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香港楼市“撤辣”三个月:中介购房群快没人说话了,内地客户买走大量新盘

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“成交量下降是因为新盘已经去化了很多,目前新盘推出较少。”

“二手楼我主要做粉岭/上水,这个地方价格已经微调上升。”

自香港特区政府宣布“撤辣”三个月以来,市场经历了一系列显著变化。起初,买家的购买热情被点燃,成交量迅速攀升,一手房和二手房市场均迎来了久违的热潮。然而,随着时间推移,市场逐渐回归理性,成交量开始出现回落。

注释:在粤语里,“撤辣”等同于“撤掉辣招”。“辣招”是指为解决比较棘手的问题而采取的强制手段。港府此前为了应对楼市过热,防止过度炒作而采取的一些强力限制措施,就被称为“辣招”。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰提供的数据显示,“撤辣”后首月,一二手成交均创新高,5月份一手成交1411宗,较“撤辣”首月的4176宗(创11年新高),减少66%。二手房市场也呈现出类似调整趋势。

以十大屋苑为例,3月十大屋苑成交量达371宗,是2021年5月以来34个月新高。5月十大屋苑成交回调至155宗,减少58%。

注释:十大屋苑,指香港太古城、新都城等10个具有代表性,知名度及流通量较大的二手屋苑。

尽管如此,多名业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,目前虽然“撤辣”效应在逐渐减弱,5月一手成交量约1400宗,较“撤辣”后3月的逾4000宗回落,但整体来看,成交量仍高于2021年旺市时平均值,交投仍然活跃。

“再不来找我看房就失业了”

据陈永杰分析,“撤辣”之初,市场处于兴奋期,成交量创新高,一个月后开始步入冷静期,一手成交较3月减少约三成,5月市场气氛转趋观望,静待楼市利好消息,由亢奋期转为正常期。“撤辣”后,楼市走向全由市场主导,5月成交虽然下跌,但仍较“撤辣”前增加。

这在香港房产中介丁女士的日常工作中也有显现。

“撤辣”政策一发布,丁女士就迅速建立了自己的购房社群。彼时,群内不少网友向其咨询楼盘、价格以及交易流程等问题,丁女士也会经常分享实时成交数据、带看视频和一些推荐的楼盘信息,并且针对内地购房、落户的群体举办了多场线下沙龙。

但近期,丁女士的社群活跃度明显降低,进入5月,群内已经少有网友发言咨询,仅两位网友新加入,而丁女士本人也已较少在群内分享信息。

不过,在丁女士看来,现在市场还是很活跃,但没有太多新选择。丁女士向每经记者解释称,“撤辣”前大批房子待售,“撤辣”后大批量去化。近期成交量下降是因为新盘已经去化了很多,目前新盘推出较少。

每经记者注意到,成交量的走低还是对丁女士的工作产生了影响,其在社交平台上自我调侃:各方面的关注度都少,再不来找我看房就失业了。

据香港美联物业统计,“撤辣”后香港楼市气氛转好,成交量显著上升。“撤辣”后3个月内一手成交量超过7300宗,较“撤辣”前3个月的约1950宗大幅急升逾2.7倍。

二手住宅交投同样向好。香港土地注册处数据显示,“撤辣”后近两个月二手住宅录约9900宗成交,较“撤辣”前2个月的约4920宗,升约101%。

美联物业首席分析师刘嘉辉在接受每经记者采访时表示,5月香港一手成交量有1400宗,较“撤辣”后3月的逾4000宗回落。不过,3月成交量是一个罕见的极高水平,5月的成交量仍高于2021年旺市时平均每月约1360宗,交投仍然活跃。

57.1%!内地客户批量买走香港新盘

香港楼市正处在一个关键的转折点上。

香港地产中介胡女士在接受每经记者采访时表示,“撤辣”后新房市场更热闹,一些新盘为促成交,发展商帮客户交印花税,有的楼盘印花税就超过10万港元。二手房成交相对平淡,内地客户较多考虑新盘,反观本土客户,较多考虑能力许可范围内的二手楼盘。

胡女士坦言,近期观察到市场有变化,银行贷款政策收紧,目前只对优质客户发放贷款。

美联物业研究中心数据显示,今年4月,内地买家在香港一手住宅市场的交易金额占比达57.1%,再次超越香港本地买家,其中启德新盘最受内地买家欢迎。

今年第一季度,内地买家在香港一手私宅注册量占比上升至约37.2%,为12年来的新高。4月,这一比例进一步升至44.2%,注册金额占比则达到49.5%,均创12年来季度新高。

成交价格方面,陈永杰在接受每经记者采访时表示,中原城市领先指数(CCL)最新报143.78点,已连跌5周。“撤辣”后11周CCL五升六跌,仅微升0.53%。一手项目为求促销,“撤辣”后不敢抬价。以新鸿基发展的元朗YOHO Hub项目为例,首批单位开价较两年前同系列低约28%,首批210伙开售即日沽清。

陈永杰表示,长远仍看好市场。当下楼价未因“撤辣”而急升,但置业成本却因“撤辣”而大大降低,可趁现时楼价低位入市,预计香港楼价今年底较年初录得5%的温和升幅。

“随着租务旺季重临以及租赁市场需求转旺,预计第二和第三季度租金继续上升。”

刘嘉辉分析认为,在预期租金回报率进一步上升的情况下,长线投资者亦开始入市。过去一年租金表现较楼价好。香港差饷物业估价署数据显示,中小型单位的私人住宅租金回报率回升至3.3%,创11年高位,买楼收租可获理想投资回报;相反,大型银行定期存款息率从高位回落,吸引投资者转往楼市。

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