碧桂园广州白鹅潭64层商业项目引入央企背景合作方开发

3月24日，碧桂园（HK02007，股价0.510港元，市值142.74亿港元）公告称，公司的间接非全资附属公司广州兴承思与广东中为及项目公司广州锦思房地产开发有限公司订立合作协议，广州兴承思及广东中为同意通过项目公司在广州物业上共同建设及开发该楼宇以供出售。

根据公告，项目公司于2017年通过公开市场招拍挂取得广州物业并于2018年获取广州物业的土地使用权。这处物业位于广州市荔湾区白鹅潭商务区核心区，地盘面积为13,968平方米，土地指定为商业及企业用途。现计划于广州物业上兴建该楼宇（一幢64层高并设有5层地库的高层商业楼宇）。

《每日经济新闻》记者查询发现，广州兴承思的股东由碧桂园方面和两个非关联方共同组成，分别持股51%、30%和19%。广东中为是一家从事供应链业务、科技推广及应用服务的公司，最终的控制股东分别为中安天玑（北京）产业控股有限公司工会委员会（以下简称中安天玑）和中国中钢集团有限公司（以下简称中钢集团），持股比例分别为60%和40%。

公开资料显示，广东省天玑投控集团有限公司（中安天玑股东方之一）是央企中钢集团下属子公司，主营循环经济、供应链贸易、现代服务业等业务板块，紧紧围绕国家战略服务实体经济，致力于打造再生资源循环利用产业链。

据广东同德房地产土地资产评估与规划测绘有限公司所出具日期为2024年3月21日的估值报告，于2024年2月29日，该物业的土地使用权的市场价值为31.22亿元。

截至公告日，项目已取得建设及开发该楼宇所需的证书及批文，不过项目建筑工程已经暂停，仅基本完成地下连续墙及三个内部支撑，挖掘工程正在进行。

公告称，该项目受各种复杂因素阻碍。比如，项目公司其中一名中间股东（为碧桂园的同系附属公司）的资产目前受限于广东省高级人民法院发出的冻结令，期限为2023年2月20日至2026年2月19日，但并不妨碍订立合作协议及本次拟进行的交易。

此外，物业本身目前已抵押予若干抵押权人，作为由碧桂园地产集团有限公司（碧桂园的同系附属公司）于2023年所发行金额为17亿元于2025年到期的中期票据的担保，期限为2023年4月12日至2027年6月30日。

“鉴于复杂因素及该项目将需要大量资金（目前估计达致工程竣工将需28亿元），本集团很难恢复施工或出售该物业。引入广东中为作为共同开发广州物业的伙伴，将为变现该物业所面临的困难提供及时且急需的解决方案。”

根据合作协议，广州兴承思被视为已向项目公司提供资金31亿元，而广东中为同意就该项目提供进一步资金共计约28亿元，以换取（其中包括）下列权益和事项：

(1)于合作协议日期起计60天内获得项目公司的1%股权（即第一次建议出售事项）；

(2)广东中为向项目公司提供1038.08万元作为第一项贷款后获得项目公司的94%股权（即第二次建议出售事项）；

(3)按享有权比率计算的享有权（为便于说明，根据广东中为的估计承诺金额28亿元及广州兴承思的视作承诺金额31亿元，广东中为及广州兴承思的估计享有权将分别为该楼宇单位及相关销售所得款项的47.457%及52.543%）；

(4)与广东中为享有权比率成比例的项目公司的投票权（于封顶后、工程竣工后及第三次建议出售事项完成后将分别增至51%、95%及100%）；

(5)当广州兴承思的享有权已基本变现时获得项目公司的100%股权（即第三次建议出售事项）。

碧桂园表示，签订合作协议如果顺利实施，预期公司将可收回集团于广州物业及项目公司所投入之成本，但不会录得收益或损失。自第一次建议出售事项收取的代价将由广州兴承思以股东贷款方式投入项目公司作为开发资金。自第二次建议出售事项及第三次建议出售事项收取的代价（将由广东中为于最终代价付款日期支付）将由集团用作集团内项目保交楼资金。