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房贷利率调整虽影响轻微 银行业稳定息差仍需努力

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2024年开年以来,金融支持地产的政策不断加码升级。

1月,地产融资协调机制出台并在各地落地见效,当前已有超9000亿元通过审批;4月,中央政治局会议明确提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”;5月,央行发布“517新政”,力度空前,被称为史上最宽松的房贷政策。目前,上海、广州、深圳等多个城市已密集发布跟进政策。

总体来看,上述政策均要求银行业从供需两端支持房地产行业发展。值得注意的是,从供给端观察,银行响应保交付、去库存的政策支持房企融资,在“应贷尽贷”下也逐渐形成更为理性、细致的房贷投放策略;从需求端观察,首付比例、房贷利率的下调,有利于居民房贷成本的下降,对银行应对客户提前还款也有一定抵补作用,但银行仍需直面如何平衡息差下行的问题。

政策组合拳力度空前

5月17日金融监管部门加大住房金融政策支持力度后,全国多省份迅速响应。值得一提的是,上海、广州和深圳的个人房贷首付比例及房贷利率下限均创下历史新低。

具体来看,央行、国家金融监管总局出台的最新政策,调整了个人住房贷款最低首付款比例,首套和二套住房商业性贷款最低首付款比例分别下调至15%、25%;同时,取消了全国首套房和二套房个人商业贷款利率政策下限。

随后,广东19个地市以及湖北、云南、山西、甘肃、河北、陕西、宁夏、广西、重庆等省(区、市)宣布取消当地首套房和二套房贷款利率下限。近日,上海、广州和深圳等一线城市也宣布跟进,纷纷出台重磅楼市政策。

从房贷利率调整的幅度来看,各地各异,体现了楼市新政中强调的因城施策原则。

例如,广州此轮“松绑”在一线城市中力度最大,现行楼市政策也为一线城市中最为宽松的,首付比例执行最低标准(即首套15%、二套25%)并取消利率下限;上海首套房贷款利率下限调整为不低于LPR(贷款市场报价利率)减45个基点,最低首付款比例调整为不低于20%;深圳的首套房个人住房贷款利率下限,也调整至LPR减45个基点。

金融支持房地产企业融资也已落地见效。从银行对房地产企业的投放看,2024年以来,地产信贷已实现了“超额投放”。根据国家金融监管总局披露,截至一季度末,房地产开发贷款展期余额同比增长147%。此外,根据央行数据,一季度房地产开发贷净投放达到8800亿元,远高于2023年全年净投放的1900亿元。近几年,房地产开发贷款占比一直在压降,从2019年末的7.33%下降至2023年末的5.42%,但是今年一季度出现“上翘”,达到了5.57%。

房地产信贷数据的增长,得益于房地产融资协调机制的推进。

根据国家金融监管总局披露,截至5月16日,全国297个地级及以上城市已经建立了融资协调机制,“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元。

银行稳定息差有压力

“517新政”提出“不设按揭利率下限”,将首付比例降至历史新低,完全打开了贷款利率下限。

房贷利率与首付比例的调整,有利于加快居民释放购买力需求。同时,值得注意的是,房地产贷款利率的持续调整,也对银行净息差和经营利润带来一定的压力,后续银行如何平衡息差,成为资产负债管理的重要课题。

从个人住房贷款规模看,5年前个人住房贷款占据贷款投向的比重几近两成,此后不断下降,但当前仍然占据不低于15%的比重。尽管如此,个人住房贷款的总量还是维持增量状态,是资产端收益率较高的重要优质资产。可以预见,房贷降息是后续影响银行净息差的重要因素。

回溯来看,银行房贷利率自2021年10月达到最高点后,至今已下降了200多个基点。2023年末,银行业的息差已经跌破1.7%,降至1.69%。如何稳定息差,已成为银行业的共性挑战。

近年来,银行业息差持续收窄,源于资产端和负债端的收益并不是同步调整,尤其是资产端的收益下滑较快。自2019年8月LPR改革以来,银行业经历了多次LPR下调,新投放的贷款收益率和存量贷款重定价,导致资产端收益率不断下降。

为了减缓息差收窄,两年前不少银行就已主动调整负债结构和定价策略,持续性地对长期限、高成本负债进行管理,以抵补资产端收益率的下行。同时,2023年以来存款利率下降了50—60个基点,为贷款利率的下降创造了空间。不过,正如某家区域银行的高管所言,经过两三年时间,随着存款市场竞争的日益激烈,单方面地压降、控制付息成本,以期控制息差收窄的速度,这一边际效应正在逐步递减。

