城建发展2023年扭亏为盈，北京区域业绩“上大分”，其他区域毛利率均下滑

城建发展（SH600266，股价3.61元，市值77.8亿元）打了一个“翻身仗”。

据城建发展2023年财报，去年实现营收203.63亿元，同比下滑17.09%；归母净利润5.59亿元，扭亏为盈；期内整体毛利率为20.39%。

城建发展的业务结构主要覆盖房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块。其中，房地产开发业务为主营业务，截至2023年末该业务占营收比重达95.01%，其余业务占总营收比重不足5%。

北京市场对城建发展业绩贡献较为突出，实现营收154.88亿元，比排在第二位的成都多出数百亿元。在北京业务的毛利率达20.75%，同比上升9.73%，而其他地区毛利率均出现不同程度下滑。

北京区域“遥遥领先”，其他区域毛利率均下滑

据克而瑞，2023年城建发展以375.9亿元成交金额，在北京区域排名第二，仅次于中海地产。

截至2023年末，城建发展房地产销售业务营业收入贡献排名前五的地区，分别为北京、成都、重庆、海南和青岛，分别贡献了154.88亿元、17.75亿元、13.04亿元、8.02亿元和5.9亿元。

而在上述所有地区的业务中，除北京地区外，其余所有地区的毛利率均出现了下滑，其中天津地区的毛利率下滑最为严重，毛利率为-21.57%，下滑幅度达18.34%。

每经记者梳理发现，城建发展在天津投资的项目主要包括南湖一号、天津珑玺禾院、天津南湖广场（仍在建）和天津南湖璟院。

截至2023年底，南湖璟院项目可供出售面积为87461平方米，期内已售面积为18065平方米，结转金额为8434万元；而2022年底时，该项目的已售面积为7721平方米，结转金额为9293万元。

据房天下，天津南湖璟院项目于2021年3月开盘，销售均价1.36万元/平方米，开发商为首城（天津）投资发展有限公司，系首城置业全资子公司，而城建发展又系首城置业50%股东。

城建发展在年报中提到，“首城置业报告期实现净利润-6.19亿元，主要是本报告期天津项目房价下跌计提3.37亿元存货跌价准备所致。”

去年在京新增地块货值约165亿

城建发展主要深耕北京，在天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定、黄山等城市也有所布局。

也正因此，城建发展在北京项目的结转情况，成为未来能否持续盈利的关键。去年城建发展得以扭亏为盈，很大程度上得益于北京天坛府、府前龙樾等项目的热卖。

公开资料显示，2023年天坛府以130亿元网签金额蝉联北京市商品房销售冠军。不过财报数据显示，天坛府结转金额为39.6亿元，另一个热销项目望坛新苑结转金额为30.6亿元。

每经记者梳理发现，过去一年，城建发展在全国投资建设的项目共有57个，其中超30个项目位于北京，且在建超10个，主要包括北京东城的望坛棚改项目、北京延庆的延庆康庄一二三街棚改项目、北京龙樾天元项目等。

城建发展在北京还有3宗土地储备，分别为北京市延庆区康庄镇一、二、三街区地块；北京市延庆区康庄镇大王庄小曹营地块；北京市昌平区北七家平西府组团一级开发（北区）地块托幼、二类居住、商业金融项目C区地块。其余土地储备多数位于安徽黄山。

据华泰证券研报，2023年城建发展的拿地金额为151亿元，其中在北京获取2宗地块，拿地总价114亿元，权益比例为64%，按政府指导价测算货值165亿元。

财报数据显示，截至2023年末，城建发展在手货币资金为136.9亿元，存货为912.2亿元；经营活动产生的现金流量净额为131.2亿元，同比上升57.32%。

此外，2020年-2023年，城建发展在房地产开发业务上投入的成本（主要为土地成本、建安成本等）分别为88.15亿元、186.59亿元、210.57亿元和159.44亿元。