地方政府加速收储商品房，业内认为“定价是核心矛盾点”

   地方收储存量商品房的队伍在不断壮大。

日前，惠州市住建局发布公告，将征集惠州市域内7个县（区）中心区域内120平方米以下的已建成未出售商品房房源用作保障性住房。

惠州市住建局表示，按照“政府主导、市场化运作”工作思路，“市场化、法治化”和双方自愿原则，拟由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购（以同地段保障性住房重置价格为参考上限），在我市行政区域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

征集时间为2024年6月17日至2024年7月17日。

《每日经济新闻》记者注意到，相比此前城市的收购要求，惠州收储更为灵活，已经开售但尚有存量房源的项目，以及计划在年底前竣工的项目，均可报名参与征集，但最终原则是优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

惠州市住建局工作人员在接受每经记者采访时表示，目前已经有几个项目报名了，咨询的更多一些。此次收储计划征集数千套房源，预计半年左右正式推出。

“开发商可以先报价”

某央企背景开发商工作人员陈经理告诉每经记者，公告发布后，他们也在通过各个渠道关注，但据他了解，其公司内部还没有项目计划报名参与。

另一在惠州有多个项目在售的房企人士表示，比较关注收储价格，但公告并不十分明确。他预计最终收储价格不会高，而房企报名需要考虑能不能算过来帐的问题。

每经记者注意到，定价是房企的关注重点，惠州此次征集房源，采取的是开发商先自行报意向价的方式。

不过，在公告中，惠州市住建局表示，以同地段保障性住房重置价格为参考上限收购。然而，具体什么是重置价格以及如何确定，公告中并没有详细说明。

惠州市住建局工作人员在接受每经记者采访时表示，开发商可以先报价，假如市场价是1万元/平方米，而开发商急需资金，他们可能愿意以低于市场价的价格，例如5000元/平方米出售房产，那各个部门后续可以评估或协商。

至于从征集商品房源到保障房正式推出的具体时间表，该名工作人员也表示，很快，预计半年左右。

而对于是否考虑报名参与征集，上述房企人士表示，他们目前多个项目在惠州销售情况良好，且公司资金情况尚可，项目都按时交付，去年和今年都有项目提前交付，所以暂时还未考虑报名，但后续会关注和评估。

根据中指研究院数据，截至2024年5月底，惠州新房库存量近1309万平方米，去化周期超30个月，库存压力较大。除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对居民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新房市场的影响。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，通过收购市场未售新房来改建保障房，有利于市场库存的去化，缓解开发企业资金压力，去库存效果最为直接。多地将收储对象定为已建成未出售商品房，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。

定价是核心矛盾点

据中指研究院监测，今年二季度以来，多地发文鼓励收购符合条件的房源用作保障性住房。

多数城市对房源基本条件提出要求，如房源单套面积、已取得竣工验收备案证明、权属清晰且可交易等，或要求房源满足一定车位配比、可实现封闭管理、可拎包入住等。对于期房项目，杭州临安提出期房需提供商品房预售许可证，需由供应商出具保交付资金方案。

有业内人士分析认为，征集房源如何定价是核心矛盾点，如果定价高，面临的是资金亏损；如果定价低，企业会有抗性。与此同时，符合征集要求的商品房房源与保障房需求之间存在一定的区域、资金和相应的配套匹配度问题，要达成大量的房源征集目标较为困难。

每经记者在采访中注意到，多数城市并未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价。

比如，不同于惠州提出的“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”的标准，近日广州市增城区公告表示，拟公开购买商品房作为广汕铁路项目的安置房，房源交易单价以评估方式确定，选用的评估方法为成本法，原则上为“土地成本+建安成本”。

而更早之前，杭州临安明确“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。

广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析认为，整个过程需要先摸排房源，选定，然后是价格谈判，考虑到配售型价格只有同区域商品房的五折左右，要实现资金平衡，收购的价格会更低，因此该过程会比较长，能落地多少项目，有很大不确定性。