香港楼市“撤辣”三个月：中介购房群快没人说话了，内地客户买走大量新盘

“成交量下降是因为新盘已经去化了很多，目前新盘推出较少。”

“二手楼我主要做粉岭/上水，这个地方价格已经微调上升。”

自香港特区政府宣布“撤辣”三个月以来，市场经历了一系列显著变化。起初，买家的购买热情被点燃，成交量迅速攀升，一手房和二手房市场均迎来了久违的热潮。然而，随着时间推移，市场逐渐回归理性，成交量开始出现回落。

注释：在粤语里，“撤辣”等同于“撤掉辣招”。“辣招”是指为解决比较棘手的问题而采取的强制手段。港府此前为了应对楼市过热，防止过度炒作而采取的一些强力限制措施，就被称为“辣招”。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰提供的数据显示，“撤辣”后首月，一二手成交均创新高，5月份一手成交1411宗，较“撤辣”首月的4176宗（创11年新高），减少66%。二手房市场也呈现出类似调整趋势。

以十大屋苑为例，3月十大屋苑成交量达371宗，是2021年5月以来34个月新高。5月十大屋苑成交回调至155宗，减少58%。

注释：十大屋苑，指香港太古城、新都城等10个具有代表性，知名度及流通量较大的二手屋苑。

尽管如此，多名业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前虽然“撤辣”效应在逐渐减弱，5月一手成交量约1400宗，较“撤辣”后3月的逾4000宗回落，但整体来看，成交量仍高于2021年旺市时平均值，交投仍然活跃。

“再不来找我看房就失业了”

据陈永杰分析，“撤辣”之初，市场处于兴奋期，成交量创新高，一个月后开始步入冷静期，一手成交较3月减少约三成，5月市场气氛转趋观望，静待楼市利好消息，由亢奋期转为正常期。“撤辣”后，楼市走向全由市场主导，5月成交虽然下跌，但仍较“撤辣”前增加。

这在香港房产中介丁女士的日常工作中也有显现。

“撤辣”政策一发布，丁女士就迅速建立了自己的购房社群。彼时，群内不少网友向其咨询楼盘、价格以及交易流程等问题，丁女士也会经常分享实时成交数据、带看视频和一些推荐的楼盘信息，并且针对内地购房、落户的群体举办了多场线下沙龙。

但近期，丁女士的社群活跃度明显降低，进入5月，群内已经少有网友发言咨询，仅两位网友新加入，而丁女士本人也已较少在群内分享信息。

不过，在丁女士看来，现在市场还是很活跃，但没有太多新选择。丁女士向每经记者解释称，“撤辣”前大批房子待售，“撤辣”后大批量去化。近期成交量下降是因为新盘已经去化了很多，目前新盘推出较少。

每经记者注意到，成交量的走低还是对丁女士的工作产生了影响，其在社交平台上自我调侃：各方面的关注度都少，再不来找我看房就失业了。

据香港美联物业统计，“撤辣”后香港楼市气氛转好，成交量显著上升。“撤辣”后3个月内一手成交量超过7300宗，较“撤辣”前3个月的约1950宗大幅急升逾2.7倍。

二手住宅交投同样向好。香港土地注册处数据显示，“撤辣”后近两个月二手住宅录约9900宗成交，较“撤辣”前2个月的约4920宗，升约101%。

美联物业首席分析师刘嘉辉在接受每经记者采访时表示，5月香港一手成交量有1400宗，较“撤辣”后3月的逾4000宗回落。不过，3月成交量是一个罕见的极高水平，5月的成交量仍高于2021年旺市时平均每月约1360宗，交投仍然活跃。

57.1%！内地客户批量买走香港新盘

香港楼市正处在一个关键的转折点上。

香港地产中介胡女士在接受每经记者采访时表示，“撤辣”后新房市场更热闹，一些新盘为促成交，发展商帮客户交印花税，有的楼盘印花税就超过10万港元。二手房成交相对平淡，内地客户较多考虑新盘，反观本土客户，较多考虑能力许可范围内的二手楼盘。

胡女士坦言，近期观察到市场有变化，银行贷款政策收紧，目前只对优质客户发放贷款。

美联物业研究中心数据显示，今年4月，内地买家在香港一手住宅市场的交易金额占比达57.1%，再次超越香港本地买家，其中启德新盘最受内地买家欢迎。

今年第一季度，内地买家在香港一手私宅注册量占比上升至约37.2%，为12年来的新高。4月，这一比例进一步升至44.2%，注册金额占比则达到49.5%，均创12年来季度新高。

成交价格方面，陈永杰在接受每经记者采访时表示，中原城市领先指数（CCL）最新报143.78点，已连跌5周。“撤辣”后11周CCL五升六跌，仅微升0.53%。一手项目为求促销，“撤辣”后不敢抬价。以新鸿基发展的元朗YOHO Hub项目为例，首批单位开价较两年前同系列低约28%，首批210伙开售即日沽清。

陈永杰表示，长远仍看好市场。当下楼价未因“撤辣”而急升，但置业成本却因“撤辣”而大大降低，可趁现时楼价低位入市，预计香港楼价今年底较年初录得5%的温和升幅。

“随着租务旺季重临以及租赁市场需求转旺，预计第二和第三季度租金继续上升。”

刘嘉辉分析认为，在预期租金回报率进一步上升的情况下，长线投资者亦开始入市。过去一年租金表现较楼价好。香港差饷物业估价署数据显示，中小型单位的私人住宅租金回报率回升至3.3%，创11年高位，买楼收租可获理想投资回报；相反，大型银行定期存款息率从高位回落，吸引投资者转往楼市。