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曾面临“炒房与反炒房的斗争”,“楼市调控优等生”长沙全面放开限购

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长沙也“坐不住”了。

4月18日,长沙市住建局印发的《关于支持居民购买改善住房的通知》(下称通知)显示,即日起,全市范围内买房,不再审查购房者资格条件;“以旧换新”购买新房,可按照“认房不认贷”政策,享受首套房首付比和按揭利率优惠;购买新房申请住房公积金贷款,在原有基础上上调最高贷款额度。

这也意味着,已施行7年的楼市限购政策正式全面放松。

与此同时,长沙市住房公积金管理委员会印发《关于调整我市新建商品房住房公积金最高贷款额度的通知》,职工在长沙市购买新建商品房申请住房公积金贷款的,其最高贷款额度提高至80万元,生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度提高至90万元。

该通知4月19日起施行。

7年限购全面放开

根据通知,即日起,长沙市全面放开限购,全市范围内买房,不再审查购房者资格条件。

长沙此轮限购历史可追溯至2017年。

2016年下半年以来,长沙楼市热度攀升,房价同比涨幅超过30%,为遏制快速上涨的房价和炒房客,2017年3月18日,长沙出台调控政策,规定非本市户籍家庭限购1套新房,自此进入严苛的限购时代。

但长沙楼市热度并未因此降低。

据《中国经济周刊》,2017年下半年至2018年上半年,长沙楼市“秒光盘”频频出现,“购房指标”或“茶水费”等现象频发,一些热门楼盘的茶水费被炒至10万元以上,甚至有购房者因排队摇号而发生肢体冲突。

在2018年6月,长沙市政府在加强房地产市场调控的通气会上对市场矛盾定性——当前,长沙市房地产市场的主要矛盾是炒房与反炒房的斗争,重点是打击囤地捂盘、投机炒房、违规销售和哄抬房价等市场乱象,确保市场平稳健康。

与此同时,长沙从限购、限售、落户、金融、税收等方面出台九项举措,促进长沙房地产市场平稳健康发展。

一时间,长沙作为楼市调控“优等生”的名声在外。

2020年12月,住房和城乡建设部在《建设工作简报》第79期刊文,对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

国家统计局长沙调查队《2020年前三季度长沙民生调查报告》也表示,近年来,长沙坚持“房住不炒”,大力开展“反炒房、反暴利、反捂盘”集中整治行动,房价收入比保持在6.4左右,为全国35个主要城市最低。

实际上,长沙地产调控政策坚持多年未放松,且在细节上多有收紧、补漏洞之举。直到2023年9月,随着成都、武汉等多个热门城市相继放松限购措施,长沙也宣布取消首套房限购。

而对于此次全面取消限购措施,长沙一业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,短期效果将利好“五一”假期,可能会吸引一波市州客户及外地投资客;但去年“9·23”新政时,已有很多客户获取了二套房购买资格,本轮新政鼓励换房和改善置业,然而“目前市场改善客户基数有限,预判新政的刺激作用有限”。

需要注意的是,长沙此次还明确“以旧换新”购买新房,可按照“认房不认贷”政策,享受首套房首付比和按揭利率优惠。

易居研究院研究总监严跃进在接受每经记者采访时表示,长沙本次放开限购的力度已经不小,更重要的是,政策之间形成了协同效应,“以新换旧购新房按‘认房不认贷’政策享受首套房首付比和按揭利率优惠,切实降低了购房者成本,这有助于当地进一步提高市场活跃度。前两条措施之间的关联度很强,形成了内在逻辑,就是要鼓励并支持置换型需求积极入市。”

湖南中原研究院则表示,政策对楼市的具体促进作用,还需要后续市场的验证。

网签量达近几年最低位

长沙此次出台如此力度的政策,与今年以来当地楼市承压有关。

中指研究院数据显示,今年1-3月,长沙供应市场低迷,企业对市场信心不足,一季度市场供应处于低位水平。长沙内五区(注:芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区)商品住宅供应规模67万平方米,同比下降31.5%,与2019-2023年同期均值相比下降51%。

尤其是在3月,长沙新房供应规模较1、2月呈明显下滑态势,维持低位水平,新批上市面积约12.3万平方米,环比下滑50.9%,同比下降77.5%。

成交方面,今年一季度,因市场复苏动力不足,长沙内五区新建商品住宅成交规模持续疲软,成交面积为69.2万平方米。其中,3月内五区成交面积约为30.46万平方米,环比上涨约125.4%。“成交规模虽然缓慢回升,但与往年同期相比处于低位水平。”

另据克而瑞监测,一季度长沙楼市出现大幅回落趋势,网签量同比下滑,达到近几年最低位,同时案场来访量也呈现走低趋势。市场信心不足,修复速度缓慢,未出现以往小阳春行情。

一季度平均单盘来访60组,同比下降46%;单盘认购3套,同比下降55%,处于近两年低位,整体市场信心持续下滑。

而受到企业资金压力、市场规模下行等多因素影响,长沙多个楼盘率先加大营销力度,折扣分销继续加码,陆续推出降价房源,一定程度上刺激了购房积极性。

如万科半岛国际推出特价房,均价9650元/平方米起,此前价格在13000-13500元/平方米,降幅3000元/平方米起;月亮岛地铁口明发阅江悦府推出6500元/平方米特价工抵房,原价9字头;马栏山准现房项目国润月湖郡,最近也推出了9字头特价房……

据每经记者不完全梳理,近期长沙降价项目相较于此前销售价格,降价幅度均在1000元/平方米以上。

“今年以来,尽管政策面持续宽松态势,但市场信心支撑不足、需求及购买力低迷,短期来看,折扣让利的确能在一定程度上提升销售规模。”克而瑞分析师表示,行业预期尚未得到明显修复,市场整体走向并不明朗。预计短期内市场供求不会出现明显转暖,企业销售将持续面临较大压力。

不过另一方面,在“以价换量”带动下,长沙今年以来二手房表现可圈可点。贝壳找房长沙站数据显示,3月长沙二手房成交量同比上涨34.56%、环比上涨218.47%,创下近一年新高;成交均价9689元/平方米,与2月持平,仍处于每平方米万元以下。

湖南中原研究院执行院长陈世霞表示,长沙此次政策或将缩短改善型需求二手房置换周期,并降低改善住房需求购房成本,让二手房市场活跃起来,并带动新房市场,有利于进一步促进长沙新房、二手房市场的成交。

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