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越来越多城市开始取消首套房商贷利率下限,意味着什么?

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“自4月1日起实施,南昌取消首套房商贷利率下限。”

“自4月1日起实施,青岛阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”

“自4月1日起实施,九江市决定阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”

“自4月1日起实施,赣州市决定阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”

被寄予厚望的“金三银四”,为激活市场,一个此前极少出现的概念“取消首套房商贷利率下限”,近期频繁出现在各大城市官网。

据《每日经济新闻》记者不完全统计,目前已有南昌、青岛、烟台、九江、赣州、安庆、潮州、汕尾等近10个城市,宣布自4月1日起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限,适用于首套住房,不包括二套住房。

此前的2月20日,央行下调5年期及以上LPR。此次LPR降息25个基点,即从4.20%下调至3.95%,全国开启了最宽松的降息周期。多名业内人士在接受每经记者采访时表示,该政策旨在激发市场活力,满足居民合理住房需求,同时也是对房地产市场调控政策的优化调整。

多地官宣取消首套房商贷利率下限

近日,南昌、青岛等多个城市相续宣布取消首套房商贷利率下限。

可供对比的是,2021年7月,全国银行贷款额度明显收紧,各地纷纷上浮基点,房贷利率也创下历史最高水平。

据南昌市发布的政策文件,为支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,按照因城施策的工作要求,决定阶段性取消我市首套住房商业性个人住房贷款利率下限,自2024年4月1日起实施。

青岛市亦发布通知,自4月1日起实施,青岛阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。本次调整适用于青岛市新发放首套住房商业性个人住房贷款,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。自4月1日(含)后完成房屋交易主管部门网签备案的借款人,可按新政策执行。

除省会城市外,据广州日报,从4月1日起,潮州、汕尾市将阶段性取消辖区首套房贷利率下限,实际利率由商业银行按照市场化、法制化原则,与借款人自主协商确定。汕尾农行、中行有关部门负责人表示,此前汕尾首套房贷款利率下限为LPR-20BP,现在取消首套房贷款利率下限,有利于更好地支持刚性住房需求,促进汕尾房地产市场健康发展。

易居研究院研究总监严跃进在接受每经记者采访时表示,房贷政策进一步宽松,也进一步说明二季度政策基调宽松的方向。

严跃进指出,观察历史上房地产市场的交易数据和周期变化,房贷政策始终是非常重要的影响变量。房贷政策宽松,交易市场就容易活跃,房贷利率政策结合其他购房政策将充分发挥组合效应,其对于房地产市场的企稳复苏和向好发展等都有积极影响。

有升有降,动态调整

实际上,取消首套房商贷利率下限政策源自去年年初,中国人民银行与银保监会建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制:

新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

只不过,过去少有省会城市及高能级城市可达到执行要求,而随着房地产市场持续调整,新房销售量价持续下滑的影响进一步波及了高能级城市。

以南昌为例,新房价格同环比已连续下跌多月。国家统计局数据显示,新房房价2月环比下跌0.4%,已连跌8个月,不过跌幅较前一个月均有所收窄;同比下跌3.1%,已连跌4个月。

“取消房贷利率下限,既是各地根据房价或房价指数走势、房贷定价规则做出的灵活调整,也说明对此前国常会优化房地产政策导向的落实,有助于进一步稳定政策预期。”严跃进表示。

至于取消首套房商贷利率下限的利率水平,各地通知并未给出具体数据,仅给出原则性要求:各金融机构应按照市场化、法治化原则,结合本机构经营情况、客户风险状况等因素,合理确定每笔贷款的具体利率水平。

对此,4月2日,每经记者致电咨询中国建设银行青岛井冈山支行,工作人员表示,首套新房房贷利率刚刚调整,下降到3.45%。此前房贷利率为3.75%,二套还是4.15%。

中国农业银行南昌县支行工作人员则表示下调后首套房利率为3.65%,近期放款也较快,只要征信没有问题,提交资料后一周左右可以批复。

对于此次新调整利率在全国的平均水平,贝壳研究院监测显示,2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%,均与上月持平。3月首二套主流房贷利率较2023年同期分别回落43BP和75BP。银行平均放款周期为22天,维持较快放款速度。

那么,商业银行在制定房贷利率时会考虑哪些关键因素?广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉在接受每经记者采访时表示,首先是市场竞争,银行可能会根据自己对市场份额的考虑来调整利率;其次是风险评估,特别是按揭贷款违约的概率,以及自身风险容忍度是否符合风控系统要求等,如对于某些特定群体,如公务员、医生、教师等体制内工作人员,银行可能会提供较低利率。

按照上海易居房地产研究院最新报告,截至2月20日,重点城市首套房最低利率城市为郑州3.45%,最高为北京利率3.95%。

值得注意的是,此次在各城市官方发布的消息中均提到了后续评估期。

南昌市住建局在通知中提到,如后续评估期内出现新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨情况,则自下一个季度起,恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限,其中评估期为上季度末月至本季度第二个月。

实际上,为应对房价变化,在实际执行中已有城市对利率随市场阶段性动态调整,达到有降亦有升的动态调整效果。如近日石家庄在新房连续3个月上涨后,恢复了原利率,从4月1日起,石家庄首套房贷利率由3.45%上调为3.75%。

除石家庄外,惠州也上调了首套房贷利率。3月20日,据“惠民之家”公众号消息,3月1日起,广东惠州已上调了首套房贷利率下限,从之前的3.45%上调至当前的3.60%。

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