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中东金主驰援万达,每经记者现场直击600亿投资签约

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这并不像一场价值600亿元的签约仪式。

3月30日上午9点,大连香格里拉酒店三楼上海厅门口约12英寸的显示屏,正清晰显示着即将在这里进行的一场签约。

《每日经济新闻》记者在现场看到,整个会议厅不足100平方米,进门右侧靠墙正中间位置,摆放着一个高约3米、长约4米的桁架,场内不足50把椅子,两位工作人员正在进行最后的会场布置,让人很难与此次签约仪式涉及的600亿元投资规模联系到一起。

上午10点,签约仪式正式开始,参会人员一一入场就座。大连市政府、大连市西岗区委相关负责人,大连万达商管集团相关人士,以及来自太盟投资、中信资本、阿布扎比投资局、穆巴达拉等各方的投资人分别于两侧入座。

整场签约仪式仅30分钟,非常简单,但高效——600亿元投资落定。

与想象中的严肃氛围不同,从记者观察来看,现场每个人神情都很轻松愉悦,各方发言也频频引来现场参会人员的点头附和。太盟投资合伙人在最后拍照合影时一句让摄影师“把美颜打开”,引来现场笑声一片。

据记者了解,从投资人敲定所有投资细节,到正式签约仪式的举行,中间仅相隔3天。

万达闯关成功了。

600亿元,王健林的第二场“世纪大签约”。

上一场是7年前,涉及金额达637.5亿元,交易方是孙宏斌、李思廉。

3月30日,珠海万达商管集团迎来了新的投资人。当天,大连万达商管与太盟投资集团(PAG,以下简称太盟)、中信资本、Ares Management旗下基金(Ares)、阿布扎比投资局(ADIA)旗下全资子公司Platinum Peony和穆巴达拉投资公司(以下简称投资人)在大连签署投资协议。

根据协议内容,投资人将联合向大连新达盟商业管理有限公司投资(以下简称新达盟)约人民币600亿元,合计持股60%,大连万达商管持股40%。

项目预计在第二季度交割。

近5年国内最大规模私募股权投资

根据协议,投资人将联合向新达盟投资约600亿元,合计持股60%,大连万达商管持股40%。

这是近5年来国内单笔最大规模私募股权投资。

新达盟为大连万达商管新设立的控股公司,其子公司为珠海万达商管,是一个商业广场运营管理平台,目前管理496个大型商业广场。自太盟、中信资本、Ares Management等现有投资人于2021年8月投资以来,公司连续3年超额完成业绩目标,对股东的分红分别为2021年46亿元、2022年67亿元以及2023年88亿元。

就在几天前,新达盟162亿元股权一度遭遇冻结风波。冻结原因则是万达旗下项目与某银行就经营贷发生纠纷,该银行在诉讼前申请冻结了万达商管所持新达盟股权。不过,该笔冻结已于3月25日解冻。

“万达集团有多项业务,之前涉及的股权冻结与新达盟没有直接关系,也不影响新达盟和本次交易,且新达盟交易本身也将为万达集团提供相当资金,有助于解决万达集团类似的问题。”

太盟合伙人兼太盟中国总裁黄德炜在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,太盟2021年就成为珠海万达商管的股东,对公司业务本身和团队都有充分了解,现在作为新达盟的主要投资人,也具有充分信心。新的外资加入后,也将提振公司的士气和信心。

“有了新股东的投资,相信公司将步入一个更加稳健、快速发展的阶段。同时近距离与各位股东有了接触,相互之间有了进一步的充分沟通。”

大连万达商管相关负责人则指出,新投资人对公司社会责任的履行格外关注,“这和万达的企业文化、价值观高度一致,相信在后续合作中将产生同频效果。”

绝大多数投资人选择继续投资

万达重新引入投资者缘于一次对赌失败。

2021年8月,为重新上市,万达集团成立珠海万达商管,并引入包括太盟、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、郑裕彤家族等22家机构投资人,其中仅太盟一家就涉及180亿元。

根据对赌协议,2021年至2023年,珠海万达商管净利润应分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成,则大连万达及珠海万赢(珠海万达股东)将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金,以补偿投资者。

