毛利率低位徘徊、呆账拨备增至千万元 经发物业上市前夕加紧“收款”

继泓盈城市服务（HK02529，股价2.98港元，市值4.77亿港元）后，又一家地方国资物业服务企业——西安经发物业股份有限公司（以下简称经发物业）通过IPO聆讯，即将在港交所上市。

中物研究院指出，近期泓盈城市服务以及经发物业的上市，主要背景是新一轮国有企业改革。打包上市，其实也是另类盘活资产的体现，可以有效地实现物业服务和城市服务的“资产证券化”。将手中大量政府机构物业资产作为底层资产打包，推向二级市场募集资金，可以为城投公司带来持续现金流。

与泓盈城市服务一样，经发物业目前也是“偏安一隅”，在管项目绝大部分都集中在总部西安。经发物业的营业收入高于泓盈城市服务，但其2023年的毛利润、净利润、毛利率都低于泓盈城市服务不少。据招股书披露，经发物业近几年有多个单项目亏损超过100万元。在物业管理费的收款率上，经发物业也低于物业服务百强企业。

毛利率逐年下降，已清退部分亏损项目

经发物业首次申请上市是2023年9月，今年3月二次递表，近期刚通过IPO聆讯，目前还未确定上市时间和发行价格。

作为一家国资物企，经发物业自2000年成立以来发展都比较缓慢，97.4%的营收都来自西安这一个城市，外拓只进入了陕西铜川、韩城和新疆石河子三个城市。截至2023年12月31日，经发物业在管项目约149个，总合约建筑面积为1500万平方米，在管总面积为1460万平方米。

经发物业近几年年复合增长率都在13%-16%，全年营收则从2021年的5.94亿元增长到2023年的8.62亿元，2023年的毛利润为1.18亿元，净利润5101.8万元。

2021-2023年，经发物业整体毛利率分别为14.5%、14.3%、13.7%，呈逐年下降趋势。

经发物业住宅物业管理毛利率近几年一直不高，主要是其在管项目较少有商业小区。于往绩记录期间，他们仅向实控人西安经济技术开发区管理委员会（以下简称经开区管委会）一个规模相对较小的项目提供住宅物业管理服务。独立第三方项目又多数是安置房项目，其中大部分是亏损的，去年底其已退出所有安置房项目。

住宅物业管理、商业物业管理和城市服务构成了经发物业营收的三大部分，城市服务2023年的营收占比达到61%，住宅为21%，商业17%。但营收占比最高的城市服务却是毛利率最低的，最近三年毛利率都在11%左右，毛利率最高的是商业物管，达到21.8%。

“我们城市服务的毛利率通常低于其他业务线，主要是由于城市环卫服务及城市服务下的若干亏损项目的毛利率较低。”经发物业表示，其应占独立第三方的城市服务毛利率低于来自实控人经开区管委会和母公司经发控股的项目毛利率。一方面，多个独立第三方项目均亏损，一些教育机构项目如小学、中学的平均物业管理费较低；另一方面，其投入更多时间及资源以满足独立第三方客户的要求，旨在扩大客户群及减少实控人、母公司的依赖。

渐苒研究院首席研究员、物商云联合创始人汤晓晨在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“物企倾向于城市服务，主要是因住宅物业市场竞争加剧，需在其他领域探索以扩大市场份额。城市服务虽毛利率较低，但提供稳定的现金流，有助于降低财务风险，保持稳健经营。此外，标杆城市服务项目具有社会影响力，物企通过提供优质服务与创新解决方案，可提升品牌影响力和竞争力。”

呆账拨备增至千万元，上市前加紧“收款”

在2021年、2022年及2023年，经发物业分别有30个、39个及40个项目产生亏损，亏损总额分别为1920万元、1530万元、1960万元。在城市服务业务、住宅物业管理服务中，亏损主要来自独立第三方项目。

据经发物业的披露，近几年有多个单项目亏损超过100万元。经发物业表示，已致力控制相关项目的成本，亏损在持续减少。因此，可通过额外的成本节约措施（如进一步精减劳工管理以降低营运成本及规范服务程序）逐步减少日后产自相关项目的亏损。

而在物业管理费的收款率上，经发物业也低于物业服务百强企业，其近三年的整体收款率分别为74.5%、69.6%、80%。2023年收款率的大幅度回升主要是因为结算了部分未偿还的贸易应收款项。

对应来看，经发物业近三年的贸易应收款项分别约为1.26亿元、2.13亿元、2.14亿元，呆账及其他应收款项拨备分别为670万元、1190万元、1580万元。

经发物业表示，截至2024年4月30日，已结清截至2023年12月31日到期的大部分贸易应收款项，其中1.27亿元贸易应收款项已于其后结算。“如我们的客户未能在我们规定时限内付款，我们将视情况再次致电、发催款信息或发催款函予对方。”

得益于追收贸易及其他应收款项和实施现金管理政策等，经发物业2023年银行及手头现金由2022年的2.08亿元增加至2023年的2.59亿元。

值得注意的是，在本次上市募资用途方面，经发物业一方面计划开展收并购、日常运营及招聘，另一方面将用于将汽油车替换成新能源汽车（如清扫车及垃圾车），降低城市服务成本，以及开发智慧物业管理系统。

此外，经发物业计划于2026年12月31日前完成对一至两家物业管理公司的收购，重点专注于陕西省的潜在目标公司。