政治局会议首提房地产“消化存量和优化增量” 专家：将成为新一轮市场提振的重要动力源

“五一”假期来临之际，针对房地产的利好消息也不断落地。

据新华社消息，中共中央政治局4月30日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。针对房地产，本次政治局会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。值得注意的是，本次政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

“这也是近三年来首次将消化存量房产提至重要地位。”多位业内人士分析认为，这表明政府将采取积极措施，统筹研究消化存量房产和优化增量住房，以避免系统性风险的发生，保障房地产市场的稳定。

事实上，本次政治局会议首次提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，也正是今年以来各地房地产政策的发力要点。如近期天津、成都、南京、长沙等多地推出的楼市优化政策，内容就涉及取消限购、商品住房“以旧换新”、买房落户等内容。

首提消化存量和优化增量

此次政治局会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。

同时强调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次政治局会议释放了两个信号：一个是继续将房地产放在防风险的角度上看待；另外一个政策信号是“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

李宇嘉表示，该工作布置是的背景是，近一年各地自上而下出台了一揽子的、力度空前的纾困政策，如利率降至历史最低、热点城市退出限购等。在2023年市场继续下行的情况下，今年一季度楼市量价仍未止跌，反而百城和百强房企销售业绩降至历史新低，同时二手房挂牌量继续攀升，二手房价格持续下跌。

据上海易居房地产研究院统计数据，今年一季度，全国22城二手住宅成交套数为366339套，同比增速为-24%，相比今年前两月的-18%有所扩大。

易居研究院研究总监严跃进分析认为，此次政治局会议立足点有了微妙变化，存量房产消化和增量住房优化的结合，使得后续二手房和新房的工作可以更好结合，尤其是“以旧换新”等工作会持续推进，这也是后续要积极关注的。尤其核心点是存量房产消化，有助于真正带动购房者“卖旧换新”，这将成为新一轮市场提振的重要动力源。

各地持续优化房地产政策

在此次政治局会议召开之前，包括深圳、成都、南京、长沙、天津等一线和热点二线城市持续优化楼市政策。

4月30日，天津市住房和城乡建设委员会等三部门印发《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，明确北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受天津市户籍居民购房政策，同时对于满足指定条件居民家庭，在认定住房套数时核减1套。

中指研究院天津公司高级分析师牛晓蕙分析认为，此次放开北京、河北在津购房门槛，加上去年实行的异地公积金可在天津使用，为北京、河北人群在津购房提供了更多便利，有利于促进京津冀三地之间的人员流动和资源共享。

“此次政策利好看好天津市内六区教育资源的购房需求，而对限购区域改善需求进行优化调整，减少限购区域内的大户型购房限制条件，有助于更好地满足市区改善型需求，加快潜在需求释放，预计市内六区二手房市场将有所回升。” 牛晓蕙补充道。

成都则于4月28日宣布，自4月29日起商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售；全市范围内住房交易不再审核购房资格，即不再审核户籍、社保等购房条件，也不再限制购买套数。

4月27日，南京安居建设集团发布关于开展存量住房“以旧换新”试点活动的公告，首批试点限额2000套。此前，南京还宣布拟放宽落户条件，允许在南京市内拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员直接办理落户。

据诸葛数据研究中心统计，2024年以来，截至4月23日，地方松绑政策出台达310次，覆盖城市约180个。从政策优化调整方式上来看，包括优化公积金贷款政策、实施购房补贴、放松限购限售、推行“以旧换新”、阶段性取消首套商贷利率下限等多种举措。

而这些楼优化政策的实施，也在一定程度上提升了各地楼市的活跃度。以杭州为例，今年3月14日宣布取消全市范围内二手房的限购政策后，当地中介门店的二手房业务量明显增加，同时在途交易的网签节奏也明显加快。

再如长沙，4月18日明确不再审查购房者资格条件，意味着已经实施了8年的“长沙限购”全面放松。同时，长沙市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠。新政后，长沙部分新房项目来访量明显增加。