若珠海万达商管在2023年12月31日前不能完成上市,投资者有权要求珠海万达回购全部或部分股份,回购价格为本金外加8%的年化利率。

粗略计算,若未能按期完成上市,又未获得投资者同意免除相关还款要求,万达方需支付约380亿元股权回购款。

2021年10月21日,珠海万达商管第一次向港交所递交招股书,此后分别于2022年4月、2022年10月和2023年6月三次递交招股书,但截至招股书失效,仍未获取证监会出具的H股准许发行批复。

不过,在距离与投资人约定的上市时限只剩十几天时,2023年12月12日,太盟与大连万达商管集团双双公告,太盟将联合其他投资者,在其2021年的投资赎回期满时,经大连万达商管集团赎回后,对珠海万达商管再投资。

按照当时的协议,大连万达商管持股珠海万达商管比例下降至40%,太盟等数家现有及新进投资人股东总计持股60%。

彼时就有接近万达人士告诉记者:“个别现有投资人选择退出投资,但同时有新的投资人进入,包括一些境外投资人。”

如今,“境外投资人”已经被证实,而继碧桂园之后,是否还有此前的投资人选择退出,在签约仪式上尚未明确。

但据一知情人士透露:

华平投资预计将收回其对珠海万达商管集的投资,但仅占彼时投资总额的极少数。

据悉,2021年,华平投资以9.7亿元人民币(1.35亿美元)的投资金额,取得了珠海万达商管的少数股权。

与此同时,碧桂园服务退出也被外界认为是大概率事件。

不过,绝大多数投资人选择继续投资。

至于为何继续选择投资万达商管,中信资本董事总经理叶鑫表示,一直以来,我们对整个中国的消费市场和零售市场是充满信心的,新达盟是中国甚至全世界最大的商业管理公司,在成为珠海万达商管股东的两年时间里,公司也获得了较好收益。

“债务问题或得到有效化解”

事实上,引入新的投资人,不仅解除了万达上市对赌失败的危机,也为万达提供了新的增量资金。

根据大连万达商管在2023年8月底披露的公司债券中期报告,截至2023年上半年末,万达商管现金及现金等价物余额为146.92亿元,同比大幅减少53.44%。另外,合并口径有息负债为1412.83亿元,其中一年内到期的有息负债为292.57亿元。

据《每日经济新闻》记者不完全统计,自2023年以来,万达集团已累计出售14座万达广场,其中不乏上海、广州等一线城市的万达广场。

“这些项目未来会由新达盟继续管理。”黄德炜坦言,2021年投资万达商管时,业务主要来自万达广场,第三方管理项目并不多。

“如今我们作为一家商业运营管理公司,万达是我们最大的客户。未来如果万达继续出售自持物业,于新达盟而言就是多了一个客户。”

实际上,早在2015年,万达就开始启动轻资产战略。

2017年,王健林卖掉77个酒店和13个文旅项目,以及多个海外地产项目,此举在当时被认为是转型标志。2018年,“万达商业地产”更名为“万达商业管理”;2019年剥离房地产业务,2021年全面实施轻资产战略。

频繁出售万达广场是万达集团应对流动性危机的自救举措,一同被出售的,还有万达电影、万达酒店等资产,用来换取流动资金。

如今,随着新投资人的签约,接近万达的知情人士表示,“万达面临的债务问题或能得到有效化解。”

汇生国际资本总裁黄立冲表示,这次交易不仅体现了投资者对困境企业投资时采取的风险隔离策略的有效性,也代表着万达对赌失败不会带来类似恒大破产的结局,万达的债权人有机会拿回投资,这也为其他处于困境的企业提供了一个可能的挽救示例。

这一次未设置上市对赌协议

外界更关注的是,对于太盟牵头的投资团队进场,持股比例已大幅下降的万达集团还能否捍卫对新达盟的控制权。

在黄德炜看来,这是一次非常成功的投资。

据其回忆,2023年12月12日,太盟与万达签署框架协议,这一天北京也下起了2023年的第一场雪。

当天凌晨2:00,完成最后一个条款的谈判后,从万达总部办公室出来时地面全是雪,没有脚印,我觉得这是吉兆。

尽管我们双方谈判很激烈,但在大雪中,我看到无论是我们PAG团队,还是万达团队,都像小孩一样,在雪地里笑得很开心,天真烂漫。当时我就觉得,这个团队是很纯粹的,我们一定能够有很好的合作。

