多家房企去年净亏超百亿元，头部企业“押注”经营性业务

上市房企2023年度业绩报告中的寒意仍未消退。

截至4月3日，据Wind数据，A股和港股（申万行业分类）分别有32家和77家上市房企披露了2023年度业绩报告。此外，因延迟刊发2023年度业绩而停牌的房企又新增了8家。

在77家港股房企中，有37家房企出现净亏损；A股32家房企中，有8家房企出现净亏损。共有7家房企净亏损超过百亿元，其中3家房企亏损超过200亿元。

过往房企业绩分化主要出现在龙头房企和中小房企之间，如今龙头房企也显露出明显的业绩差距。2023年，华润置地、中海地产营收和利润均双增，且增幅都在两位数，而万科、龙湖集团、金地集团均出现营收和利润双降。

受市场下行影响，多数上市房企的结算规模、毛利率均出现持续下滑，还有部分房企进行了计提存货跌价准备，这是造成去年业绩下滑的主因。地产开发业务的缩量和利润收窄是必然且长期趋势，以华润置地、万科、龙湖集团为代表的头部房企，都将未来的增长重心押注在经营性业务上。

7家房企归母净亏损超百亿元

从营收上看，万科、华润置地、中海地产、龙湖集团、绿城中国、招商蛇口、新城控股等房企都稳定在千亿元规模。其中万科营收最高，达到4657.4亿元，领先第二名华润2000亿元。

利润方面，华润置地维护了新晋“利润王”的头衔，以313.65亿元的归母净利润力压中海地产。万科、龙湖集团、金地集团2023年的归母净利润均出现较大降幅，降幅分别为46%、47%、85%，但仍保持着百亿元规模。

中指研究院企业研究总监刘水在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，过去几年，百强房企销售额增速逐年下滑。2021年、2022年房企销售额负增长，2023年销售继续下探，待结转规模相对有限，因此短期内房企营收结转规模增速不乐观。同时，近两年市场超预期下行，短期内对房企的销售毛利率形成较大压力，随着这部分销售资源逐步转入竣工交付，短期内结转业绩承压。

值得一提的是，部分中小房企的关注点已经变为亏损与否了。京投发展、深深房A、宝龙地产、绿地香港、深圳控股等房企在2023年度由盈转亏，归母净亏损为2.5亿至26.5亿元。

上述房企由盈转亏的主要原因，也都集中在结转体量减少令销售物业已确认收入和溢利减少、物业项目计提减值、投资物业公允价值减值以及外汇波动造成的预期净汇兑损失等。以京投发展为例，其亏损主要因交付结利的项目基本是限竞房，毛利率较低，同时受土地增值税清算影响，计提土地增值税。

此外，远洋集团、世茂集团、富力地产、佳兆业集团、合景泰富集团、雅居乐集团、禹洲集团等房企2023年净亏损均超过百亿元。其中，远洋集团、世茂集团、富力地产的净亏损超过200亿元。

上述房企均是连续第二个财报年度出现净亏损。亏损最多的远洋集团表示，主要归因于2023年度整体房地产市场低迷，导致毛利率下降，以及对物业项目计提的减值拨备增加，还有分占合营企业和联营公司的业绩下降。

刘水补充道，竣工结转并非影响企业利润的唯一因素，随着销售市场缓慢复苏，房企盈利水平将逐步进入利润修复进程。值得关注的是，由盲目投资带来的亏损仍可能恶化部分上市房企的利润表，并非市场回暖能够弥补。部分房企则受益于“高能级、高信用、高品质”模式，销售额增速较快，竣工结转顺畅，特别是近两年获取的高能级城市优质地块进入结转期，房企仍有可能率先修复利润表。此外，持有业务营业收入受益于提振消费措施，预期业绩将相对更好。

经营性业务被头部房企寄予厚望

对于房地产市场在2024年的走势，多家头部房企董事长的预判都大约一致。

万科董事会主席郁亮表示，市场短期显然是超跌了，目前支持政策已大量出台且力度超过以往，伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。

龙湖集团董事长兼CEO陈序平也坦言，市场短期存在一定压力，主要受市场信心未完全恢复影响。去年以来高杠杆企业的出险影响了购房者信心，这需要时间去修复。

华润置地副总裁陈伟则称，今年房地产市场整体的政策会持续为促需求和稳市场注入积极的动力。但市场还是存在库存依然比较高、客户短期信心还不稳定、二手房持续分流一手房的压力等挑战，因此市场处在筑底回稳、积蓄向上势能的阶段。

记者注意到，龙头房企纷纷对今年的经营性业务寄予厚望。

正如万科联席总裁、万物云董事长朱保全所言，不动产开发业务量的下降是整体趋势，但空间仍然有。从政策对经营贷的支持、对REITs的发行支持来看，接下来不动产运营会进入一个特别重要的阶段。

万科总裁祝九胜在业绩会上表示，公司将努力提升经营业务的EBITDA（税息折旧及摊销前利润）和NOI（净营业收入）。近期公司有望成为行业内唯一一家实现三种经营性REITS的企业，也说明了公司在经营性业务的能力优势，相信未来经营贷会以百亿级芝麻开花节节高，给公司提供新的资金来源。

去年，万科泊寓在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利。万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。

华润置业也宣布，消费基础设施公募REITs获得政策支持后，“推动资管业务转型，做大资产管理规模，打造行业领先的商业REITs平台”确定为公司重要的战略方向。

华润置地首席财务官郭世清称，未来3~5年，华润置地每年计划REITs的发行规模是100亿元左右，5年内希望可以达到500亿元以上的规模。

龙湖集团则给出了明确的目标指引。陈序平表示，去年公司的经营性业务利润贡献占比超过60%，也期待在未来有一天经营性收入的贡献能够过半。如果到这一天，龙湖集团就真正完成了转型。