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前5月央国企拿地占比超五成,杭州土拍收金563亿元领跑全国

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今年以来,土地市场供求两端继续缩量。

据中指研究院数据,全国300城今年前5月共推出各类用地4.5亿平方米,处于2012年以来的低位;成交面积3.9亿平方米,同比下降了23.8%,其中住宅用地成交面积同比下降35.2%。

值得注意的是,前5月一线城市供地面积同比减少近50%,成交面积减少35.8%,但成交楼面均价却同比上升25.2%;二线城市土地成交面积、出让金下降最为明显;三四线城市土地供求则较为平缓。

从企业维度看,百强房企前5月拿地总额3146亿元,同比下降26.7%,降幅有所扩大。但头部房企拿地扩储势头不减,其中长三角TOP10房企拿地金额达737亿元,继续居四大城市群之首。

“今年以来,各线城市住宅用地供求两端均缩量,其中二线城市成交端下降明显。央国企仍是拿地主力,前5月拿地占比达54%。”中指研究院分析师孟新增6月5日向《每日经济新闻》记者(以下简称每经记者或记者)分析指出。

中建壹品勇夺“双冠”

土地市场降温之下,百强房企拿地金额同样下降。

中指研究院数据显示,1-5月,百强房企拿地总额3146亿元,同比下降26.7%,相较1-4月降幅进一步扩大。“4月底,自然资源部办公厅发布文件,要求城市供地需与去化周期衔接,供地量减少导致1-5月房企拿地同比下降。”中指研究院分析认为。


记者注意到,头部房企仍然在加速拿地扩储,尤其是中建壹品,今年以来频频布局各大热点城市,成为前5月房企权益拿地金额榜和新增货值榜的“双料冠军”;而民营房企滨江集团则在房企权益拿地金额榜和新增货值榜上均居第四位。

具体来看,在前5月的房企权益拿地金额榜上,中建壹品以213亿元排在首位,建发房产、绿城中国、滨江集团和华润置分别以201亿元、157亿元、144亿元和143亿元排在第二至第五位。

从新增货值来看,前5月中建壹品以470亿元新增货值占据榜单第一,建发房产、华润置地、滨江集团、绿城中国分别以447亿元、443亿元、363亿元、283亿元排在第二至第五位。TOP10房企累计新增货值共达3125亿元,占TOP100房企总新增货值的30%,标志着头部房企的市场集中度相对较高,而前5月房企新增货值的进入门槛定格在43亿元。


今年以来,央国企继续扮演着土地市场的主导角色,而部分民营房企也积极地在其重点深耕的区域拿地扩储。

在北京、杭州、上海、成都、西安、宁波等热点城市的拿地金额TOP10房企中,超过半数为资金实力雄厚的央国企。此外,民营房企如滨江集团、龙湖集团等也在其专注的区域策略性地补充土地资源,显示出土地市场的多元化竞争格局。

从房企在各城市群的拿地金额来看,前5月长三角TOP10房企拿地金额为737亿元,继续居四大城市群之首;京津冀TOP10房企拿地金额为572亿元,位列第二;中西部TOP10房企拿地金额为274亿元,位列第三。

部分全国化布局的央国企在土地市场表现活跃。如建发房产以164亿元位居长三角TOP10房企拿地金额榜首,同时以19亿元排在中西部TOP10房企拿地金额榜第七;华润置地则在京津冀和粤港澳大湾区两个区域的TOP10房企拿地金额榜上排在第二。此外,石家庄城发投集团、深圳地铁集团、陕建地产集团等区域型国企,则坚持在所在区域拿地扩储。

每经记者梳理发现,在热点城市土地市场,杭州和合肥的民营房企拿地占比较高。据中指研究院统计,5月涉宅用地中,杭州民营房企拿地占比达到49%,合肥民营房企的拿地占比为39%;今年1-5月,杭州民营房企的拿地占比更是高达52%。

杭州拿地金额领跑全国

今年前5月,全国300城延续了2023年供求双降的趋势。特别是住宅用地,各线城市供求两端均在缩量,但二线城市成交端降幅最大。


对比成交金额来看,今年前5月,全国300城住宅用地出让金为0.41万亿元,不足2023年(全年为2.9万亿元)的1/7,同比下降39.3%。其中,一线城市降幅最低,为19.6%;二线城市和三四线城市降幅分别达到了45.7%和39.3%。住宅成交楼面价方面,一线城市楼面均价同比上涨25.2%,二线城市和三四线城市分别下降6.6%和13.6%。


具体到城市,北京、上海等一线城市土地市场热度较高。如北京石景山区首钢园区地块以58亿元成交价位居5月全国住宅用地成交总价第一,上海有3宗地块入榜全国住宅用地成交总价TOP10。

杭州则成为土地出让规模和出让金额最高的城市,前5月成交土地面积301万平方米,揽金563亿元。但与2023年同期相比,降幅均超过20%。不过进入5月份,杭州土拍市场明显降温,5月14日拍卖的4宗地块均以底价成交。

北京和上海的土地出让金额排在第二和第三位,分别为465亿元和423亿元,其中北京同比增长55%,上海则同比下降18%。

今年前5月,上海土地供应表现出“量缩质优”的特点。如5月28日上海二批次土拍4宗地共揽金99.84亿元,这也是集中供地以来上海推出地块最少的批次,但土地整体质量相对较好,最终2宗地块封顶摇号、1宗溢价成交、1宗底价成交。


从土地成交溢价率来看,前5月全国22城宅地溢价率最高的是厦门,平均溢价率达到25%;苏州、武汉和成都紧随其后,平均溢价率分别为15%、14%和13%;广州、深圳、济南、青岛、沈阳、南京和无锡七城的平均溢价率均为0%。

从政策层面来看,土地供应缩减或将成为长期趋势。

4月30日,自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》明确,各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构,完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

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