实探沪深楼市！售楼处大排长龙，市场有望进入政策兑现期

近日，上海、广州、深圳相继宣布调整优化房地产政策措施，特别是房贷政策的调整引起市场关注。据不完全统计，截至5月底，已经有近25个省市明确下调首套房、二套房首付比例，除了一线城市上海、深圳外，其他省市均调整至15%、25%。

在易居研究院研究总监严跃进看来，深圳最低首付比例为20%，和上海一致，这说明一线城市正全面进入降首付、降利率的重要阶段，对后续构建全方位宽松的房贷政策环境具有积极的作用。在住房信贷新政逐步得到落实后，上海和深圳楼市出现哪些变化？为此，证券时报记者对两地市场进行了实探。

售楼中心熙熙攘攘

6月1日，证券时报记者来到上海浦东中环和外环之间的某在建楼盘售楼处，只见售楼大厅人声鼎沸。由于参观人数过多，工作人员难以抽身，看房者被要求在前台登记后，等待“凑足一拨人”，才可以被带进样板房。

据工作人员介绍，该楼盘在今年3月首次开盘后，剩下一批房源可以直接认购。二次开盘涉及的几栋洋房和高层，预计在下个礼拜开始认筹，目前正处于建档阶段。

“现在看起来，二开也是要摇号。其中，高层边套户型最为抢手，估计中签率在50%左右；洋房的房源总体很少，尤其是大户型洋房的中签率可能更低。”该工作人员称。

值得注意的是，由于该楼盘为外环内新房且单价较高，属于中端改善型小区，主要吸引的是置换而非刚需群体。

尽管看房现场一片热闹，成交情况却不容乐观。记者查询上海市房地产交易中心的一手房信息发现，该楼盘今年3月开售的总套数292套，其中已售总套数165套，可售总套数127套，去化率不到60%。

同一天，上海浦东外环外的另一在建楼盘则更显得门庭若市。记者走进售楼中心看到，预约看房的队伍已排到大门口。据了解，由于每平方米单价最低接近5万元，且地处外环外，该楼盘主要吸引年轻刚需人群。

“我们5月份已经开盘了，现在10楼以下的基本上卖完了，只剩下10楼以上的高层。”样板房内驻守的工作人员介绍道，从户型来看，100多平方米三室的户型比较畅销，80多平方米的小户型则相对冷门。

另一位工作人员表示，当天签约的套数接近10套。5月27日上海调整住房限购政策后，看房人数明显增多，成交情况也略有提升。

记者查询上海市房地产交易中心的信息发现，该楼盘在5月中上旬开盘，总套数338套，其中已售73套，可售总套数265套，去化率仅22%。

看房者薇薇安告诉记者，她属于非沪籍单身人士，目前考虑购买外环外新房或外环内二手房，但正在二者之间犹豫。“最近看的外环外新房普遍地段较偏，通勤只能自驾，且高层住宅得房率低，将来接父母来住会显得拥挤。而外环内‘老破小’虽然交通便利，但流动性差，且父母也不太支持购买‘老破小’，说‘还不如老家’。”

“哥，太仓的房子还考虑吗？太仓南站附近，现在上海的公积金可以还江苏的房贷了……”6月1日清晨，“沪漂”小秦被房产中介的电话吵醒。他仍记得，几年前太仓开通直达上海的高铁，使它成为昆山之后最适合跨省通勤的环沪城市，太仓楼盘的宣传单便源源不断地涌入上海的各大地铁站。此后，小秦便时不时收到太仓当地楼盘或中介打来的电话。

不过，随着近两年楼市愈发低迷且上海限购政策不断松弛，太仓楼盘打来电话的频率越来越低。近日上海发布了《关于本市住房公积金提取偿还长三角异地住房公积金贷款有关政策的通知》，明确在一定条件下购房者可以提取上海公积金来支付江浙皖三地的购房贷款。

“现在上海限购政策已经逐步放开，单身非户籍人士可购买外环外新房和二手房以及外环内二手房，环沪地区的吸引力正不断下降。”小秦说，“当然，价格还是环沪城市有绝对的优势，上海外环一房的总价，可以换昆山、太仓的两房乃至三房，且高铁通勤也比较方便。但我暂时不会考虑环沪城市的房子。”

加速入市步伐

而在深圳市场，今年5月可以说是近几年来深圳楼市政策出台最密集的一个月，包括实行“分区调控”、部分区域非深户社保年限缩短至1年、跨行“带押过户”资金免费监管、下调公积金房贷利率、下调首付比例和商贷利率等。

乐有家研究中心数据监测显示，5月深圳一手住宅网签2009套，全市过户成交3963套二手住宅，环比下跌5%，同比上涨42%。不过，所有门店交易数据显示，5月签约的二手住宅套数环比上涨超30%，同比上涨超110%。从门店成交数据来看，5月深圳二手房市场比4月更好。近3个月，深圳二手房全月网签水平均维持在5000套左右，虽有波动但基本接近“荣枯线”水平，可见市场交易量渐趋稳定。与逐步回归正常的交易量相比，价格继续小幅下挫。5月深圳二手房成交价格为每平方米6.27万元，环比下跌1.3%，对比4月跌幅有所收窄。

从业8年多的深圳经纪人小陈最近几天都在忙着把首付比例和利率下调的消息发给有买房和换房需求的客户。“每次政策利好都会推动一波成交，这次也是一样，尤其是对于置换的客户来说，这两天周末的看房量比上周末又增加近20%。”小陈告诉记者，“不过，对于置换客户来说，首付比例带来的影响不大，他们更关心的是价格。”

在深圳南山长岭陂地铁站附近的一处新房项目，营销经理表示自从深圳宣布首付比例下调之后，客户到访量就明显增多，由于项目是准现楼状态加上开盘当天折扣最低达到86折左右，开盘当天购房者就非常踊跃，直到晚上选房还没有结束。有参与的购房者表示，对于“性价比”较高的房源，新政会加速自己的入市的信心和步伐。而处在限购“放松”区域的深圳龙岗区，记者看到一处正准备开盘的新房项目正在布置现场，销售人员也告诉记者，目前认筹的情况好于预期，但开盘折后价格已经几乎回到2019年的水平。

记者发现，最近有龙岗和龙华区的新房发布海报称，6月1日开始将回收部分折扣。对此，业内人士表示，收回折扣只是开发商常用的‘逼定’手段，就是催促客户下定金。实际上现在的深圳新房项目楼盘都在抓住机会推货。“只要购房者愿意买，该有的优惠还是会想办法给到。虽然市场好起来了，但整体还不如去年行情。”龙华区一处新房项目的营销负责人告诉记者。

市场有望进入政策兑现期

5月，监管部门落地多项举措，包括降低首付比例下限、取消首套和二套房贷利率下限、降低公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款支持各地收购房企已建成未出售的商品房等。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，今年5月百城二手住宅平均价格为每平方米14870元，环比下跌0.70%，已连续25个月环比下跌，当前业主“以价换量”带动百城二手住宅价格继续下探，市场成交整体延续3、4月活跃态势，规模维持一定水平。百城新建住宅平均价格为每平方米16396元，环比上涨0.25%，同比上涨1.33%。受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比结构性上涨。

中指研究院认为，总体来看当前各地方政府正积极落实“5·17楼市新政”，预计多数城市首付比例将下调至政策下限，并取消房贷利率下限。展望未来，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策兑现期，但市场恢复节奏仍依赖于居民收入预期的转变。同时，若地方国企收储已建成未售商品房等消化存量的政策能够较快落地，也将对改善房企现金流，化解行业风险起到积极作用。