海南全域限购6年后仅剩三亚未松动，二手房价格竟还在涨

全域限购6年后，海南省各市县已在陆续松绑，只剩三亚未有变动。

目前，非海南户籍要想在三亚购房，主城区部分区域和海棠湾、崖州湾一线临海区域需满足在海南缴纳5年社保或个税，在其他区域需累计缴纳2年。

单从市场和供需情况来看，三亚楼市的成交和均价都较为稳定。根据中指院数据，2024年4月，三亚新建住宅价格环比上涨0.05%，样本平均价格为24096元/平方米。百城二手房住宅价格上，全国99个城市都是同比下跌，仅三亚一个城市二手住宅价格同比上涨1.80%。

海南省房地产业协会秘书长、锦诚·海岛服务商董事长王路在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，海南自贸港封关前，调控政策的主基调是“大稳定、小调整”。三亚预计在限购政策上不会有大动作，有也是以优化方向为主。同时，三亚楼市本身存量也较少。

海南“全域限购”版图只剩三亚

2018年4月22日，海南开启房地产全域限购政策，首开“全省限购”先河。此后，2年或5年社保、5年限售的楼市政策，成为海南省多个市县和区域的“标配”。

但2024年，全域限购撕开口子，省会海口打响了限购松绑第一枪。

今年1月，海口限售政策由此前的5年调整至2年；省外户籍2年社保或个税可在非限购区购房，主城限购区仍需5年社保或个税，进一步细化了限购范围；取消离异限购，多孩家庭可多购买一套，另外还扩大了未落户的人才引进购房范围。

此后，澄迈、万宁、琼海、陵水、文昌等相继出台松绑限购限售政策，如本省户籍多孩家庭购房可多买一套、加大人才购房支持力度、产权式酒店和酒店式公寓不再限购、首套房首付比例最低20%。

可以说，除了三亚以外，海南其他市县在限购政策上均有所放宽。自全域限购以来，三亚仅在人才引进购房政策上有所优化，且依然较为严格。

《每日经济新闻》记者了解到，三亚最新的限购政策是，若通过人才引进政策落户海南，以家庭为单位全海南省无房的情况下，可在三亚购买两套房，无社保或个税要求；

外省户籍人员以家庭为单位全海南省无房的情况下，有在海南累计缴纳满2年社保或个税，可在三亚非主城区内购买一套房；

有在海南累计缴纳满5年社保或个税，可在三亚主城区内购买一套房，以家庭为单位全海南省已经有一套房的情况下，就不能再次购房。

从楼市情况看，无论是海南省整体，还是具体到海口等地，房价和成交量均在回调。海南省统计局数据显示，今年一季度，全省房屋销售总额约260.72亿元，同比减少约52亿元，全省房屋销售均价下滑约9.61%至15833元/平方米。

易居研究院数据显示，在3月全国百城库存规模统计中，海口因库存规模同比增速达到18%，位列增速比第9位。与此同时，三亚的新建商品住宅存销比（即库存去化周期）仅为10.4。

全国唯一二手房价格上涨城市

近年来，海南始终坚持“房住不炒”和“全域限购”主基调，“壮士断腕”破除经济对房地产依赖症，同时加大安居型商品住房建设力度。因此，在最重要的两个城市三亚、海口的楼市限购上，政策态度一直较为谨慎，其中又以三亚最为突出。

中指研究院数据显示，2024年4月，三亚新建住宅价格环比上涨0.05%，样本平均价格为24096元/平方米。百城二手房住宅价格上，全国99个城市表现都是同比下跌，仅三亚一个城市二手住宅价格同比上涨1.80%。

海南房地产专业研究机构“至理数据”报告显示，2024年4月，三亚经济圈（三亚、陵水、乐东、保亭）商品住宅成交2356套，环比增加126套；商办成交563套，环比增加25套；住宅和商办成交总金额约62.8亿元。

其中，三亚商品住宅成交备案1295套、面积约13.83万平方米、总金额约30.6亿元，而备案套数前三名均为安居房项目。

王路补充道，三亚房地产市场的存量项目不多，且不少项目销售都还不错，比如海棠湾、阿那亚等，对于购房者来说，海棠湾属于全国顶豪板块，适合资产配置对冲货币增发。

近两三年，三亚鲜少有商品化住宅用地供应量，主要以其他保障性住宅用地、安居房用地为主，这也是三亚商品化住宅项目供应较少的原因之一。

不过在2024年的国有建设用地供应计划中，三亚加大市场化商品住宅用地供应至86.06公顷，安居房用地共16.54公顷，其他保障性住宅用地共25.75公顷。而三亚去年的市场化商品住房用地供应仅38.32公顷，今年的供应量同比增长124%，也是近4年最高。