益金额285.11亿亿元,排名升至第三位(2022年为第五位)。不过值得注意的是,华发股份的权益拿地额由2022年的219亿元降至130亿元,排名从第一位降至第五位。

交付项目曾被投诉维权

目前,华发股份在上海主要有静安华府和海上都荟项目在售,而青浦赵巷、嘉定南翔、闵行古美地块,以及虹口旧改地块和浦东周浦的城中村项目还未开盘销售。

2023年,华发股份在上海创下销售火爆的成绩:浦东唐镇的华发半岛华庭项目首开认筹率达到500%,三次开盘三次售罄;闵行区古美华府项目的认筹率高达3倍以上,连续两次开盘“日光”,劲销47.64亿元;静安华府首开认筹率达308%,二开认筹率达251%。

不过,销售节节攀升的同时,交付环节却被曝出投诉维权情况。据解放日报,去年10月份,闵行区华发四季半岛小区的业主在工地开放日活动期间发现,地暖设施安装的木质地板为“宏耐仿古浸渍纸层压木质地板”,执行标准为GB18580-2017,甲醛释放限量等级为E1等级即0.124mg/立方米,为不达标准的产品。据上海电视台,该项目还有业主家中出现墙体开裂的情况。

华发股份相关负责人表示,对于楼盘业主提出的问题都积极地进行了处理。原因有前期赶工的因素,加之对上海预看房政策判断不足所致,公司一直在积极沟通。同时,公司也因楼盘投诉问题严肃处理了很多负责人,原因是他们没有管理到位。

上海华发海上都荟项目现场 图片来源:每经记者 刘颂辉 摄

值得一提的是,今年春节后,位于上海远郊松江洞泾板块的华发海上都荟项目开始认筹,并于3月12日公布了最终的开盘摇号结果,项目共计315套房源参与摇号,仅吸引到114组购房者认筹,认筹率为36.2%。

据每经记者了解,华发海上都荟项目坐拥上海地铁9号线和12号线(在建中)双轨交,备案均价为4.91万元/平方米,首次推售的房源包括90-101平方米高层3房、90-136平方米叠墅等,单套总价450万元起。

在认购期间,每经记者曾实地探访海上都荟项目看到,现场的看房和买房人较少,案场里大多是前来合作分销的房产中介机构和渠道人员。

“目前认筹情况不太理想,可能是项目位置有点偏远的原因。如果持续销售差,公司后续会想尽各种办法,包括考虑送装修等方式去促销。”前述华发股份相关负责人坦言。

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