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昔日“千亿房企”中南建设收到退市告知书,南通前首富能否渡过难关?

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又一家老牌上市房企将告别A股舞台。

5月13日晚间,中南建设(ST中南:SZ000961,股价0.56元,市值21.43亿元)公告称,于5月13日收到深交所发出的终止上市事先告知书,公司股票在2024年4月3日至5月8日期间,连续20个交易日的每日收盘价均低于1元,深交所拟决定终止公司股票上市交易。

“会向交易所进行申辩,公司股价变动更多是由于市场大环境的巨大变化,而不是个体特别的变化,之前公司也做了各种努力,所以肯定还会再作争取。”中南建设董事会秘书梁洁近日在接受《每日经济新闻》记者(以下简称每经记者或记者)采访时如是说。

根据深交所《股票上市规则(2024年修订)》等相关规定,收到退市告知书的公司有权申请听证或者提出书面陈述和申辩。申请听证的,应当在收到告知书之日起五个交易日内,以书面形式向深交所提出申请,并载明具体事项及理由。提出陈述和申辩的,应当在收到告知书之日起十个交易日内,向深交所提交相关书面陈述和申辩。逾期视为放弃听证、陈述和申辩权利。


实探中南南通总部

在江苏省南通市海门区张謇大道与上海路交汇处,便是占地7万平方米的中南总部基地。

5月上旬一个工作日的下午,每经记者来到中南总部基地现场看到,21层的中南大厦坐北朝南,遥望繁华的上海。基地内还有宿舍楼、综合楼、招投标中心及会所等建筑。在总部出口处,一块巨石上刻着中南集团创始人陈锦石题写的“艰苦奋斗、解放思想、实事求是”一行大字格外醒目。

30多年前,陈锦石带着28人的施工队从包清工做起,一路发展为年度销售额达2238.3亿元(2020年)的千亿级房企,中南建设也在当年跻身房企销售榜TOP20行列。2020年,陈锦石凭借140亿元身家成为南通首富。

然而,迅速降临的房地产行业寒冬让这位62岁的房企掌舵人陷入困境,虽然今年以来政府和机构提出支持措施,公司高管也多次增持股份,但中南建设仍触发“面值退市”指标。

“公司当然在正常运转,每天都有人上下班。”对于中南建设即将退市的消息,中南总部南门岗亭的保安人员表示并不知晓。在东门的员工通道,有不少头戴安全帽的工人正在进出,几名身着制服的人员盘问着来访人员。据介据,到办公楼的访客,需要与楼里人员接通电话,确认后保安人员才会放行。


现场一位工作人员告诉记者,总部基地主要是中南建筑、教育和产业板块的公司在办公。海门是中南建设的注册地,事实上中南建设的主要人员在上海办公。以前业务繁忙的时候,总部大楼里有500多人办公,出现债务问题后裁掉了一大半员工,目前日常只有200多人办公。

“全国各地有楼盘,卖不动,钱收不回来,发工资都很麻烦。”上述工作人员指着办公楼告诉记者:“去年有些人的工资被拖了半年才发的。”

中南集团的创业故事一直以来被海门当地人津津乐道,其在海门乃至南通市开发了大量项目。作为当地建筑施工行业的龙头企业,中南集团还参与了海门区人民医院、科技馆和体育中心等重点公建项目的建设。

海门柳岸春风是位于南通市海门区江海路的住宅小区,由16栋建筑面积约185—265平方米叠墅和4栋15层高层住宅组成。2019年5月23日,中南建设在历经266轮近6小时的激烈竞价后获得该项目用地,当时还刷新了所在区域的楼面成交价纪录。

每经记者在柳岸春风小区了解到,该项目在建设过程中曾出现因施工迟缓而导致延期交房的情况,不过目前已完工并顺利交付。

而位于南通市海门区黄海路北侧的朗园项目业主就没有这样幸运了。中南建设于2020年12月拿下这项目用地后,开工不久便陷入停工。记者在朗园现场看到,项目售楼处大门紧闭,门口堆放着的大量垃圾散发着恶臭。一位驻守在项目现场的工人告诉记者,工地已停工几年,只建了两栋住宅楼,但至今仍未完工。

在2021年出现资金链困难后,中南建设曾推出内部员工购房折扣活动。公告显示,中南建设董事、副总经理胡红卫之女胡灵莉,就以273万元购买了海门朗园一套132.5平方米的房源,均价在2万元/平方米左右。