太盟在业内素有亚洲“小黑石”之称,作为太盟的核心人物,单伟建在资本界有着“私募之王”之称。

2022年,单伟建在接受《第一财经》采访时曾解释过自己的投资风格,那就是Buy-out(控制权收购)。不同于简单的财务投资,这种投资风格意在获得标的控制权。

《每日经济新闻》记者详细复盘了单伟建执掌太盟的13年,除奈雪的茶等少量财务投资外,基本都围绕控制权收购展开,如盈德气体、大阪环球影城等。

在房地产美元债融资热潮中,太盟也曾占有一席之地。如华南城就曾公开表示,其美元债的主要持有人之一便是太盟。

“未来我们更多的是给公司建立一个健全的治理结构,包括太盟、中信资本和主要投资人,都将在董事会上以董事的形式参与公司治理。”叶鑫表示。

黄德炜指出:“新达盟在很大程度来说是脱离万达集团的管理框架的,投资完成后,万达将是新达盟的一个重要股东,但不是绝对控股股东。”

据其透露,新达盟今后将采取完全现代化的公司治理,包括企业的决策实行、经董事会授权之下的管理层负责制,“我们会深入参与公司的运行管理、治理”。

相对于此前的对赌协议,这一次“我们大家都是普通股东,彼此也不会有任何赎回义务,未来共同承担股权投资的风险,同时也获取未来股权投资的收益”。

不过,“未来公司发展到一定程度,时机成熟,不排除会安排上市。”

中东投资人对万达做了海量尽调

此次万达集团能牵手中东金主,太盟功不可没。

2023年8月,作为香港上市公司凤翔股份控股股东,太盟曾将凤翔股份1.6亿股出让给中东主权机构——阿布扎比投资局(ADIA)间接全资拥有的公司。交易完后,阿布扎比投资局间接持有凤祥股份约9.9%股份。

据阿布扎比投资局官网,其成立于1976年,是一家代表阿布扎比政府进行谨慎投资,最新管理总资产8530亿美元,位列全球第三,是中东地区最大的主权财富基金。公司在世界各大主要市场都有投资。

2003年7月,中国首次放开QFII(合格境外投资者),2008年底,据证监会网站,阿布扎比投资局就获批QFII牌照,成为首家中东QFII机构投资人。进入A股16年间,阿布扎比投资局投资领域多元,涉及石化能源、科技、消费、医药、新能源、金融等领域,一度成为我国第二大QFII。

Choice数据显示,截至2023年末,阿布扎比投资局出现在16家已公布财报的中国A股上市公司前十大流通股股东名单中,总持股数4.7207亿股,总持有市值达73.92亿元,投资了紫金矿业、格力电器、中金公司、中国银行等知名企业。

在房地产领域,阿布扎比投资局投资了浦东金桥、招商积余,分别持股485.2万股、1497万股,占公司总股份的0.43%、1.41%,均为前十大流通股东。

另一家中东投资机构穆巴达拉,是阿布扎比主权财富基金,是阿布扎比的第二大主权财富基金,规模仅次于阿布扎比投资局。

2015年,穆巴达拉投资公司和中国国家开发银行、国家外汇管理局共同出资100亿美元,成立中阿基金,用于投资中国的商业项目。中阿基金首期投资40亿美元,双方各出资50%,投资方向为传统能源、基础设施建设和高端制造业、清洁能源及其他高增长行业。

这些年来,穆巴达拉对中国的投资主要有两种形式:直接投资入股和通过出资的基金间接投资,先后投资了Boss直聘、快手、自如、物美、京东健康、小鹏汽车等知名企业。2023年在北京设立办公室,并相继投资了京东旗下独角兽京东工业、海森生物、超级独角兽SHEIN。

“这笔投资确实是由太盟牵头,并做了很多协调工作。”黄德炜表示,但如此大规模的投资,仅凭一己之力很难完成,需要集合所有其他的力量。

据其透露,在2023年12月与万达签订框架协议后,像阿布扎比投资局或者穆巴达拉,他们作为独立的投资人,需要做独立的判断,因此自去年12月开始,新投资人也是在对万达进行了海量的尽调后,才决定进行投资。

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