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西安取消限购,此前房价已连涨13个月

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5月9日,西安发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确自即日起全面取消住房限购措施,居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。

不再实施公证摇号,建筑面积大于144平方米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”。同时支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式,对房产交易流程开展全链条优化。

限购取消后,西安楼市产生了什么变化?市场反馈如何?

对项目影响暂时还不明显

“政策发布后,我们项目的客户来电咨询量明显增加,今日售楼部的到访数据相较之前工作日也有小幅度增加。”西安龙湖·云璟项目相关人士在微信上告诉《每日经济新闻》记者,项目在第一时间结合新政推出了营销活动。

公开资料显示,龙湖·云璟位于西安曲江东雁塔区,属于主城三环内项目,属于此次放开限购后直接受益项目,在售建面约187-195平方米改善产品。

“目前推出了5套超值特价房,成交送5万元车位抵用券,并享受3年物业费减免。”

“我们的项目在西安所处板块比较分散,情况都不太一样。从目前来看,有2个项目在新政出台后,无论是电话咨询,还是首日到访数量,都有小幅度提升。”龙湖西安区域相关负责人在接受每经记者采访时表示,但整体来看变化还不大,需要一段时间观察。

事实上,不止是龙湖·云璟项目,在新政后,西安多个项目也准备在近期加推新品,加大营销力度。

远洋·未央华府项目相关负责人表示,项目新一批次5月8日开盘,目前在售70-143平方米的刚需、改善产品,后期也将加大新品推售力度。

作为此次西安放开限购的核心二环区域内项目,大明宫金茂府相关人士告诉记者,项目定位是高端改善人群,此前去化情况一直比较好,“从目前情况来看,新政对项目影响暂时还不明显”。

事实上,在2023年9月,西安曾调整过一次限购政策,二环以外区域不再执行住房限购措施,此次再优化实际就是取消了二环内的限购,但二环内在售项目并不多。

公开信息显示,西安二环共计34公里,分布着莲湖区、碑林区、新城区、未央区等传统老城区,土地资源稀缺,开发饱和,区域供应主要以二手房为主,新房在售项目则主要集中在北二环内的大明宫板块。

据不完全统计,目前西安二环内在售项目除大明宫金茂府外,还有大明府、文韬府、紫檀府、中海开元壹号·紫宸、大明宫璞悦府、华润·明德润府等6个项目,以及待售项目中铁建西·派天麓,以改善产品为主。

西安当地多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,由于西安的新房基本在二环外,上一轮(2023年9月)二环外区域取消限购,和实质性全面取消限购相差不大,因此本轮政策预计对市场不会有颠覆性影响。

“但对企业而言,有可以帮助企业降低成本、促进销售、提升产品力的政策,房企可做一些降本增效动作。”

相较于新房市场,记者注意到,西安二手房挂牌量在迅速增长。据贝壳找房,自5月10日中午11时至记者发稿,西安二手房挂牌量已新增近900套。

“房东这两天挂牌出售意愿确实有所增加。”在第三方平台上,一房产经纪人告诉记者,可以随便买,特别是现在出台了“以旧换新”政策后,一些希望换新的客户加快了挂牌速度,但“目前房价还没有出现明显波动”。

有利于激活改善型增量需求

西安是当前难得的新房价格仍保持上涨的城市。

国家统计局数据显示,3月份70个大中城市中,共有57个城市新建商品住宅售价指数环比下降,2个城市持平,11个城市环比上涨。其中西安涨幅0.4%,仅次于上海,这已是西安楼市连续13个月保持上涨态势。

今年前4月,西安楼市整体销售业绩也有所回温。

据克而瑞监测,1-4月大西安房企商品房全口径销售金额TOP30累计成交金额399.29亿元,4月增量与3月增量基本持平。成交面积199.53万平方米,4月单月增量呈小幅扩大趋势。

不过,整体来看,西安楼市的去化并不乐观。中指研究院数据显示,仅一季度,西安新建住宅库存水平已经上升至1253万平方米,去化周期12.8个月。

而从产品成交上来看,据中指研究院,2020年以来,西安新房成交面积段略有上移,到2023年末,120-160平方米的改善产品已成为成交主力;成交总价上移明显,产品集中在150万-200万元、300万元以上两段。改善型项目销售相对较高,甚至出现了“越贵越摇”现象。

到2024年该情况仍在持续。一季度西安主城区144平方米以上户型成交量同比提升10个百分点,总价300万元以上产品占比上涨了8个百分点。最近,西安市面上出现众多“四代住宅”,品质好、户型大、总价高,推动了新建住宅价格结构性上涨。

另一方面,西安市住房和城乡建设局最新数据显示,4月份,全市存量房(二手房)网签备案面积99.72万平方米,其中,住宅网签备案9451套,面积94.26万平方米。套数环比下降1.73%,同比下降2.18%。

这是继3月后,西安二手房成交量连续2个月保持在9000余套高位。

但从价格上来看,国家统计局数据显示,自2023年5月起,西安二手房价格持续下行,3月二手房价格环比下降0.3%,同比下降4.2%,“以价换量”趋势明显。截至目前,仅贝壳找房上,西安二手房挂牌量已经来到132363套。

此次西安新政也明确提出“以旧换新”,支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式,对房产交易流程开展全链条优化。鼓励经纪机构分类合理降低经纪费用,积极引导交易双方共同承担经纪服务费用;鼓励有条件的企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房,实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营。

“这将有利于激活西安本地改善型增量需求,打通二次置换链条,并有助于多层次租购并举的房地产市场建立,满足各类群体住房需求。”中指研究院西安公司总经理石蕊表示。

不过,有房企人士告诉记者,本次西安新政短期内或会刺激“以旧换新”的改善性需求释放,但预计持续时间不会太久,并呈现政策边际效应递减。

“当前西安新房市场成交端疲软,二手房成交周期长,单一政策已无法提振行业信心,需要市场反映一个阶段,再集中政策组合拳出击,如放松限售、降低二手交易成本等,或可加快置换改善市场流通。”

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