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“只能不断降价”,昆明楼市“以价换量”见效

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“降价就一直好卖吗?并不是。”

日前,昆明旭辉铂宸府魏经理在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,大幅优惠一次就卖那两月,当大家觉得你就该卖这个价格的时候,就卖不动了。可能沉寂两三个月,你再降一点,又有客户冲着优惠去买,就是这种不断下降的趋势,现在整个昆明市场都这样。

旭辉铂宸府位于昆明北市区,“今年年底要交付”,魏经理说,“现在所有客户最担心的,就是房子能不能交付。”

中指研究院5月百城新建住宅价格指数显示,昆明新房样本均价11107元/平方米,环比下降0.24%。

“昆明这样的城市,市场压力可能更大一些,因为本身就依赖于文旅,和其他强二线城市还是有差异的。”易居研究院研究总监严跃进分析。

降价分销,很多项目已放弃自渠

“距二组团交付还有203天17小时7分钟。”每经记者在现场看到,旭辉铂宸府在售楼处大屏幕显眼位置打出了这样的字眼。

作为北市区改善型住宅项目,旭辉铂宸府一期一组团2021年6月开盘,如今已经交付使用。面对去化压力,项目提升了二组团装修标准,赶上3月“小阳春”迎来一波热销,销售额达到约8900万元。4月稍有回落,新政一出,买房人又开始看房了。端午假期,铂宸府销售额约2875万元,3天时间销量超过了4月的一半。

“昆明有一个现象,下半年的销售节点会更多。”魏经理分析,“例如中秋、国庆长假,再到12月的年终冲刺,所以按照月均流速30套左右计算,刚好到年底能卖完,所以要抓紧加推。”

不过,降价和分销仍然是昆明绝大多数开发商保证销量的最大依赖。

魏经理表示,北市区分销捆绑很严重,我们自有渠道占比能达到40%,很多项目则已经放弃自有渠道,直接把所有非中介获客路径全部关闭。这意味着除了分销和自访,没有其他方式了。

促销降价则更甚,“抽起优惠”在昆明市场几乎是不可能的事。

据悉,铂宸府2021年开盘均价17500元/平方米,目前不同户型单价在14000元-16000元/平方米。

“价格是近期新房成交的关键,这符合市场预期,通过价格调整更好地推进销售,是去库存的一种重要手段。”严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时说。

销量顶上去,价格拉下来

“几个项目逆势热卖,把昆明整体成交量顶上去了,但把价格拉了下来。”昆明某项目销售负责人王叶(化名)告诉每经记者。

这些项目中,位于呈贡区的“邦泰·臻境”是个典型代表。2023年11月拿地、今年5月12日首次开盘卖出156套,目前首开房源售罄,2025年6月30日预计整个小区全部交付。

王叶透露,邦泰·臻境正抓紧窗口期出货,定价低于周边新房2000元-3000元/平方米,几乎跟二手房价持平,相当于“低价的准现房”,因此开盘就卖出百余套。

每经记者实地走访臻境项目时正好遇上集中签约,售楼处所有座位全部“客满”,还不断有新客户前来看房。

“5月12日开盘,到5月17日171套房源就售罄了。”置业顾问小周告诉每经记者,主要是没有房源了,不然整体销量可能还会更高一些。

新政过后,项目紧急加推了三栋楼,但大户型也去化较快。据贝壳找房,目前邦泰·臻境在售均价约8500元/平方米。

每经记者在链家平台看到,邦泰·臻境周边在售的二手小区,如昆明公园壹号、中通玖玺华府挂牌价普遍在12000元-14000元/平方米,明显的一二手房价格倒挂,对购房人来说吸引力不小。

据克而瑞,昆明房企推出了端午案场额外优惠、特价房等,市场整体平均来访量上升7%;低总价、高性价比项目入市和多个项目“以价换量”带动了市场热度上升。成交方面,由于邦泰·臻境的加推销售,整个市场平均认购套数上升14%。

事实上,昆明“以价换量”来得格外早。

国家统计局70城房价指数中,昆明是率先下跌的二线城市。从2021年11月开始,当合肥、杭州、厦门、福州等城市的同比涨幅还在4%-4.7%高位时,昆明已经从持平转向下跌,并且跌幅从0.2%逐月扩大至3%,到2024年4月的新房价格同比跌幅已经达到4.4%。

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