记者在海门区住房保障和房产信息平台查询发现,朗园总共认购了63套房源,其中41套已成交。


保壳之路一波三折

中南建设于2009年借壳大连金牛在深交所上市,股价最高时达10.6元。但自2020年12月开始便一路下跌,直至定格在如今的0.56元。截至今年4月30日,中南建设的股东总户数仍有约11.35万户。

今年以来,中南建设的母公司中南集团采取多种方式打响“保壳守卫战”:2月,南通市金融局、海门区政府进行中南集团专场调研,并在沟通会上提出7个方面支持公司发展;中南建设董事和高管承诺未来6个月内自愿增持公司股份,以自有资金或自筹资金买入公司股票,拟合计增持金额500万—1000万元;4月,中南建设旗下全资核心子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司与南通市下属国资企业南通建设交通集团有限公司签约达成战略合作。

4月20日,中南建设股价连续11个交易日低于1元。彼时,中南建设对外透露,由南通市海门区人民政府牵头,控股股东中南城建与太盟投资集团(PAG)及江苏资产等机构洽谈债务化解、股权交易等合作。受此消息影响,中南建设股价在此后的交易日封涨停板,收盘价距离1元以上的安全线贴近一步,这也让11万中小股东短暂地舒了一口气。


然而,中南建设的股价异动引来监管部门注意,深交所火速出具关注函,要求中南建设就上述合作事项的真实性做出说明。

中南建设在此后的回复函中表示,双方仅就合作的可能性进行探讨,无具体的方案或推进计划。“该事项尚处于筹划阶段,对公司影响具有重大不确定性。”

对此,地产经济学家邓浩志向每经记者表示,投资机构未向中南建设伸出援手,原因是不看好房地产企业的发展前景。房地产行情处于下行通道,公司估值在下降,现金流状况不佳,况且“当下很多民营房企在出售公司股权和资产,市场上可选的优质标的物太多了”。


就在股价处于最紧迫时刻的同时,4月23日,中南建设发布了2023年度报告,报告期内实现合同销售金额同比减少38.6%至398亿元,归母净亏损52.93亿元。这也是中南建设连续三年归母净利亏损,而这三年的归母净亏损合计达178.46亿元。

此时,纵然总经理陈昱含代表中南建设管理层表态“公司一定克服困难,绝不躺平退缩,扎实做好房屋品质交付”,也无法力挽狂澜。

5月6日至8日,中南建设5名董事施锦华、赵桂香、朱挺峰、陈金星、夏佐波和董事会秘书梁洁陆续增持公司股份471.68万股,合计增持金额271万元。增持计划实施3个月,中南建设的董事及高管累计增持金额共计484万元。


面临交付与资金双重困难

“一旦中南建设失去A股平台的融资能力,资金来源将更为紧张。”

在邓浩志看来,如果项目有机会进入地方房地产融资“白名单”,则能得到金融机构或者银行托底,保交楼问题不大。如果得不到“白名单”支持,已竣工的资产能出售应该尽量转出。“那些没有完工的楼盘,如果没有公司来盘活,又得不到金融机构支持,将存在烂尾风险,特别集中在三四线城市的项目。”

梁洁则向每经记者表示,公司股价已经触发连续20个交易日低于1元的条件,但是应该从整体房地产市场变化的背景来看,公司股价变化没有超出大多数公司水平。而且,从财务和治理层面来看,公司也没有面临其他风险。

记者注意到,自2021年房地产行业进入调整期后,中南建设灵活资产处置,持续压降负债水平。但在梁洁看来,从企业的长期经营发展来考虑,企业要有自主权将资金用于最能发挥价值的地方,未来还要积极推进销售回款,保持经营性现金流为正,保障经营安全。

“今年预计将交付房屋6万余套,这是中南对客户的承诺,你买了房子,中南就要保质保量地交付。”梁洁坦言,面对市场持续调整,公司要对资源进行更精细的取舍,把保民生、保交付放在优先的位置。

5月8日,中南建设发布的4月份经营情况显示,今年1-4月累计实现合同销售金额64.4亿元,销售面积54.3万平方米,同比分别减少59.9%、59.6%。

值得一提的是,早在2005年,中南就曾上演“蛇吞象”的壮举,以5000万元自有资金撬动总投资35亿元的南通CBD大盘,创造了当年长三角地王的商业奇迹。这一破釜沉舟之举随即撞上“国八条”调控政策,中南也迎来“生死存亡”的境遇。

彼时,面对外界质疑,陈锦石带领全体员工迎难而上,从各地调兵遣将完成上述项目建设,把压力化为动力,并将中南推入大盘开发时代。

近20年过去,这位历经风雨的舵手能否带领中南成功穿越这一轮市场周期?

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