“观望客户也出手了”，5月多地楼市升温明显，一线城市市场情绪回升

在政策刺激下，5月房地产市场活跃度有所提升。

据中指研究院，2024年5月，全国100个城市新建商品住宅平均价格为16396元/平方米，环比上涨0.25%。从涨跌城市个数看，44个城市房价出现环比上涨，40个城市环比下跌，16城持平。同比来看，全国百城新建住宅平均价格较去年同期上涨1.33%。

成交规模方面，根据初步统计，百城新建商品住宅成交面积环比增长约2%，同比降幅较4月小幅收窄。

“新政落地后，一线城市市场情绪明显回升，北京、上海、深圳5月以来二手房成交规模保持高位，维持温和修复态势。”中指研究院分析师孟新增在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，新房市场方面，由于成交有一定周期以及新房供应结构、上市节奏等原因，政策效果目前还未完全显现，需要更多时间来观察后续变化。

新房成交量稳中有升

今年以来，各地已陆续出台了多项稳楼市政策，尤其是“5·17”新政的推出，购房门槛进一步降至低点。各地细则出台后，新房市场已有了明显变化。

如成都，5月以来楼市明显升温，一定程度上吸引了外地购房者涌入，部分主城区楼盘出现了人潮涌动的场景。

此前，每经记者在实地走访时，锦江区南三环一项目负责人就表示，成都“4·28”解除限购后，咨询和来访人数就有所增多，成交也有所增长；而到“5·17”新政后，市场预期进一步改变，此前还处于观望状态的客户，已有部分出手买房。

5月27日晚，建发·望江云启开盘，94套房源一次性开完，套均总价约730万元，开盘当日销售数据显示卖出82套，去化率87%；保利·新川天珺、远达·天宸名邸等项目都在近期的推新中实现了开盘去化约80%。麓湖沄岸组团、武侯西派臻境、锦发广场等则实现了100%去化。

据成都住建公开数据统计，5月成都新房总成交量为10155套，环比上涨10.9%；成交面积约131.6万平米，环比上涨6.7%，无论是成交套数，还是成交面积，均创下年内高点。

不仅是成都，一线城市中的广州也在5月实现双涨。

中指研究院数据显示，5月广州新建住宅成交规模超50万平方米，环比基本持平；价格企稳回升，广州新建住宅价格环比由跌转涨，涨幅0.23%，同比上涨0.48%。

58安居客研究院统计数据显示，2024年5月，全国65个重点城市整体新房找房热度环比上涨5%。全国各线城市找房热度全面上扬，其中一线城市新房找房热度环比上涨7%，高于全国均值；二线城市新房找房热度环比上涨5%，三四线城市新房找房热度环比上涨3.3%。5月购房者信心指数为99.5，环比上涨5.3%。

“这是今年以来购房信心指数首次环比上涨，而5月下半月市场找房热度的提升幅度明显高于上半月，包括一二线城市在内，都经历了一波找房热度的小高潮。”58安居客研究院院长张波分析指出，但找房热度转化为实际成交，还有一定的时间差。

另据克而瑞监测，5月全国30个重点城市整体成交1081万平方米，环比增长4%，同比下降34%。累计来看，前5个月30城整体成交同比下降44%，降幅收窄2个百分点。

“楼市新政短期内的确带来了来访量的上升，但尚未在成交端得到充分体现。从重点城市商品住宅成交面积来看，今年5月成交量较4月小幅微增，总体高于一季度月均水平，市场仍处于低位徘徊状态。”克而瑞分析师表示。

“预计接下来市场的复苏会更多会在成交量上逐步体现，尤其是已经出台大力度放松政策的高能级城市，预计6月成交量环比5月会有一个相对明显的提升，但成交价格还会在底部盘整一段时间。”张波表示。

二手房成交量仍在下降

不过，二手房市场却是另一番景象。

诸葛数据研究中心监测数据显示，5月重点14城二手住宅成交107446套，环比下降5.58%，同比下降4.99%。一方面受到“五一”假期出游分流市场需求影响，另一方面，5月政策再度向好，中央设立3000亿元保障性住房再贷款，用来收购已建成未出售的商品房，市场对新房的交付信心增强，5月新房市场表现向好，分流了部分二手房市场的购买需求。

以杭州为例，杭州我爱我家数据显示，5月杭州全市（杭十区）二手房共成交8333套，环比下降1.5%。

不过，一些指标在慢慢发生变化。5月，客户意向签约量环比上涨25.1%，新政首周客户意向签约量环比上涨31.2%，第二周上涨32.5%；新增客源量环比上涨22.1%，带看量环比上涨20.3%。其中，全面取消限购后的首个周末，带看客户量同比前一个周末上涨了32.2%，第二周周末同比第一周上涨24.2%。“购房者的购房意愿正在逐步恢复，市场信心得到了有效提振。”

同样的情况也发生在深圳。深圳市房地产中介协会数据显示，5月深圳二手房成交量为4871套，环比下降1.4%。

不过也有部分城市例外。据贝壳找房重庆站监测，5月重庆市主城区贝壳二手住宅成交量环比上涨2.5%，二手住宅近三个月成交量均超越2023年下半年。受“渝六条”新政带动，当周重庆二手成交量周环比上涨6%，建面均价11155元/平方米，环比上涨3%，新增客源量及带看量、商机量环比持平。

值得注意的是，尽管5月多数重点城市二手房成交量环比有所下降，但同比基本处于上涨态势，二手房市场韧性犹在。如深圳5月二手房成交量同比上涨同比上升42.1%，杭州同比上涨7.4%，北京同比上涨3.1%。

从价格来看，据中指研究院，全国百城二手住宅平均价格为14870元/平方米，环比下跌0.7%，跌幅较4月收窄0.05个百分点。

孟新增表示，总体来看，虽然5月二手房价格仍然在下跌，但跌幅有所收窄，这可能是价格见底的一种表现。

6月新房成交绝对量有望创年内新高

需要指出的是，“5·17”新政后，各地随之跟进并不断细化。

如5月28日，上海优化调整房地产市场政策落地，除了调降住房贷款首付款比例和房贷利率下限，在住房限购政策上也进行松绑；广州则出台了降低首付和利率、二手房不限售等利好政策。

6月2日，苏州市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施发布，在取消购房资格审查的基础上进一步松绑，涉及房贷利率、公积金、卖旧买新、房票安置、税费减免等。

“‘5·17’一揽子房地产政策落地，围绕促需求和去库存展开。”孟新增表示，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策效果兑现期。

多位业内人士对6月市场走势持乐观态度。

一方面，各地政策细则落地时间不长，政策效应有待进一步释放；另一方面，6月恰逢房企年中冲刺节点，营销力度势必有所加强。

“一线整体热度好于二三线是大概率事件，强者恒强局面预期延续。对于热点恒热的成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体市场仍有望高位运行。”克而瑞分析指出，但对于多数弱二线和三四线城市而言，市场热度仍有待核心一二线传导。

“预期6月新房成交总量稳中有增，绝对量有望创年内新高。二手房市场在新政利好之下，若业主能辅以降价，能带来一波放量窗口期，回暖程度预期好于新房，核心一二线二手房市场份额还将进一步增长。”

不过，孟新增指出，市场恢复节奏仍依赖于居民收入预期的转变。同时，“若地方国企收储已建成未销售商品房等消化存量的政策能够较快落地，也将对改善房企现金流和化解行业风险起到积极作用。”