送阳台、送家政间⋯⋯保利北京两楼盘得房率超100%，一项目曾被指“影响市场”

“这个项目户型图是多大面积，您到手就是多大面积，得房率超过100%。”

在某房产第三方平台，有渠道人士向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）如是介绍。

近段时间，北京新房市场多个项目传出100%得房率。作为保利发展在顺义首个单独操盘的项目，颐璟和煦在正式开盘之前被部分市场人士称为北京“卷王”，主要就是因为其超高的得房率。

而就在两个月前，同样位于顺义的保利建工·星宸和煦，因得房率超过100%被反映到北京市相关部门。

4月26日，北京市规划和自然资源委员会官网发布《关于北京市顺义区空港六期SY00-2301-0001地块R2二类居住用地项目规划建筑方案公示期间采信情况的公告》，其中第一条公众反馈意见便是——“2个设备平台，1个防火挑檐。交房全包进去，得房率100%以上，严重影响市场”。而顺义区空港六期SY00-2301-0001地块R2二类居住用地的项目，正是6月刚开放样板间的保利建工·星宸和煦。

不过，建设单位及设计单位的意见认为，星宸和煦项目设计符合国家各项法律法规，“后期照图施工，依法验收”。

6月中旬的一个工作日，每经记者以购房者身份致电北京市规划和自然资源委员会顺义分局咨询得房率事宜，接线的不动产业务处工作人员直言对得房率问题并不熟悉，但表示“房本登记面积以规划图纸的面积为准，面积误差在±3%区间都是允许的”。

得房率超过100%

日前，每经记者实地走访了颐璟和煦项目现场，进入售楼处需要经过一条已被围挡包围的道路，道路两侧均立有写着“无界宽幕窗景，超配高定空间”等字眼的项目广告牌。

虽然是工作日中午，但售楼处依然有不少看房者，记者采访期间还遇上了一组客户正在签约，每个样板间也都有两三组看房客户。

“我们的项目说实话受政策影响不大，一直卖得不错。”

“签约时的户型图就是这样，只不过中间多了一条线，一边是房本面积，另一边是赠送面积，赠送面积都圈在里边了。但任何一个项目的赠送面积都不可能在合同里说明，那不合规。”颐璟和煦置业顾问向每经记者表示。

颐璟和煦户型图 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

以建筑面积143平方米四室两厅三卫的户型图为例，根据置业顾问的说法，图上灰色块部分均为赠送面积，分别涉及书房、多功能用房、家政间以及一个约12.9米的南向三面宽大阳台。“比如书房，就是买一半送一半（面积）。”

结合户型图尺寸粗略计算，这几处的赠送面积超过30平方米，整套房源面积将达到约175平方米。

若以现行销售均价3.8万元/平方米看，143平方米户型总价约543万元，而赠送部分的价值已经超过114万元。

每经记者在颐璟和煦现场看到，样板间赠送的超大阳台的确极具诱惑力，这也是项目的最大卖点。

颐璟和煦项目现场 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

2023年12月28日，北京当年最后一场土拍，保利发展以底价19.9亿元摘得顺义区顺义新城马坡SY00-1101-0601、0603地块、SY00-1101-6002地块，成交楼面价1.93万元/平方米，建筑控制规模≤10.74万平方米，销售指导价4.3万元/平方米，上下浮动10%，配建5100平方米幼儿园。

拿地后不到20天，保利方面火速公示建筑方案，并公布案名颐璟和煦。

记者了解到，和煦系产品由保利发展高端线产品“和系”迭代而来，此前保利发展在北京发布的如和光煦境、朝央和煦等项目，均取得了不错的销售成绩。

颐璟和煦项目销售中心 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

“现在都是快节奏，我们拿地之前就准备好了这些手续，拿了地就开工。”颐璟和煦项目置业顾问表示。

到4月24日，颐璟和煦开盘，官宣首开销售172套，去化率在23%左右。每经记者查阅北京市住建委官网获悉，颐璟和煦4月15日取得首张预售证，共获批578套房源，预售面积约8.06万平方米。截至目前，项目网签12套，已签约面积1598.04平方米，成交均价约3.68万元/平方米。

6月4日，颐璟和煦取得第二张预售证，准许销售面积约4.05万平方米。

记者留意到，据北京产权交易所信息，6月5日，北京保顺善筑置业有限公司发布增资项目信息，拟募集资金金额显示为“择优确定”。而北京保顺善筑置业有限公司，即颐璟和煦的开发商。

从保利发展的保利云和+官方小程序看，包括颐璟和煦在内，目前保利北京的在售项目有和悦春风、和悦华玺、保利·锦上二期等10个，其中与住总集团、首开集团、北京建工等本地头部开发商的合作项目占比超过半数。

高得房率将成趋势？

据每经记者了解，目前北京市场上不少新项目的得房率都在90%以上，顺义部分新盘则接近甚至超过100%。

对于高得房率问题，有业内人士向每经记者透露，这与开发商向政府部门的报规报建有关，目前全北京只有顺义、房山和丰台部分区域管理比较特殊，能做到高得房率，顺义尤为突出。“不过不管怎么卷，受益的肯定是购房者，包括增标、降价。”

记者在采访中了解到，早在2017年，某知名房企的项目就曾在顺义因“赠送面积”而被叫停。

另据《每日经济新闻》此前报道，2020年，北京大兴有一项目交房才被告知是违建，彼时别墅北侧搭建了楼板，扩建了十几平方米。官方回复也曾定性“一层镂空门廊封闭且在门廊顶部增建二、三层的行为，与规划许可证审批及规划验收不符。该行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条第三款的规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条规定，已构成违法建设”。

北京市丰台区城市管理综合执法局一位业务科室的工作人员曾向每经记者表示，开发商承诺的赠送面积，将原本规划为设备平台等位置改成室内部分，该部分规划的面积不计入购房合同内，严格来说属于违章建筑。后期如果遭到举报，有调查被拆除恢复原样的风险。

记者了解到，上海、成都等地楼市前些年也曾流行开发商送面积，但遭到监管部门严查，一些已交付项目甚至被严令“恢复原状”。此后，这些城市的“送面积”现象逐渐减少甚至消失。

去年12月，北京市市场监督管理局发布的《北京市商品房销售明码标价规定》指出，应当明确标示“当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、楼号、楼层、房号、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积、分摊的共有建筑面积、建筑面积每平方米单价、套内建筑面积每平方米单价、建筑面积总价或者套内建筑面积总价”。

来源：北京市市场监督管理局官网

“但说实话，如果区域政府（在这方面）管得不那么严，高得房率可能会成为趋势。”有开发商人士向每经记者感慨道。

但也有业内人士表示，由于设计施工和销售在前，而交付验收在后，通常会间隔两年以上。有的项目，开始时监管部门放松了，但验收时换了人，也可能收紧。如果出现这种情况，无论开发商还是购房者，都很麻烦。