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建发股份管理层:实时调整房产销售规模,追求每年保持有质量的增长

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“2024年3月建发房产的销售情况较1-2月环比有所好转。但目前暂无法判断中长期的销售规模,建发房产目前采取逐季逐月盘点调整的策略,根据市场变化情况来实时调整。”

5月16日下午,在建发股份(SH600153,股价10.83元,市值325亿元)召开的2023年度业绩说明会上,建发股份总经理林茂在回复投资者提问时如是表示。建发股份副总经理、董事会秘书江桂芝,财务总监魏卓,独立董事林涛、陈守德出席了业绩说明会。

而对于外界关心的配股进展,建发股份管理层表示,项目尚在推进中,最终能否获得以及何时获得通过、注册尚存在不确定性。

配股融资尚在推进中

2023年1月,建发股份宣布以4.82元/股、总交易价62.86亿元收购美凯龙(SH601828,股价3.37元,市值146.75亿元)13.04亿股A股股份,占美凯龙总股本的29.95%。当年6月27日股权转让完成,至此建发股份及其子公司成为美凯龙的第一大股东;美凯龙原母公司红星控股及其一致行动人合计持有美凯龙10.84亿股A股股份,占美凯龙总股本的24.9%,成为第二大股东。美凯龙创始人车建兴则不再是公司控股股东。

需要指出的是,截至2023年末,美凯龙实现营业收入超14亿元,但在计提资产和信用减值准备、下调投资性房地产公允价值、处置项目产生营业外支出合计31.6亿元后,最终归母净亏损22.16亿元。2023年9月至12月,美凯龙为建发股份贡献的归属母公司净利润为-5.63亿元。


对于收购完成后投资者关注的建发股份与美凯龙的业务协同情况,林茂在业绩会上表示,目前建发汽车集团与红星美凯龙、卡乃驰签署了战略合作协议,就二手车汽车连锁卖场、二手车供应链服务、二手车交易平台等方面展开合作,实现优势互补、协同发展;在家电业务方面,厦门建发轻工有限公司与美凯龙及添可、科沃斯、摩飞、追觅、松下、虎牌等6大高端生活电器代表签约,共同打造高端生活电器馆。

“未来两年,美凯龙和厦门建发轻工有限公司将联手在全国布局100家高端生活电器馆,馆内集合厨房小家电、清洁电器、个护产品、咖啡休闲、儿童娱乐等品类,与原有的大家电形成互补,让消费者实现真正的全屋家电一站购。”

值得注意的是,2023年4月29日,建发股份披露向原股东配股预案,根据预案,本次配股拟以配股股权登记日收市后的股份总数为基数,按照每10股不超过3.5股的比例向全体A股股东配售,募集资金不超过85亿元。


公开信息显示,这是自2014年以来建发股份首次进行股权融资。彼时,建发股份表示,由于供应链运营业务属于资本密集型行业,需要的核心支持要素是流动资金的补充;而2022年供应链运营业务的总资产周转次数达6.57,净资产收益率19.36%,募集资金到位后可以马上投入到供应链运营业务,能够较快增厚公司利润。

而到了当年8月,其募集资金总额调减为77.88亿元,对应配股数量10.52亿股,配股价不超过7.4元/股,远低于当时还有10元/股的二级市场价格。在2023年的年中业绩会上,就有投资者质疑配股的时机,并咨询建发股份管理层是否有提高市值的举措。

在今天的业绩会上,投资者再次询问了配股进展及最新方案。江桂芝回应称,目前公司配股融资拟募集资金总额不超过49.80亿元(具体规模视发行时市场情况而定),募集资金全部用于供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款。“目前处于审核阶段,且已经完成首轮问询回复及2023年年度报告数据更新工作,项目尚在推进中,最终能否获得以及何时获得上交所审核通过及中国证监会同意注册,尚存在不确定性。”

追求每年保持有质量的增长

房地产业务作为建发股份的主营业务之一,2023年实现营收1665亿元,占总营收的比重为21.80%,营收主要来源于建发房产和联发集团。

其中,建发房产2023年实现营收1386.60亿元,同比增长29.71%。根据谨慎性原则,计提14.51亿元存货跌价准备,实现归母净利润44.68亿元,为公司房地产业务分部贡献归母净利润20.50亿元,同比减少0.25亿元。

联发集团2023年房地产业务实现营收277.90亿元,同比下降6.13%。根据谨慎性原则,计提14.80亿元存货跌价准备,实现净利润1.08亿元,归母净利润7234.09万元,同比分别下降了44.93%、79%。


不过,与母公司一样,联发集团能实现盈利同样是源于对美凯龙的收购。建发股份持有的美凯龙29.95%股份中,有6%为联发集团持有。因此,2023年度,该交易对联发集团产生了营业外收入金额19.27亿元。

若剔除该部分,联发集团2023年录得的营业利润实际为-16.42亿元,相比2022年的8.88亿元由盈转亏。而这一情况在2024年尚未得到缓解,根据最新的一季报,今年1-3月,联发集团实现营收15.45亿元, 同比下降59.18%;归母净利润持续亏损1.25亿元。

在业绩会上,有投资者也发出“同样是房地产板块,为什么几近全资拥有的联发严重亏损,而建发国际利润可观?”的质疑,但建发股份管理层并未对此予以回应。

据建发股份一季报,今年前3月,公司房地产业务实现营收约65.91亿元,归母净亏损5778万元。另据中指研究院数据,今年前4月,建发房产实现销售额410.6亿元,联发集团销售额为109.8亿元。林茂表示,今年3月建发房产的销售情况较1-2月环比有所好转,“但目前暂无法判断中长期的销售规模,建发房产目前采取逐季逐月盘点调整的策略,根据市场变化情况来实时调整。”

针对近期各地政府政策改善对公司带来的变化,林茂表示,近两年行业政策环境相对宽松,对企业总体利好,但居民消费信心尚待恢复,改善性住房需求成为当前居民置业的重要因素,公司将继续深耕现有城市,致力于“提升产品与服务的核心竞争力,并不断提升公司的运营效率”,追求每年保持有质量的增长。

据年报披露,2023年建发房产和联发集团共获取土地91宗,全口径拿地金额合计约1320.28亿元,其中一二线城市拿地金额占比超90%,新增地块全口径货值约2553.02亿元。截至2023年末,建发房产和联发集团在一二线城市的全口径土地储备(未售口径)货值占比约73.57%,较上年末提高5.48个百分点。“建发房产和联发集团聚焦高能级城市和优质地段,深度挖掘流动性好、价值突出的优质标的,有效增强土储安全边际,优化库存结构。”

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