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上海土拍规则回到3年前,4宗地总起价84亿元下月开拍

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6月7日傍晚,上海市规划和自然资源局官网发布公告,自当日发布今年第三批次出让的商品住房用地起,取消商品住房用地溢价率10%的上限要求,成交地价由市场化竞价确定。

该局表示,第三批次商品住房用地是上海5月27日“沪九条”楼市新政出台后的首批土地出让,相关出让公告发布是进一步落实“沪九条”中关于“优化本市土地供应”的工作要求。

此次上海取消土拍的地价上限,也意味着自2021年开始实施集中供地模式、并设定最高限价以来,重新恢复“价高者得”的土拍规则。

上海市奉贤区规划和自然资源局相关人士当日向《每日经济新闻》记者(以下简称每经记者或记者)介绍,集中供地规则不仅取消了限价,对之前竞高品质的要求也有调整,不同类型的地块有差别化措施,“比如配建公租房的比例,会在出让合同里注明确定值”。


取消宅地溢价率10%上限要求

公告显示,上海第三批次将集中出让4宗地块,出让总面积约15.29公顷,起始总价84.21亿元,计划于7月9日举行交易会。

4宗地块中,有两宗位于杨浦区长白社区和平凉社区,另外两宗位于宝山区顾村和奉贤新城。在杨浦区长白社区地块的挂牌出让须知中明确,国有建设用地使用权挂牌出让并按“价高者得”的原则确定竞得人。

“自该批次起本市取消商品住房用地溢价率10%的上限要求,成交地价由市场化竞价确定,进一步提升土地资源市场化配置效率。”上海市规划和自然资源局表示,自本批次土拍起,将按照推一批次备二批次的安排,前期加强对各出让地块的具体出让条件、出让方案的综合评估、市场预测、模型推演,强化规划引领、需求导向、品质保障和可持续。


在出让前,上海规划、住建、房管、财政、金融等部门建立综合会商机制,在土地和住房供应的规模、结构、价格、节奏等方面保持联动,逐一地块进行研判,合理设定出让起始价格,对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施,在溢价率超过一定限度后转入摇号环节,引导市场主体理性竞价。

除了溢价率限制,在此次4宗地块的出让文件中,同时也取消了房地联动价机制,《地块竞价承诺书》中未对地块房价进行具体限制,只是在项目入市时,开发商需要向房管部门审批价格。

细化和落实“沪九条”新政

“上海对于溢价率上限的约束取消,客观上是对过去政策的调整优化,即对过热时期过严政策进行优化调整。同时也深入对‘沪九条’新政中的土地管理政策进行了细化和落实。”易居研究院研究总监严跃进向每经记者分析表示,一线城市近期土地政策调整是同步的,方向高度一致。

土拍溢价率10%的上限源自2021年,当年4月30日,上海对土拍竞价规则作出重大调整,为每宗土地设置起始价的同时,还设置中止价和最高报价,最高报价一般限定为起始价的110%,即溢价率上限为10%。


“土地市场支持政策出台,有助于进一步促进房地产市场的健康发展,是‘市场归市场、保障归保障’政策的重要体现。”严跃进认为,上海此次政策具有非常好的示范导向,土地政策调整说明高度落实“人、房、地、钱”的导向,对后续更好吻合市场需求和产品开发等具有积极的作用。土地政策的调整,有助于增加房企的盈利空间。溢价率的调整背后,其实也会对销售价格等产生积极影响,也会对房企投资拿地产生较为积极的影响,客观上有助于促进优质地块的加快出让。

据中指研究院统计,截至目前,在22座实行集中供地的城市中,已有19城恢复“价高者得”的土拍规则,北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策,其中,北京、深圳土拍溢价率上限为15%,宁波为30%。

在中指研究院上海高级分析师陈炬兰看来,取消溢价率上限将使有实力的企业获取土地资源,开发商拿地将更加市场化,拿地意愿强烈的房企机会增加。其次,有利于企业打造“好房子”,同时增加政府土地收入,有利于城市环境及基础设施建设。

“此外,取消地价上限也将使得开发商投资更为谨慎,需要提前进行严谨的投资测算以保证获得利润。实行了3年多的新房联动价机制不再实行,将让房企的利润空间增大,有利于市场上更多项目在品质方面百花齐放。”陈炬兰告诉记者。

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