实探央行5·17新政后的深圳楼市：部分楼盘现场“人山人海”， 让利揽客仍是主流

央行5·17楼市新政后，“接近日光”“凌晨卖房”“等客入场”等现象已经在大湾区部分楼盘现场上演。

5月17日，央行连发重磅政策，明确提出取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，调整首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

在央行新政发布后的首个周末（5月18日—19日），《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）实地走访深圳龙华、光明等片区的部分楼盘现场了解到，看房者明显增多，有些楼盘的营销中心甚至出现“人山人海”的场景。不过，深圳多数楼盘项目仍以让利揽客为主。

据记者了解，目前大湾区内不少城市已经执行首套房15%首付政策。虽然深圳尚未官宣执行该政策，但不少楼盘已经在按该政策进行揽客。“购房者可按15%缴纳首付款，如果30天之内该政策未能执行，所缴首付款可原路径退还。”深圳某楼盘销售人员告诉记者。

有楼盘凌晨仍在接待购房者

记者在位于深圳龙华清湖地铁站附近的悦见和府现场看到，项目营销中心的看房者可谓人山人海，不少中介人员甚至还在项目现场搞起了线上直播。

“折扣类型分两种，一种是特惠八七折房源，只针对特定楼层和户型，其他房源的折扣是九二折。”据该项目置业顾问刘雯介绍，因为开盘后市场热度较高，最近几天连凌晨都在接待购房者。

记者在走访中注意到，深圳多数楼盘项目仍选择让利揽客。

如位于光明玉塘街道的天泽玉河府项目，今年5月初开盘时就推出了八五折优惠，此外还可享受首付减10万元的优惠，折后单价为3.3万—4.2万元/平方米，月供1万元出头。同片区的深物业御棠上府项目，均价约3.99万元/平方米，可享受九二折优惠，一套20层82.64平方的房源总价约315万元，折合单价约3.82万元/平方米。

“深圳新盘多数还是有折扣的，但是现在购房者都比较追求性价比，并非开发商让利了就愿意买单。如今是纯买方市场，购房者更偏重地段和品质，这也倒逼开发商要在品质上下功夫。”深圳房产中介许万文告诉每经记者。

不过从记者实地走访的情况来看，深圳部分楼盘现场的客流量较为分化，看房热度主要集中于一些热门楼盘。虽然有些楼盘的让利幅度也比较大，但项目现场并未因为此次新政而增加更多看房者。

据深圳中原研究中心数据，上周末（5月18日—19日）深圳二手房成交量较前一个周末上涨60%，新房成交量则上涨达90%。

每经记者梳理深圳部分开发商的海报发现，上周末成交较为火热的楼盘主要包括鸿荣源·胤璇、润璟里、悦见和府、金众云山海等。其中，位于宝中的鸿荣源·胤璇项目于5月18日开盘，共推出129套房源，成交126套住宅，成交金额约14.9亿元。这也是继5月6日深圳放松限购新政后，深圳市场成交情况较好的新盘项目。

此外，据房产中介向每经记者提供的视频，包括位于广州黄埔的保利招商华发·中央公馆、东莞滨海新区的滨海润府，及东莞南城的万科瑧湾汇等项目现场，在上周末均呈现出较高的客流量。

“政策执行后现有折扣可能收回”

据记者了解，目前包括中山、东莞、惠州等在内的大湾区城市已经开始执行首套房15%首付的政策，在不少房产中介的朋友圈，随时可以看到“15%首付购房”的宣传信息。

“其实惠州早在去年就有不少楼盘可以15%首付操作了，之前一般是开发商给垫付，现在则可以直接找银行了。目前惠州‘零首付’的楼盘就有一大把，所以反而降低首付政策对惠州市场的影响并没有想象中那么大。”惠州房产中介刘倩告诉每经记者。

相对而言，虽然目前深圳并未官宣执行首套房15%首付政策，但在实际操作中，不少楼盘已经在按照该政策进行揽客了。

“现在深圳并未落实15%首付，但业内预计基本能落实下来。如果客户对房源满意，可以先按照15%首付缴纳，如果在30天内该政策没落实，所缴首付款可原路退还。”

据刘雯介绍，目前楼盘的定价策略基本上是与去化程度相关的，一般刚开盘时优惠力度会较大，现在还有不少房源能享受到八六折、九二折优惠。“如等到深圳执行15%首付政策，预计上述折扣将会逐步收回。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前多数地方存在的问题是库存压力大、去化难度大，而年轻人不愿意买房本质上是支付能力不足，降低首付比例后，对于很多新市民、年轻人来说购房门槛下降了，可以探得着了。而且，降首付与降利率结合起来，再加上房价下跌和后续可能降税费，月供负担将大幅度下降，房贷将逐步进入可支付阶段。

“‘5·17’央行新政会对市场信心的恢复起到非常积极的作用，但仍然不够。”第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿向每经记者表示，当前发布的无论是贷款政策，还是限购放开，均主要是围绕“销售端”进行，起到了释放购买力、刺激需求的作用。但同时也更需要从“融资端”发力的政策，目前房地产行业面对的最大痛点是资金流的紧张问题。

申万宏源则在研报中提到，房地产刺激政策集中落地，房贷利率和首付比例的下降幅度超预期，收储资源配套也不断加码。政策密集催化影响下，一些被前期房价回落而压制的需求，短期可能集中释放，房地产销售脉冲式改善是大概率。