上海首批次第二轮土拍“降温”：6宗地揽金近119亿元

4月16日，上海完成2024年首批次第二轮土拍，6宗宅地全部成交，其中3宗地块触顶摇号、1宗溢价成交、2宗底价成交，成交总金额118.86亿元。与上轮土拍相比，本轮上海土拍热度有所下降。

值得一提的是，早在开拍前两周，参拍房企安徽高速就已经启动闵行区浦锦街道MHPO-1302单元35-5地块的设计招标，但最终该地块却被民企大华房产溢价竞得。此外，民企龙湖集团亦斩获1宗地。其余4宗地块分别被中环集团、保利&建发、象屿&联发、越秀地产获得。

《每日经济新闻》记者注意到，上海本轮土拍调整了中小套比例要求，从“60%~80%不等”调整为“50%~70%不等”，并将实行最新的中小套型住宅设计建设标准从“多层90平方米、小高层95平方米、高层100平方米以内”调整为“多层100平方米、小高层110平方米、高层120平方米以内”。中指研究院上海高级分析师陈炬兰向记者分析认为：“这一规则的调整未来将增加改善型产品供应，降低大面积产品溢价，缓和供需矛盾。”

民营房企逆势抢地

此轮上海土拍“最热”的当属闵行区浦锦街道MHPO-1302单元35-5地块。据出让公告，该地块容积率仅为1.2，中小套型比例不低于50%，产品设计空间较大，共吸引了12家竞卖人参拍。而参拍企业安徽高速集团甚至提前两周就已经启动设计招标，并在官网公示相关信息。

对此，某国企开发商投资部负责人向记者表示：“这一操作也可以理解，现在开发商对周转率的要求越来越高，能够设计招标如果能够前置，拿地之后就能进一步加快建设进度。”另一位行业人士也指出，对于自身不具备复杂住宅设计能力的企业而言，提前招标也是为了缩短工期，如果万一不能顺利拿地，招标工作也可以随时喊停。

不过，安徽高速却未能如愿拿地，闵行区浦锦街道MHPO-1302单元35-5地块最终被大华房产以溢价率10%夺得。根据“高品质建设要求”，该地块需要满足装修标准3000元/平方米，及配建不少于300平方米养老服务设施、公租房比例7%等要求。

据记者观察，MHPO-1302单元35-5地块房地联动价6.9万元/平方米与成交楼面价42350元/平方米相比，利润空间值得想象。此外，该项目北面有大型商业中心浦江城市生活广场；西侧为2020年12月售罄的保利锦上项目，当时开盘均价为65000元/平方米，目前二手房挂牌价格68000—88000元/平方米。

此次上海土拍中拿地的民企，除了大华房产之外，还有连续4年加码上海的龙湖集团。

位于奉贤新城的地块吸引了龙湖建华置地联合体、奉贤城发、象屿三家竞买人参拍，最终被龙湖集团以15.37亿元触顶摇号拿下，溢价率9.55%，成交楼面价18360元/平方米。该地块出让面积3.81万平方米，容积率2.2，用途为商住综合用地，房地联动价4.38万元/平方米。

此前的2021年，龙湖集团以联合拿地方式获取上海江桥商住办地块，及临港新片区纯宅地；2022年，龙湖集团竞得松江广富林纯宅地，推出了龙湖松江御湖境；2023年，龙湖集团拿下嘉定江桥商住办地块，打造了龙湖虹桥青云阙。

土拍热度有所下降

整体来看，本轮上海土拍成交的6宗宅地中，仅有1宗地位于内环内，1宗地位于中外环间。

其中，位于上海内环内的静安区中兴地块吸引了华润置地、中海地产、建发房产、上海城建、保利发展、大华房产、越秀地产等房企竞拍，报价触及地价上限15.97亿元后转入高品质建设指标竞报环节，最终被越秀地产获得。

根据高品质建设指标竞报要求，该地块房地联动价12100元/平方米，装修标准为4000元/平方米，项目符合绿色建筑二星级及近零能耗建筑指标，需要满足公租房比例8%。

据克而瑞统计，自2021年实行集中供地以来，越秀地产已经是第八次落子上海。其中在2023年，越秀地产参与上海土拍次数排名行业前四。

位于浦东新区的曹路科教园区地块则吸引了中建八局、象屿与联发联合体参拍，最终由象屿与联发联合体以溢价率6.49%、总价23.63亿元摘得，成交楼面价为33065元/平方米，房地联动价6.3万元/平方米。

而两宗底价成交地块中，嘉定新城地块由保利发展与建发联合体以底价11.83亿元摘得，成交楼面价22200元/平方米；普陀区地块由中环集团以底价26.5亿元摘得，成交楼面价为44042元/平方米。

“本轮推出的6宗地块整体质量一般，土拍热度较首场有所下降。6宗地块仅吸引18家房企参拍，其中2宗地块均仅有一家企业参拍。国央企仍是拿地主力，但民企拿地占比有所提高。”陈炬兰指出。

值得一提的是，4月16日杭州举行的土拍整体热度亦下降明显。当天成交的8宗宅地，其中有7宗底价成交，唯一溢价成交的地块溢价率也仅为1.8%。房企方面，仅滨江集团等少数民企继续参加竞拍，地方城投拿地占比再度攀高。