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多城新政明确提高住宅“得房率”,公共梯间及机房等不再纳入公摊面积

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多年来受到市场热议的“公摊面积”,近期在多地出现了新变化。

5月15日,深圳市人民政府官网显示,2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布,修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积、有效提高得房率、住宅和宿舍实行150米限高等。过去计入“公摊”面积的避难层、机房等两大部分公共空间,修订后将列为“不计容面积”。

5月13日,惠州市自然资源局也发文称,建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积,但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25%,上述不计入容积率建筑面积不纳入公摊面积。

换言之,深圳和惠州的新政都将减少住宅公摊面积的计算。同时,房屋内部得房率还将提升,放宽阳台进深限制,凸(飘)窗窗台在满足条件下可不计入建筑面积。

多位业内人士当日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,上述措施本质上是通过增加套内面积和实际使用面积,从而降低单位购房价格和成本,变相降低了房价,有利于提升购房者购房的积极性。对开发商来说,也是产品设计的松绑,产品得房率会得到明显提升。

不过,律师提醒,上述房屋面积计算方式变更并不必然导致房产证面积增加。近期多地出台新政明确减少公摊面积,并不等同于市场上部分开发企业推出的“偷面积”“赠送面积”等营销行为。

多地出新政减少“公摊面积”

事实上,“公摊面积”模式已推行多年,最早源于1950年代的香港,由于房地产业起步阶段均为整栋出售,价格高昂,房产商想出“分层出售”“分户出售”的办法,公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊由各户分摊,“公摊面积”便由此而来。

根据目前施行的《商品房销售管理办法》,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

不过,香港早在2013年就已正式告别公摊面积。近年来,关于内地是否要取消公摊面积这一问题也争论已久。

据惠州市自然资源局发布的《惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》,面积小于3万平方米的用地,住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积,不计入容积率建筑面积,但层高应不大于4.5米。

来源:惠州市自然资源局官网

近期,广东肇庆市也明确发文优化房地产开发项目计容要求。自5月1日起,新供地的住宅小区项目在规划条件中明确配建的公共配套设施,如中小学校、幼托、社区服务站、文化室、卫生站、养老设施、居委、警务室、生活垃圾收集处理设施、变电站、公共厕所等,可不计入容积率,但建成后应无偿移交属地。沿城市主干路、临城市广场、公共绿地、重要景观带,因规划要求封闭的阳台一半计容。建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房不计容。

值得注意的是,肇庆市住房和城乡建设局还发布了《关于规范公开新建商品房共有建筑面积分摊信息的通知》,从2024年5月1日起,肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。各房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房进行明码标价,并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册,标价内容与套内面积单价保持一致。


据了解,肇庆市是目前全国率先实施住房公摊面积信息及计算方式现场公示的城市,也是广东省内唯一实施该做法的城市。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向每经记者表示,本质上,计容面积和公摊新政并不是产品的创新,而是调整规划指标以满足提高购房者的福利水平。此次惠州新政提出辅助用房不计入容积率建筑面积,不纳入公摊面积,事实上是由政府或开发商来承担,惠州调整的内容属于市政配套的,应该由政府来承担,这也提高了业主的得房率。

户型设计将有较大操作空间

2024版《深圳市建筑设计规则》中,修订增加了“计一半面积的阳台进深不超过2.4米,超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容。此前,阳台的进深不能超过2.4米,修订后阳台可以把进深做大,对超过2.4米部分计入规定建面。而在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗,修订后进深也由0.6米增加至0.8米。

深圳一本地房企人士告诉每经记者,深圳此前出台的70/90政策、容积率要求、凸窗和阳台等都规范非常严格,根本没有放松空间。“如果上述新政落地,对住宅产品来说,在设计上会有较大的操作空间,虽然没办法像2014年以前那样做出得房率100%以上的房子,但是起码在一些卧室、客厅的尺度上可以更加放得开一些了。”


5月13日,佛山市住房和城乡建设局等九部门也印发关于《持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》。文件显示,鼓励支持企业开发多样化、高品质住宅产品。新出让的住宅用地,住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%;取消对单个阳台的进深和面积限制;取消凸(飘)窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求。出具规划条件时,为后续的建筑方案编制预留一定的弹性。


肇庆新规也对结构净高不超过2.10米且进深不超过0.80米的全采光住宅建筑飘窗不计容。

“按照佛山的新政,套内面积可以做到建筑面积的90%以上,这样建筑面积90平米的房子可以做到三房,而原来只能做到两房,实际上起到了控制总价的情况下,助力改善型需求的效果。”李宇嘉表示,对房企来说,得房率提升的项目,比其他项目具有更强的竞争力,单价较低、去化也快,自然会提振开发商拿地的积极性。

“参考广州的经验来看,政策利好开发商新拿地块和购买该项目的消费者,但对之前已经入市但未开发或销售的项目(没有容积率或公摊优势),形成较为明显的竞争优势,导致后者在去化时面临巨大的压力,特别是距离相近的项目。”李宇嘉补充道。

佛山计容新政与广州2023年11月出台的《广州市建筑工程容积率计算办法》有类似,广州还鼓励设置多个阳台、入户花园等。另外,对于套内建筑面积超过144平方米的复式住宅,广州还将客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。

不过,近期多地出台新政明确减少公摊面积,并不等同于市场上部分开发企业推出的“偷面积”“赠送面积”等营销行为。

广东合邦律师事务所合伙人杨登基律师则提醒,购房者与开发商应在《商品房买卖合同》中详细约定购买商品房的面积(套内与公摊面积)、计容积面积等,包括如实际交付商品房时出现面积差要多退回少补(具体以总面积差、套内面积差、公摊面积差何种标准补偿等),在合同中应详细约定或标注新政的计算标准,不应轻信开发商所宣传的“偷面积”或“赠送面积”行为。

“其次,因新政对于计容面积和公摊提出新计算方式,可能导致开发商为增加面积而产生变更房屋设计、规划等违建行为。某些开发商为提升销售户型产品市场竞争力,可能采取未通过规划验收时是开放阳台,完全按照规划报批的图纸来做。等规划验收通过后,交楼前会根据业主需求统一封闭阳台外墙与安装玻璃等,将原来阳台已变成卧室等,这表面是增加房屋实用面积,但极有可能被定性为违建,进而导致被处罚或强制拆除的风险。”杨登基表示。

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