“当前,银行确实面临着‘既想拓展份额又难以降低利率’的两难抉择。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,商业银行的房贷业务确实面临着压力。在资产荒背景下,众多银行争抢房贷这类优质资产,居民则主要考虑哪家银行贷款利率低,银行不得不通过降息等手段争取客户。事实上,这是把“双刃剑”,降息将进一步压低银行利润,同时在房贷不良率有所攀升的情况下,损失存在扩大的可能。

“房贷利率下行给银行带来的压力,既包括提前还贷带来的优质资产缩量,也包括资产端利率下行带来的利差收窄。”国家金融与发展实验室特聘研究员任涛建议,在这种环境下,商业银行一方面应抓住贷款利率下行的机会,积极拓宽增量贷款需求带来的投放机遇,以弥补价格下行带来的压力;另一方面则要通过优化资产负债管理和综合服务策略,把留住按揭客户而非简单留住按揭类资产作为首要和长远任务,积极挖掘按揭类客户在财富管理等其它业务上的潜力。

此外,任涛还表示,在这个过程中,政策部门也要有所作为,既要避免银行业之间形成恶性竞争,放大利率下行给银行业带来的压力,也要在负债端形成更有力的引导,呵护并稳定银行业的息差空间。

“房地产业是国民经济的支柱行业,目前面临发展困难,行业自身存在较大风险也对经济金融发展带来较大风险。”中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏表示,银行业按照市场化法治化原则支持房地产行业,有助于缓解房地产企业的资金压力,稳定居民对房地产的价格预期。短期来看,这虽然对银行净息差造成压力,但推动房地产行业风险有效化解有助于稳定经济增长和风险防范,长远看有助于银行持续经营和净息差稳定。

华创证券发布的研报则认为,多地下调房贷利率下限,预计息差降幅有限。该研报测算,综合考虑2月份5年期LPR下调25BP以及假设此次按揭贷款利率平均继续下降25BP,对2024年和2025年上市银行的息差影响分别为-1.2BP、-2.9BP,降幅相对较小。“此次住房金融支持政策能够有效提振房市销售,则对银行业的资产质量为正向贡献,维持高质量可持续发展。”该研报表示。

房地产投放策略有讲究

在下行周期对房地产进行信贷投放,无疑令银行的资产质量成为投资者关注的焦点。根据2023年年报数据,多家上市银行的对公房地产不良率在4.5%高位。因此,当前商业银行的房地产投放已更趋理性。

“根据每年初的信贷投放策略,房地产投放在‘维持类’这一档次。”5月8日,上海农商银行首席风险官朱卫在该行举行的2023年业绩说明会上称,近两年虽然监管部门已不再聚焦房地产集中度考核,但是该行根据自身的既定计划,有序压缩了房地产投资占比,希望将更多信贷资源投放到制造业、科创等领域。

在房地产企业贷款的具体投放方面,上海农商银行采取主动管理的策略,分层、分类地去推房地产项目,包括重点支持政府的保障型项目,支持农民集中建房、住房项目;支持一般商品房的开发贷项目;支持工业类、科研类、仓储或者服务于制造业的经营稳定项目等。对于商办项目,尤其是对于建设阶段的商办项目,上海农商银行则谨慎参与。

当然,在个人住房按揭贷款这一优质资产上面,上海农商银行表示积极投放,2024年该行的策略是与头部中介建立良好的合作关系,尽可能提升一手楼盘的覆盖率。

邮储银行零售业务总监梁世栋在该行2023年业绩说明会上表示,展望2024年,整个房地产行业还是处于一个调整期,但该行相信相关政策出台后,效果会逐步显现。在房地产行业调整的背景下,按揭业务的风险控制策略显得更为重要。当前,邮储银行按揭贷款的95%,为首套房。

建设银行的资产配置策略,则体现为调整资产结构,即通过压缩低收益资产占比、加强零售信贷布局等措施优化资产结构,以延缓息差下降趋势。2023年,该行贷款和金融投资等核心资产占比提升0.3个百分点;同时,该行加强零售信贷生态建设,巩固零售信贷的大行地位,个人住房贷款新投放量也居前。

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