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中介“冷静”,临深楼市“倍感压力”

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“五一”假期过后,千呼万唤的深圳楼市新政终于出台。

  深圳市住房和建设局5月6日发布《关于进一步优化房地产政策的通知》,从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面进一步优化房地产政策。具体可戳:重磅!深圳楼市放宽限购!

  新政的出台紧紧跟在楼市传统的“金三银四”之后,深圳楼市到底有何反应?政策将带来哪些影响?为此,证券时报记者进行实地走访。

  5月8日,记者在走访中发现,大多数受访的二手房中介、房企营销经理以及购房者都认为,此次深圳楼市新政依然“留有余地”,前期呼声最大的“增值税5年改3年”、非核心区放开限购、优化限售年限等政策仍未出现。

  二手房中介挺“冷静”

  5月6日,深圳住建局发布了分区优化住房限购政策,围绕非深户籍社保年限、多孩家庭及企事业单位购买商品住房等出台政策,并且以官方身份首提房企“收旧换新”模式。其中,限购政策调整的区域为:盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区。

  按照新政,非本市户籍居民家庭及成年单身人士(含离异)限购1套住房,在上述区域范围内购买住房,个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年;在其他范围内购买住房,个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年。此外,有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭,在执行现有住房限购政策的基础上,可在上述区域内再购买1套住房。


  “今天接到不少咨询政策的电话,但出于政策变动来看房的购房者或者改变挂牌价的业主几乎没有,我预计短期内成交量或有一波回升,但长期来看提振效用有限。”记者在龙岗布吉片区采访时看到,许多二手房中介门店仍将“笋盘”信息放置在门口,并没有对新政进行大肆宣传,都显得比较“冷静”。该片区资深房产中介黄经理甚至对记者表示:“如果不着急买房,还是建议先等等看,而且现在挂牌出售的二手房源数量仍居高不下。”

  据悉,最新的深圳二手房在售量再创新高,已突破六万套。截至5月1日,根据深圳市房地产信息平台公开在售二手房数量统计,全市有效在售二手房源60247套,对比4月1日统计的58122套在售房源环比增长3.7%。

  此次深圳分区优化住房限购政策,将深圳楼市分为了“核心区”和“非核心区”。美联物业全国研究中心总监何倩茹指出,目前深圳新房大部分位于上述“非核心区”区域,因此新政对新房去库存有较大的帮助。由于二手房市场50%以上的成交量依然集中在原“核心区”区域,所以对二手市场的影响估计要小一点。


  除了分区松绑限购政策外,深圳主流房产中介平台开放真实二手房挂盘价和成交价的举动也引起不少关注。记者在多个主流房产中介平台的二手房源详情页面看到,目前房源已经同时展示业主报价以及官方参考价,在此之前,业主报价若高于官方参考价,则仅显示官方参考价。同时,还展示了该小区房源历史成交价。多位购房者感慨:“终于知道自己小区的真实成交价。”与此同时,购房者普遍认为此举将有利于增加市场价格的透明度,对未来政策的制定出台有着非常重大的参考价值。

  临深片区楼市感到压力

  与二手房中介门店的“冷静”不同,新房的营销就显得较为“兴奋”。记者发现,不少处在此次限购政策调整范围内的新房项目都发布了最新的营销信息,维持与前期相同的折扣力度。

  不过,有东莞凤岗的房企营销负责人对记者表示,深圳分区优化限购政策不仅仅影响当地楼市,对于环深的东莞、惠州、中山需求也会产生一定的虹吸效应,尤其对临深片区楼市的影响会比较大,在此背景下,临深片区楼市短期内将面临销售压力。

  在业内人士看来,此次深圳楼市政策最大亮点在于放松公司名义购房限制以及首提房企“收旧换新”模式。其中,同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元、员工人数10名及以上条件的企事业单位,可在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房,用于解决员工住房等需求。

  据悉,这是深圳自2018年7月底暂停企事业单位、社会组织等法人单位(公司)在本市购买商品住房(住宅)后,首次对以公司名义购房限制有所放松。在2018年以前,一些没有购房资格的购房者“以公司名义”进行个人买房,助推了当时的市场炒作氛围。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,此次恢复企业购房,且没有套数限制,并与解决职工住房需求结合,是一条很好的政策,但企业购房的税费、持有成本比较高。在企业购房区域的放开选择上,还是体现深圳希望通过住房政策调整,引导企业在外围投资,员工在外围买房,实现职住平衡、产城融合。

  市场信心仍需提振

  记者在采访时发现,大多数受访的二手房中介、房企营销经理以及购房者都认为,此次政策的效果仍有待观察,也要看相关政策的落地执行力度。

  何倩茹指出,整体来说,相对于其他城市,深圳本次政策调整的力度较小。从此前出台的政策也验证过,深圳目前缺乏的不是购房资格,而是入市信心。深圳房地产市场能尽快恢复常态,从增强购房信心方向入手才能更有效。

  李宇嘉指出,深圳的楼市新政能够释放一部分被行政干预政策限制的需求,包括多孩家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口在深圳购房的愿望等。同时,深圳也贯彻了小步快跑、留有余地、定向疏解的原则,与京沪的策略基本一致。“当然,如果市场继续疲弱,后续还会有其他政策跟进。关键还在需求端购买力的提升,这取决于收入、就业和消费等。”

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